Эксперты лишь отчасти разделяют оптимизм руководства фонда относительно снижения цен на жилье за счет механизмов, предложенных Фондом РЖС. «Если говорить о регионах, то стоимость квадратного метра может и опустится к планке в 30 тыс. рублей. Но для девелопера не все участки могут быть интересны: плохо расположенные вряд ли вызовут интерес, а участки с отличным местоположением давно распределены», – говорит Максим Тищенко, директор департамента оценки АКГ «Развитие бизнес-систем»[22].
Получение дешевого фондирования от АИЖК, безусловно, снижает риски банков, позволяя им давать более доступные ипотечные кредиты, соглашаются эксперты. Однако невыкупленными останутся прежде всего наиболее дорогие квартиры с не самым выгодным расположением. Это будет снижать заинтересованность банков в проектах Фонда РЖС.
«Впрочем, если речь идет о госбанках, выбора у них может не быть – нормативы по выкупу квартир придут сверху, банкам придется выбирать свой лимит вне зависимости от реального спроса на недвижимость», – говорит Сергей Фильченков, аналитик ИК «Финам»: Снижение ставки до заявленных 11–11,5% потребует значительных средств от АИЖК, уточняет Тищенко.
Не факт, что ипотечный кредит даже под 11% годовых будет востребован в провинции. Средняя российская семья просто не сможет выложить за квартиру 1,5–2,5 млн рублей, считает Фильченков. Сейчас стоимость ипотеки является, по сути, запретительной. Говорить о росте спроса на жилье можно будет только при жилищных кредитах, стоящих до 10%. Только такой уровень ставок при снижении цен может увеличить спрос на жилье в несколько раз по сравнению с текущим уровнем и на 30–50% по сравнению с докризисным, полагает Фильченков[23].
Спрос на квартиры по данным ставкам предсказать достаточно трудно, скорее всего, он не будет значительным, полагает Тищенко. «Все еще помнят волну сокращений, рост безработицы, и если даже на текущий момент кто-то может говорить о собственной финансовой стабильности, то вступать в ипотеку даже эти граждане не будут», – говорит Тищенко. Для оживления рынка ипотеки нужно снижать ставку еще сильнее и дать уверенность в завтрашнем дне, а «это осуществимо только за несколько лет стабильной жизни»[24].
В процессе становления и развития ипотечного кредитования есть немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения. Это особенно видно по состоянию ипотечного кредитования в регионах, в частности – в Республике Хакасия.
Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования в АКБ «Промсвязьбанк» .
При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе АИЖК, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, ипотечный кредит для молодой семьи с меньшим первоначальным взносом, кредит с двухнедельным графиком аннуитетных платежей, с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) или кредит с фиксированной выплатой основного долга[25].
Ввиду отсутствия предложения таких видов кредитов на ипотечном рынке республики Хакасия, а также учитывая то, что они оказываются в том или ином аспекте выгоднее для заемщика, чем стандартные кредиты АИЖК, нам представляется, что новые ипотечные продукты будут пользоваться спросом у населения. В этом случае банк не сможет прорефинансировать эти кредиты в АИЖК, но он может назначить приемлемую для себя процентную ставку по ним с учетом того, что все сопутствующие риски будет нести он сам.
Согласно официальным данным, АИЖК в рамках своей программы планирует снизить ставку по ипотечным кредитам к 2010г. до 8%. Данный фактор стимулирует многих заемщиков брать ипотеку сегодня даже под 12%. Для решения этой проблемы АИЖК предлагает тем заемщикам, которые несколько лет назад брали ипотечный кредит под 16%, 15% или 14%, перекредитование под ту процентную ставку, под которую они попали бы по сегодняшним условиям федеральной программы. И АКБ «Промсвязьбанк», начиная с 2006 г. уже начал проводить такие процедуры для своих заемщиков. Таким образом, в целях расширения ипотечного спроса необходимо довести эту информацию посредством СМИ, проведения встреч, семинаров и конференций до максимального количества человек[26].
Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.
