Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости (стр. 2 из 9)
6. Составление и написание Отчета об оценке.
2.6 Характеристика местоположения объекта оценки
Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Округ, микрорайон | ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново» |
| Местоположение в микрорайоне | Фасад здания выходит на проезжую часть ул. Чертановская Здание располагается параллельно ул. Чертановская |
| Преобладающая застройка микрорайона | Жилая панельная |
| Транспортная доступность | 5 мин. общественным транспортом от ст. м. «Чертановская» |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п. |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Отличная. Район с развитой инфраструктурой |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Не обнаружены |
| Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона | ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция метрополитена |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Удовлетворительная |
| Дополнительная существенная информация | Местоположение объекта на карте г. Москвы приведено в приложениях к Отчёту |
2.7 Общая характеристика здания
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия П-44Т |
| Год постройки | 2000г. |
| Материал наружных стен | Железобетонная панель |
| Материал перекрытий | Железобетон |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Отсутствует |
| Количество этажей в здании | 17 |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается |
2.8 Характеристика объекта оценки
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | 9 |
| Площадь, кв. м: общая / жилая | 76 / 44,7 |
| Кол-во комнат, их площадь, кв. м | 3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1 |
| Площадь кухни, кв. м | 13,2 |
| Санузел | раздельный |
| Высота потолков, м | 2,65 |
| Вспомогательные и подсобные помещения | Отсутствуют |
| Лоджия (балкон) | Лоджия (не застеклена) |
| Вид из окон | На ул. Чертановская, микрорайон «Северное Чертаново» |
| Слаботочное обеспечение | Телефон, ТВ-антенна |
| Дополнительные системы безопасности | Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру |
| Состояние отделки (субъективная оценка) | Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется |
| Видимые дефекты внутренней отделки | Отсутствуют |
| Данные о перепланировке | Не производилась. Стандартная типовая планировка |
| Дополнительная существенная информация | Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты |
2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]
Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается «на торг».
Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но линия тренда также восходящая.
2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].
Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра за прошедший месяц.
| Район | Средняя цена предлож. 1 кв.м. | Процент от округа |
| Бирюлево Восточное | 1410 | 8,6 |
| Бирюлево Западное | 1373 | 5,5 |
| Братеево | 1439 | 6,5 |
| Даниловский | 1839 | 12,3 |
| Донской | 1879 | 4,4 |
| Зябликово | 1484 | 6,3 |
| Москворечье-Сабурово | 1596 | 2,1 |
| Нагатино-Садовники | 1617 | 3,6 |
| Нагатинский затон | 1689 | 7,8 |
| Нагорный | 1712 | 4,6 |
| Орехово-Борисово Северное | 1547 | 5,9 |
| Орехово-Борисово Южное | 1512 | 6,7 |
| Царицыно | 1514 | 7,6 |
| Северное Чертаново | 1731 | 5,3 |
| Центральное Чертаново | 1582 | 9,0 |
| Центральное Чертаново | 1493 | 3,9 |
На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения чуть ниже.
Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США
 |
Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию к возрастанию.
2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта[3].
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.
Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:
1. Затратный метод
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж