Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь (стр. 2 из 7)
Различают две системы ипотечного кредитования: двухуровневую (американскую) и одноуровневую (европейскую). У каждой системы есть свои достоинства и недостатки, и их формирование происходило безотрывно от культурного и исторического развития конкретных стран.
При двухуровневой системе ипотечные кредиты на первичном рынке переуступаются специально созданным ассоциациям (агентствам). Это продиктовано особенностями англо-американской системы права. Основными задачами названных структур являются привлечение ресурсов в жилищную сферу, выпуск под гарантии государства ценных бумаг, размещение их среди инвесторов, формирование рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг. Банк в двухуровневой системе выполняет за соответствующую плату только функции по выдаче и обслуживанию кредитов. Аналогичная двухуровневая система внедряется в Российской Федерации (рис.1).
 |
Ипотечное кредитование
Залог
| Заемщики |
| Страховые компании |
Ипотечный кредит  | |
 |  |
1ый уровень
 |
Уступка прав Погашение 2ой уровень
требования по кредита
кредиту
Выкуп
кредита
 |
 |
 |
Рис.1- Двухуровневая модель ипотечного кредитования
При одноуровневой системе ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг (облигаций) обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имеют высокую степень надежности, так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества и поэтому пользуются большим спросом у среднего класса. Ипотечные банки при одноуровневой системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, еще и функции, характерные ассоциациям при двухуровневой системе. Согласно принятой в РБ концепции жилищного ипотечного кредитования наиболее приемлемым является одноуровневая система (рис.2) [2,9 c.]
Краткосрочный кредит
на строительство
и 
Выплачивает кредит  | |
 |
ипотечный кредит
выплачивает кредит
Рис.2 – Одноуровневая модель ипотечного кредитования
Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам [3, 169 c.]
• характеру участия в инвестиционном процессе;
• стабильности процентной ставки по кредиту;
• стабильности величины взноса в погашение обязательств;
• участию кредитора в текущих доходах и приросте стоимости - капитала инвестора;
• способу финансирования перепродажи;
• порядку погашения долга и уплаты процентов;
• назначению кредитуемого объекта.
Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода.
Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменами платежами.
Кредиты с постоянными платежами- самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).
Кредиты с «шаровым» платежомпредполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относят кредиты:
• по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;
• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровый» платеж;
• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов наостаток долга:
• с постоянным пропорциональным погашением долга;
• в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
Кредиты с участиемпредусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:
•в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
•в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.
Кредиты с меняющейся процентной ставкой,позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;
• пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).
В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.
Первая ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.
Принятая ипотекавозникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.
Завершающаяся, или младшая, ипотека- кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.
На рынке долгосрочного ипотечного кредитования действуют следующие основные участники [2, 10 c.]:
1.Заёмщики - физические лица, заключившие договоры с банками
(кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами
(некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде
кредита средства используются для приобретения жилья.
2.Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие
жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие
другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
3.Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические
лица, предоставляющие заёмщикам в установленном порядке ипотечные
кредиты. Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платёжеспособности и кредитоспособности заёмщика, оформление кредитного договора (договора займа) и договора
об ипотеке, обслуживание выданных ипотечных кредитов.