Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.
Страховые компании, в которых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.
Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты. Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению этих институтов - они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т.д.), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.
Пенсионные фонды. В США, например, эти финансовые институты являются одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40% всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют этим институтам создавать "длинные деньги".
Кроме того, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов. До 70-х годов эти активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации. Однако большая инфляция (6-7%) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в эти ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (несоответствие их реальных стоимостей). Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (который затронул все финансовые рынки) - все это потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики. Необходимость сохранения своих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.
В 1999 г. в портфеле своих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25% недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость - вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.
В других странах пенсионные фонды также являются участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.
Инвестиционные компании (фонды) - организации, которые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний - акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью). Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций - от сверхнадежных до сверхдоходных, но рисковых.
Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.
В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), которые специализируются на инвестициях в недвижимость.
Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с недвижимостью (купля-продажа, залог и т.д.) практически без уплаты налогов. Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами. Одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т.д.).
Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное - более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.
Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов. Основная функциональная ориентация трастов - владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.
Коммерческие банки. Для многих из них ипотечная деятельность является второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15%. Однако в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг. В настоящее время банки становятся финансовыми "супермаркетами", предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.
1.7. Ипотечное кредитование в России
1.7.1. Ипотека в дореволюционный период
Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.
Процесс эволюции ипотечного кредитования в России до 1917 года (изменение законодательных и институциональных основ кредитных отношений, развитие определенных типов и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:
1. Период становления кредитных отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)
Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в "Псковской Судной грамоте" (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог движимости и залог недвижимости (строений, земли).
Во время образования Русского централизованного государства (XV-середина XVI в.) залог недвижимого имущества уже получил широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно развивался.
Во второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить свои растущие потребности с помощью средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость в кредите.
Дальнейшее развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования ипотечных банков (первые проекты создания банков для кредитования землевладельцев были разработаны в 1732г.).
Рассматриваемый этап в истории российского ипотечного кредитования характеризуется:
* эволюцией системы залогового права, постепенным приобретением залогом недвижимости характерных черт "классической ипотеки";
* развитием экономики и, в связи с этим, ростом потребностей субъектов экономической деятельности в доступном кредите под залог недвижимости;
* активизацией деятельности государства по развитию кредитных отношений;
* изменением институциональных принципов организации кредита, формированием предпосылок для возникновения системы организованного кредита под залог недвижимости.
2. Период формирования и функционирования государственной системы ипотечного кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)
В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.
В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: "населенные имения" (в основе определения величины выдаваемой ссуды лежала и цена "крепостной души" - 40 рублей), "фабричные строения", "каменные дома в городах".
В том же, 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.