В отличие от многих федеральных законов, часто носящих декларативный характер и изобилующих отсылочными нормами, Закон Республики Башкортостан "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Башкортостан" представил для граждан реальную возможность на улучшение своих жилищных условий.
Во исполнение данного закона принят ряд постановлений детально регламентирующих вопросы улучшения жилищных условий в системе социальной ипотеки, таких как:
Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 15.04.05г. № 188 "О порядке реализации жилья по социальной ипотеке";
Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 15.04.05г. № 189 "О порядке зачета стоимости находящихся в собственности граждан жилых помещений при приобретении ими нового жилья по социальной ипотеке Республики Башкортостан";
Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 15.04.05г. № 190 "Об утверждении правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки в Республике Башкортостан";
Постановление Кабинета Министров Республики Башкортостан от 24.05.05г. № 228 "О порядке строительства и предоставлении жилья по социальной ипотеке для граждан, проживающих на территории сельских населенных пунктов Республики Башкортостан".
К неоспоримым достоинствам социальной ипотеки в Республике Башкортостан необходимо отнести следующее:
Заявитель после заселения в жилое помещение оплачивает ежемесячно наем за неоплаченную часть общей площади жилого помещения.
В случае потери кормильца и невозможности по этой причине выкупать жилое помещение в рассрочку жилое помещение передается членам семьи на условиях найма без ограничения срока, с сохранением за ними права дальнейшего выкупа в собственность при появлении дополнительных финансовых ресурсов.
Если после принятия на учет у молодой семьи рождается ребенок, она получает государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) в размере, эквивалентном стоимости 18 кв. метров, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.
Для работников организаций, участвующих в финансировании социальной ипотеки, норма постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по социальной ипотеке не устанавливается.
Возможность принятия на отдельный учет "разных семей", нуждающихся в улучшении жилищных условий, если размер об щей площади приходящийся на каждого гражданина, в занимаемых по договору найма и (или) находящихся в собственности объектах жилищных прав, соответствует норме менее 18 квадратных метров.
Социальная ипотека активно развивается в Республике Башкортостан, благодаря лояльным условиям кредитования, а также грамотной политике правительства республики. Согласно планам, в Башкортостане за 2007 год должно быть сдано 6020 квартир и введено 1,770 млн. квадратных метров жилья по данной программе, в том числе около 1,4 тысяч - в Уфе. Общая их стоимость составит 4,710 млрд. рублей. Параметры плана национального проекта в Башкортостане на 2006 - 2010 годы представлены в таблице 3.1
Таблица 3.1 - Параметры национального проекта в Башкортостане на 2006-2010 г.г.
| Наименование показателя | Планируемые показатели |
| Ввод жилья | 10 млн. кв. метров |
| Объем выданных ипотечных кредитов в 2007 году | 1 миллиард рублей |
| Количество молодых семей, которым предоставлены субсидии на приобретение квартиры | 1500 |
| Количество граждан, отнесенных к отдельным категориям | 143 |
Одним из самых активных участников ипотечного кредитования наряду с региональными администрациями являются республиканские банки. Именно они обслуживают государственную программу, разрабатывая и внедряя собственные схемы ипотечного кредитования. Так крупнейшие в регионе банки разработали и начали внедрять сразу несколько схем собственного и федерального ипотечного кредитования. На первоначальном этапе они принимал участие в разработке государственной программы по жилищному кредитованию и работал по следующим схемам:
В первой схемележал следующий порядок предоставления кредита: льготные кредиты государство предоставляло бюджетникам на 15 лет под 7 процентов годовых. Кредиты выдавались без залога прав недвижимости, основной формой обеспечения обязательств заемщика выступали поручители, удовлетворяющие требованиям банка по платежеспособности.
Такие кредиты получили 2 тысячи семей на сумму 100 млн. руб. Это форма кредитования, которую в настоящее время внедряется повсеместно не только для бюджетников, но и для всех слоев населения. В основном данные кредиты шли на завершение начатого строительства индивидуальных домов.
Вторая схема - классическое ипотечное кредитование с использованием федеральных ипотечных стандартов. Кредиты выдаются населению на приобретение квартир, специально выделенных для этих целей, сроком на 10 лет под 12 процентов годовых.
Третья схема - ипотечное кредитование с использованием договора купли-продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой программы является фактическая реализация квартир с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретаемой в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжения ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиенты покупают ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Максимальная ставка кредита по этой схеме - 18 процентов годовых со сроком до 5 лет. Конечно, пока схема рассчитана на состоятельных граждан, которых на сегодня не так много.
Анализ показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся региональных программ является стремление и готовность региональных властей оказывать посильную поддержку этим программам из местных бюджетов. Поэтому, одним из реальных ресурсных источников финансирования ипотеки является государственная поддержка ипотеки, как в рамках различных региональных программ, так и на федеральном уровне.
Рассматривая социальную направленность ипотеки в России, необходимо рассмотреть возникающие проблемы не только в развитии социальной ипотеки, но и ипотечного кредитования в России в целом.
Развитие ипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов:
1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
5. Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.
6. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.
7. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
Со стороны государственных органов конкретное выражение поддержки применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих формах:
придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;
снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;