ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Финансы»
по теме: «Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)»
ВВЕДЕНИЕ
1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДИН ИЗ ВИДОВ КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования
1.2 Рынок ипотечного кредитования РФ
1.3 Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СБ РФ
2.1 Характеристика Сбербанка РФ
2.2 Характеристика ипотечных программ СБ РФ
3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБ РФ
3.1 Анализ суммарных активов заемщиков СБ РФ
3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности СБ РФ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Ипотека - сдача в залог земли и/или другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту.
Слово «ипотека» происходит от греческого слова «hypotheke» - залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды. Оно было введено в оборот с начала VI века до нашей эры в Древней Греции. У имения должника ставили столб, который и назывался «ипотекой».
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».
Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банк России».
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.
В новое время после начала реформ и в процессе перехода к рыночной экономике тема ипотечного кредитования вновь приобрела свою актуальность. При проведении ипотечного кредитования важным является также в целях минимизации кредитных рисков оценка суммарных активов заемщика.
Объектом исследования работы является Юго-западный банк Сбербанка России. Предметом исследования – операции ипотечного кредитования, а также способы и методы оценки суммарных активов заемщика.
Цели и задачи данной работы – следующие:
· Дать определение ипотечного кредитования, рассмотреть виды его основных участников и основные стадии процесса кредитования.
· Проанализировать состояние ипотечного кредитования в современной России, выявить проблемы.
· Описать пути решения проблем ипотечного кредитования.
· Описать процесс ипотечного кредитования и его составляющие в Юго-Западном Банке Сбербанка РФ.
· Проанализировать процесс оценки суммарных активов заемщика в Юго-Западном Банке Сбербанка РФ.
· Выявить пути улучшения ипотечной деятельности в Юго-Западном Банке Сбербанка РФ.
1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДИН ИЗ ВИДОВ КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования
Ипотека - способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, в чем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).
В литературе под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение.
По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.
Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, называют обычно ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиваться по той простой причине, что ипотека не только залог недвижимости. Она представляет собой целую юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и систему расчетов с кредиторами за указанное имущество.
Можно выделить следующие отличительные особенности ипотеки:
· нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора;
· оставление предмета залога у залогодержателя;
· связь ипотеки зданий и сооружений с возможностью использовать земельные участки, на которых они находятся;
· большие, чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обязательств.
Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:
· гласность ипотеки, то есть информация о нахождении того или иного имущества в ипотеке должна быть доступной для заинтересованных лиц;
· конкретность ипотеки, то есть выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом ипотеки. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
· доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которых гарантирует возврат долга в полном объеме, включая издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.
Для того чтобы определить содержание этого понятия, следует рассмотреть механизм, посредством которого ипотека обеспечивает исполнение обязательств. Предположим, заключен кредитный договор. В обеспечение обязательства по кредитному договору заемщик (должник) или какое-либо третье лицо обязано передать кредитору (банку) какое-либо недвижимое имущество (здание, жилой дом, квартира). Должнику (заемщику) известно, что в случае, если он своевременно не вернет банку сумму кредита, взыскание может быть обращено на предмет залога, то есть имущество будет продано, а вырученная сумма пойдет на погашение долга банку. При этом должник несет дополнительные расходы в связи с тем, что и рассмотрение дела в суде, и реализация имущества также требуют затрат. Осознание возможности наступления таких неблагоприятных последствий стимулирует должника к надлежащему исполнению своих обязанностей, а именно своевременному возврату банку суммы кредита. Таким образом, можно говорить о стимулирующей функции ипотеки.