Увеличить кредитный спрос на ипотеку можно также с помощью выхода на новые рынки: с 2005г. АКБ «Промсвязьбанк» начал осуществлять кредитование в городах республики Хакасия: Абакан, Аскиз, Шира, Саяногорск. В малых городах и селах РХ большим спросом пользуется кредитование малоэтажной индивидуальной застройки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не запрещает банкам кредитовать заемщиков и из других республик, областей: в настоящее время АКБ «Промсвязьбанк» предлагает кредиты не только жителям республики Хакасия, но и Красноярского края. В этом направлении банку необходимо продолжать развитие и осуществлять поиск новых перспективных рынков.
Как показал проведенный анализ структуры доходов банка от операций с ипотечным жилищным кредитованием, наибольший удельный вес здесь занимает комиссия банка за формирование кредитного дела и андеррайтинг заемщика. Она составляет 2,5% от стоимости приобретаемой квартиры, в то время как в «ЦБ РФ» эта комиссия дифференцирована в зависимости от стоимости квартиры от 0,8 до 2% (чем дороже квартира, тем меньше комиссия), в «Енисейбанке» она не превышает 2%. В этом отношении у «ЦБ РФ» и «Енисейбанка» явное преимущество перед АКБ «Промсвязьбанк». Этот момент становится все более актуальным в связи с тем, что цены на квартиры в долгосрочном периоде повышаются. Следовательно, накладные расходы при оформлении ипотечной сделки для заемщика играют весьма важную роль. Целесообразным видится снижение комиссии банка хотя бы до 2%[27].
Как показали расчеты, существующая в настоящее время стратегия по удержанию выданного ипотечного кредита на балансе банка в течение 1-2 мес. наиболее прибыльная. Чем выше оборачиваемость кредитных средств, тем большую рентабельность получает банк от выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Мы считаем целесообразным рекомендовать АКБ «Промсвязьбанк» придерживаться в дальнейшем избранной стратегии.
В наибольшей мере сдерживает развитие ипотеки нехватка “длинных” дешевых денег. Среди основных причин — неразвитость системы кредитов, несовершенство судебных процедур, высокий уровень риска в этой сфере и ее недостаточная рентабельность. Для ипотечного кредитования банки в основном применяют вклады населения, депозиты предприятий и организаций и собственные средства. Их используют более 90 процентов крупных (с капиталом более 30 миллионов евро) кредитных организаций. К сожалению, банки редко берут для этого займы или размещают облигационные займы. К таким формам прибегают исключительно средние финансовые структуры с капиталом от 5 до 30 миллионов евро. Это значит, что российский рынок долговых ценных бумаг не обеспечивает приемлемых условий для работы с ипотечными операциями и по срокам, и по ставкам[28].
Проблемы развития ипотечного кредитования объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилых домов и квартир. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не позволяет оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи, и для совершения подобных сделок банки и кредитные брокеры ищут всевозможные обходные пути. Например, предлагают предпринимателю заложить другой объект недвижимости, находящийся в собственности фирмы. Но в ипотечном кредитовании чаще всего нуждаются те предприятия малого и среднего бизнеса, у которых нет дорогостоящей собственности, а офис или магазин находятся в аренде. Пути решения есть и в этой ситуации, но они либо рискованные, либо занимают слишком много времени из-за многоэтапности.
Как показывают данные социологических исследований к актуальным проблемам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в республике Хакасия следует отнести:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. Сейчас рост стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат, сегодня многие взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого–то, круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок. Среди населения Республики Хакасия 50–60% готовы изменить жилищные условия, но лишь 14% могут себе это позволить[29].
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в районах Республики Хакасия обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
В Республике Хакасия одним из сдерживающих факторов увеличения объемов строительства жилья является отсутствие подготовленных строительных площадок с развитой инженерной инфраструктурой и свободных земельных участков на территории города. Подрядчикам, не имеющим подготовленных площадок, приходится одновременно вкладываться в создание инфраструктуры, и эти затраты включаются в цену квадратного метра жилья[30].