Смекни!
smekni.com

Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики (стр. 15 из 32)

Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения [116, с.59-61].

Особого внимания заслуживает модель ипотечного кредитования, применяемая в г.Саров Нижегородской области.

Руководитель авторского коллектива городской программы г.Саров является В.И.Лимаренко. Основой саровской ипотеки стал специально созданный фонд социального развития (ФСР). Строительство и приобретение жилья осуществляется Фондом социального развития г.Саров за счет собственных средств Фонда, а также за счет кредита, предоставленного кредитными организациями, их филиалами или обособленными подразделениями, участвующими в Программе кредитования строительства и приобретения жилья. Банкам, предоставившим кредит Фонду для финансирования строительства и приобретения жилья с целью продажи его в кредит жителям г.Саров. Итак, финансирование программы «Жилье в кредит» складывается из 3 источников: пожертвования предприятий, имеющих налоговые льготы; кредиты, предоставляемые Фонду кредитными учреждениями, к чему их стимулируют налоговые послабления; средства жителей, когда часть жилья уже построена и продается новоселам. Следуei заметить, что город Саров имеет статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). Закрытым административно-территориальным образованием признается имеющее органы местного самоуправления территориальное образование, в пределах которого расположены промышленные предприятия по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военные и иные объекты, для которых устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан (ст. 1 закона РФ от 14 июля 1992г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании»).

Поселения, обладающие статусом ЗАТО, имеют ряд законодательных преференций. Это сделано для того, чтобы местная власть имела возможность (при наличии воли и трудолюбия) за счет принятия соответствующих решений снизить или устранить негативные факторы, объективно возникающие, например, в социальной сфере конкретного образования. Для г.Сарова это десятилетиями тянущаяся очередь на муниципальные квартиры (1/5 населения - очередники), рассыпающиеся ветхие дома, стремительно сокращающееся жилищное строительство. К этой безрадостной картине надо добавить, что на двух градообразующих предприятиях задержки выплаты заработной платы на длительный период отнюдь не редкость.

Органы местного самоуправления г.Сарова сумели разумно распорядиться преимуществами, заложенными в статусе ЗАТО. В результате в городе родилась и стала эффективно действующей программа «Жилье в кредит», в которой предусматривается кредитование строительства и приобретения жилья посредством превращения ЗАТО в инвестиционную зону, т.е. за счет предоставления комплекса льгот по налогообложению как гражданам, так и различного рода юридическим лицам.

Именно за счет предоставления налоговых послаблений, решение в отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный капитал ипотечной программы «Жилье в кредит». Программа рассчитана в основном на граждан со средними доходами. Названную категорию покупателей жилья, не следует ассоциировать со средним классом, т. е. с тончайшим слоем достаточно обеспеченных людей. На них (граждан с доходами не менее чем в одну тысячу долларов США), в частности, ориентирована Московская ипотечная программа, поскольку в ней выбор остановлен на американской модели ипотечного кредитования и акцент сделан на привлечении иностранных (валютных) инвестиций. Только эти два фактора, не говоря уже о других, изначально делают столичную ипотеку уделом исключительно избранных.

За основу структуры финансирования ипотечного жилищного кредитования была взята безналоговая модель, в реализации которой задействованы одновременно два механизма: 1) механизм финансирования «продажа в рассрочку»; 2) механизм финансирования через фонд.

В Сарове реализована чисто российская модель ипотечного кредитования. Она не только опирается на отечественное налоговое и гражданское законодательство, но еще носит выраженный социальный характер с мягкими очертаниями, что в наших суровых условиях очень немаловажно.

Основные моменты программы.

1. Предлагаемый механизм покупки жилья является дополнительным.

2. В первый год воспользоваться кредитом смогут те, кто проживает в г.Саров и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий (либо он живет в общежитии, либо у него менее 18 кв.м. общей площади на члена семьи).

3. Первый платеж не менее 10% от стоимости квартиры.

4. Преимущества имеют те, кто просит меньшую сумму и готовы продать старую квартиру Фонду социального развития при переезде в новую, в зачет стоимости новой.

5. Большой кредит не дадут тем, у кого небольшая заработная плата. Ежемесячный платеж не должен превышать 20% совокупного семейного дохода.

6. Порядок сбора заявок: заполняется стандартное заявление и передается в квартирный отдел администрации. В течение 1 месяца идет сбор заявлений. По определенным критериям компьютер составляет 5 приоритетных списков: кому нужна однокомнатная квартира, двухкомнатная и т.д. Во главе списка те, кому нужна меньшая сумма кредита. Через год процедура составления приоритетных списков проводится заново.

Критерии приоритетности: экономический, жилищный, социальный.

7. Списки передаются из квартирного отдела в Агентство недвижимости. Там гражданин получает предложение о покупке конкретной квартиры, обсуждаются варианты, оценивается стоимость прежней квартиры, заключается договор купли-продажи, оформляется кредитное соглашение, поручительство и страховка.

8. Квартира становится собственностью гражданина, но она обременена залогом до погашения обязательства.

9. Если гражданин отказывается от дальнейших платежей, то ему производится перерасчет и предлагается менее дорогая квартира (проценты по кредиту не учитываются).

10. Риски страхует Военно-страховая компания.

Этапы реализации программы.

1. Направление средств банка на кредитование.

Банк направляет денежные средства на кредитование строительства и приобретения жилья, предоставляя Фонду беспроцентный кредит на 15 лет. Следует учесть, что банку в данной ситуации предоставляется ряд налоговых льгот, а именно, по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество, на пользователей автодорог. Фонд обязуется использовать данный кредит по целевому назначению, т.е. исключительно для финансирования строительства жилья и приобретения его на вторичном рынке с целью продажи гражданам. Исполнение обязательств Фонда по кредитному договору обеспечивается поручительством или залогом.

2. Строительство и приобретение жилья Фондом.

Все операции, связанные со строительством и приобретением жилья, Фонд осуществляет на основании договора агентирования, поручения или комиссии через специализированное предприятие (Агентство), основным видом деятельности которого является покупка и продажа жилья, другой недвижимости. Агентство от имени Фонда заключает с генеральным застройщиком, осуществляющим строительство жилья (Подрядчик), договор подряда на строительство или приобретает жилье по договору купли-продажи на вторичном рынке жилья.

3. Продажа жилья гражданину.

Передачу жилья гражданину Фонд осуществляет по договору купли-продажи, заключаемому через Агентство. Продажа жилья осуществляется в кредит с рассрочкой части платежа. Сумма и срок предоставляемой рассрочки, а также цена жилья устанавливаются Фондом (или по поручению Фонда Агентством), исходя из рыночной стоимости жилья. При этом не менее 10% стоимости жилья гражданин должен уплатить в 10-дневный срок со дня заключения договора купли-продажи жилья за счет собственных средств, банковского кредита или за счет средств работодателя, т.е. юридического или физического лица, являющегося нанимателем гражданина в соответствии с КЗоТ РФ. Часть стоимости приобретаемого жилья может быть оплачена за счет осуществляемой через Агентство продажи третьим лицам принадлежащего гражданину недвижимого имущества или передачей Фонду этого имущества по договору купли-продажи и зачетом стоимости этого имущества.

Сумма, на которую договором купли-продажи предоставлена рассрочка платежа, выплачивается гражданином ежемесячно равными долями в сроки, установленные договором купли-продажи. Гражданин обязан дать поручение своему работодателю на удержание из заработной платы или иных доходов и перечисление Фонду суммы месячного платежа. Срок, на который предоставляется рассрочка платежа (дата последнего месячного платежа) исчисляется со дня заключения договора купли-продажи и устанавливается в зависимости от суммы, подлежащей уплате в рассрочку. Фонд или Агентство вправе требовать обеспечения исполнения обязательств покупателя залогом принадлежащего гражданину движимого и недвижимого имущества, поручительством членов семьи гражданина, его работодателя, других лиц, выступающих в качестве поручителей, страхованием рисков, а также другими способами.

4. Прямое кредитование гражданина банком.

Банк, выдавший кредит Фонду, имеет право перейти от кредитования Фонда к кредитованию непосредственно гражданина. Если гражданин, приобретающий у Фонда жилье, оплачивает его полностью или частично за счет кредита, предоставленного для этой цели банком, участвующим в кредитовании, Фонд обязуется досрочно вернуть банку часть своего долга равную сумме кредита, предоставленного банком гражданину. Условия кредитного договора между банком и гражданином определяются соглашением сторон.