Ипотека 8 (стр. 1 из 6)
2. Оценка и анализ развития ипотек в Республике Хакасия за период от 2006 – 2009 г.
2.1 Оценка ипотечных программ региональных банков
Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.
Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.[1]
В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.
Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.
В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние которых отражено на рис.1.Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.[2]
В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.
Ипотеку в Абакане и Республике Хакасия представляют 6 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 16 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.
Ставки по ипотеке в Абакане и Республике Хакасия находятся в диапазоне 10.00 – 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 9.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Абакане составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Абакане может достигать 30 лет. Объем, выданных ипотечных кредитов за 2004 – 2007 г. указан на рис.2
Рис. 2
Ипотека в Абакане - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.
Комитет по развитию ипотечных программ был создан Ассоциацией «Россия» в целях координации деятельности кредитных организаций Ассоциации в сегменте ипотечного кредитования, подготовки предложений по развитию законодательной и нормативной базы этой работы, а также продвижения ипотечного бизнеса в регионы.
В настоящее время Городской ипотечный банк и Ассоциация «Россия» разрабатывают план работ комитета по развитию ипотечных программ. В ближайшее время вниманию профессиональной общественности будет представлена для обсуждения программа комитета на 2008 год, которая будет включать в себя ряд мер по оптимизации правовой базы российской ипотеки, вопросы секьюритизации на российском рынке, а также вопросы системных рисков, как на первичном, так и вторичном ипотечном рынке[3].
Ипотечные программы в Абакане и Республике Хакасия
Количество ипотечных программ: 16
Программа / Банк Валюта Ставка Срок кредита Первый взнос
Ипотека на залоговые квартиры – доллары USD 9.00 – 16.00 % 5 – 28 лет от 20.00 %
Ипотека на залоговые квартиры - рубли RUR 10.00 – 17.00 % 5 – 28 лет от 20.00 %
Молодая семья - рубли RUR 13.25 – 16.00 % 1 – 30 лет от 15.00 %
Кредит "Ипотечный+" - рубли RUR 13.25 – 16.00 % 1 – 30 лет от 20.00 %
Ипотечный кредит - рубли RUR 13.50 – 16.25 % 1 – 30 лет от 20.00 %
Кредит на квартиру (вторичный рынок) - рубли RUR от 14.50 % до 25 лет от 30.00 %
Ипотечный стандарт RUR 14.75 – 15.75 % 1 – 30 лет от 30.00 %
Кредит на недвижимость – рубли RUR 15.50 – 16.00 % 1 – 30 лет от 20.00 %
Рефинансирование жилищных кредитов RUR 15.50 – 17.75 % до 30 лет от 0 %
Ипотечный кредит жителям сельской местности - рубли RUR 16.00 – 20.00 % до 25 лет от 15.00 %
Кредит на первоначальный взнос под залог квартиры – рубли RUR от 17.00 % до 15 лет от 0 %
Кредит на покупку недвижимости под залог квартиры – рубли RUR от 17.00 % до 15 лет от 0 %
Кредит под залог недвижимости - рубли RUR 18.00 – 20.00 % до 5 лет от 0 %
Комната плюс RUR 19.00 % до 7 лет от 50.00 %
Нецелевой кредит - рубли RUR от 20.00 % до 5 лет от 0 %
Ипотечная программа без первоначального взноса RUR 20.00 % до 7 лет от 0 %Рис. 3 Динамика ипотеки и прочих потребкредитов на балансах банков Россия
На сегодняшний день доступность жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем[4]. Например:
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК);
Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);
Потребительский кредит.
Жилищный накопительный кооператив (ЖНК)
Жилищный накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности граждан в жилье. Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что действительно делает жилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья для себя. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. Срок погашения задолженности перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива[5].
Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива[6].
Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ)
Кредитный потребительский кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья член кооператива сразу становится его собственником и закладывает жилье кооперативу до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый процент на средства, которые он предоставил в общую кассу потребительского кооператива. Условия получения кредита на жилье в каждом потребительском кооперативе выдвигаются свои - это и определяет на сколько "доступное жилье" действительно доступно[7].