После проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущества.[2] Если это жилой дом или квартира, то это могут быть:
- справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью;
- договор передачи квартиры в собственность граждан;
- договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;
- решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;
- свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.
Документами, устанавливающими права на земельные участки являются:
- решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;
- договор продажи недвижимости;
- договор продажи предприятий;
- договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
- договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;
- договор дарения;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок
- свидетельство о праве на наследство.
Кроме правоустанавливающих документов, в обязательном порядке должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. В случаях, когда закладываются жилые дома или квартиры, таким документом является справка БТИ, если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцениваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, но не ниже нормативной цены земли. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, - минимальная, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ, либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может превышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон.
При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.
Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. При залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК РФ, как и при отчуждении жилых домов и квартир. [3] Когда залогодателем выступает один из супругов, то согласно п.З. ст.35 Семейного Кодекса РФ для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются.
После проверки всех перечисленных документов, нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия имя отчество граждан, их места жительства должны быть написаны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.
Нотариус придает юридическую силу данному договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством Юстиции. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.
При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отношении заложенного имущества, в частности купли - продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает БТИ, осуществляющему регистрацию строения.
Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста.
Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме №1, в который заносятся следующие факты:
- порядковый номер нотариального действия;
- дата совершения нотариального действия;
- наименование лиц, для которых совершено нотариальное действие, место их жительства:
- документы, удостоверяющие их личность;
- сумма, взысканной государственной пошлины;
- расписка в получении нотариально оформленного документа.
За удостоверение договора ипотеки нотариус взимает государственную пошлину, которая определяется в соответствии с законом РФ "О государственной пошлине" 1991 года и равняется 1,5% от суммы залога, плюс дополнительно 1% от стоимости закладываемого имущества, если проект договора залога составляет нотариус.
3. Регистрация ипотеки.
Договор ипотеки вступает в силу после его государственной регистрации. Это положение закрепляется в ряде нормативных актов - в ГК РФ, законе РФ "Об ипотеке"
Правила регистрации:
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона «Об ипотеке», или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке», не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. [4]
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке».
4. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
III. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя
1. Залогодатель сохраняет право владеть и пользоваться предметом ипотеки.
Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами, если закладной не предусмотрено ограничение этого права.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель вправе передавать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование, либо иным образом распоряжаться предметом ипотеки с согласия залогодержателя. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется.