Целесообразно повысить долю инвестиций в инфраструктуру населенных мест. Программа финансирования развития инфраструктуры жилой застройки может осуществляться путем совершенствования системы бюджетного финансирования инфраструктуры и использования заемных кредитов и иных средств. Возврат должен быть обеспечен доходами предприятий коммунального хозяйства.
Архитектурно-технические аспекты. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, эстетические и экологические требования, вопросы повышения теплозащитных качеств и снижения веса жилых зданий. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет способствовать уменьшению этих эксплуатационных затрат.
Важнейшая проблема - обеспечение экономии энергоресурсов, которая в новом жилищном строительстве может быть реализована за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.
Архитектурно-планировочными факторами обеспечения энергоснабжения являются увеличение ширины корпуса зданий, ориентация их по сторонам света с учетом влияния господствующих ветров, повышение компактности застройки и др. Конструктивными факторами являются применение слоистых конструкций наружных стен, применение окон с трехслойным остеклением, повышенная герметизация проемов. За основу архитектурно-строительных систем рекомендуется принять модульную координацию и унификацию строительных конструкций и изделий. Предполагается развитие следующих систем жилых домов:
•для индивидуального строительства - одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные дома;
•для кооперативного, коллективного и коммерческого строительства - малоэтажные, сблокированные жилые дома высотой до четырех этажей;
•для социального жилищного строительства - дома различных эффективных строительных систем и этажности.
Архитектурно-строительные системы должны учитывать природно-климатические особенности региона.
Важнейшей частью реализации программы является обеспечение сохранности и обновление существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов, и в первую очередь капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий. В соответствии с законодательством капитальный ремонт такого жилья, включая приватизированные жилые помещения, должен осуществляться за счет соответствующих бюджетных средств. Основными направлениями работ по обновлению жилых домов первых массовых серий должны стать капитальный ремонт, модернизация зданий, повышение теплозащиты, улучшение архитектуры фасадов, реконструкция за счет надстройки.
Устройство мансардных этажей при реконструкции зданий обеспечивает увеличение общей площади дома на 10-15%, сокращение теплопотерь на 5-7%, снижение себестоимости строительства на 10-15%. Важным элементом должна стать новая система проектирования жилья.
Совершенствование структуры производства основных видов строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства. Необходимо проводить дальнейшую структурную перестройку производственной базы домостроения и промышленности строительных материалов и конструкций для жилищного строительства, развивать собственную производственную базу индустриального малоэтажного домостроения и производство эффективных кровельных материалов; нужны разработки и освоение производства автономных систем инженерного обеспечения. Важное значение приобретает использование комбинированных систем за счет сочетания конструкций крупнопанельного производства с конструктивными элементами из монолитного бетона.
Следует уделить внимание организации производства и повышению качества деревянных конструкций.
Преобладающее развитие должно получить производство и применение утеплителей.
Значительные изменения должно претерпеть производство кирпича. Необходимо разработать производство новых типов санитарно-технического оборудования.
Необходима перестройка системы механизации строительных работ в направлении развития малой механизации, производства машин, приспособлений и ручного инструмента.
Градостроительные аспекты, проблемы развития и управления жилищно-коммунальным хозяйством. Неотъемлемое условие решения жилищной проблемы -введение рыночных механизмов и принципов обеспечения доступности земли при эксплуатации, реконструкции и строительстве жилья. Градостроительные аспекты жилищной сферы будут реализовываться на трех уровнях: федеральном, субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Нужно создать целостную систему законодательных и нормативных документов (Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», земельный и градостроительный кадастры). Конкретными мерами градостроительной политики должны стать:
•подготовка и введение в действие правовых актов по установлению в соответствии с градостроительными нормами границ земельных участков;
•введение положений по упорядочению прав на владение, пользование и распоряжение землей;
• правовое обеспечение возможности получения или приобретения для физических и юридических лиц земельных участков в собственность для реконструкции или строительства строений с жилыми и нежилыми помещениями.
Необходимо применение федерального законодательства и нормирования в градостроительстве, при создании уставов, разработке региональных норм социального жилища, сооружении объектов социального назначения и их сетей, а также при утверждении плотности застройки и требований к ее комплектности. На уровне органов местного самоуправления должны быть разработаны и введены в действие правоустанавливающие документы для города, его районов для жилищного строительства или реконструкции, а также порядок использования участков жилой застройки. Предполагается дальнейшее стимулирование широкого распространения индивидуальной и коллективной жилой застройки. Практическое создание рынка недвижимости возможно при постепенном, организационном, финансовом и правовом обеспечении системы регистрации недвижимости в едином реестре недвижимости. Необходимо принятие правовых актов о проведении конкурсов и аукционов по передаче или продаже земельных участков в городах и других населенных пунктах под жилую застройку.
Политика в области жилищно-коммунального хозяйства будет сконцентрирована на создании условий для сбалансированного с жилищным строительством развития инфраструктуры, обеспечении защиты интересов потребителей от предприятий-монополистов, расширении полномочий органов жилищных инспекций в части усиления контроля за осуществлением перехода к новой системе оплаты жилья и коммунальных услуг.
Основными направлениями совершенствования системы управления, содержания и эксплуатации жилищного фонда являются: а) разделение функций управления и обслуживания жилищного фонда; б) переход на договорные (контрактные) взаимоотношения заказчиков и подрядчиков; в)внедрение конкурсной основы отбора подрядчиков. Необходимо создание двух взаимодействующих независимых структур: 1)служба заказчика, обеспечивающая эффективное управление жилищным фондом от лица собственника; 2)ремонтно-эксплуатационные предприятия, которые специализируются на выполнении исключительно подрядных функций.
Организационное обеспечение. На федеральном уровне функционируют Межведомственная комиссия по вопросам реализации Государственной целевой программы «Жилище» и Межведомственный совет по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Большое значение для ускорения жилищной реформы должно иметь создание филиала Федерального агентства по ипотечному кредитованию.
Конечные результаты зависят прежде всего от организации работы органов исполнительной власти на местах, органов местного самоуправления. Целесообразно расширить возможности реализации программы «Жилище» для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, передав им некоторые права, которые сегодня в соответствии с действующими законодательными и нормативными актами, а также ведомственными инструкциями сосредоточены на федеральном уровне.
Возникает новый комплекс проблем, связанных с координацией усилий в области создания законодательной, нормативной базы и архитектурно-технической политики в жилищной сфере; обмена опытом и взаимной информацией; обеспечения прав граждан на жилище.
С целью решения проблем, сложившихся в жилищном строительстве, к настоящему времени была подготовлена Государственная Программа на основе обращения в Совет министров Российской Федерации Акционерной корпорации «Жилищная инициатива», Сберегательного банка Российской Федерации с предложением о поддержке апробации и широком внедрении в жизнь разработанной ими системы механизмов и форм организации инвестиционных процессов, основывающихся преимущественно на внебюджетных источниках и залоговых отношениях (ипотеке). В основу данной программы заложена широкая и комплексная трактовка рынка жилья как системы составляющих: рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных работ и лишь в замыкающей части - рынка готового жилья как товара.
В Программе предложено семь систем - механизмов организации инвестиционных процессов в жилищной сфере, в основу которых положены такие общие принципы, как:
1) обязательная ориентация на запросы конкретных граждан в жилищной сфере;
2) соответствие общей логике и динамике рыночных реформ в России и соответствие каждой из систем законам «О собственности», «Об инвестиционной деятельности» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;