Инвестиции в недвижимость и их оценка (стр. 6 из 6)
4.Кукол, Е. Портфельные инвестиции/ Е.Кукол// Рос. газета-2009.-25 марта-С. 1-4.
5.Красавин, А.В. Инвестиции в России – новые тенденции/ А.В. Красавин// Финансы и кредит-2008.-№ 15- С. 17-23.
6.Крутик, А.Б. Инвестиции и экономический рост предпринимательства/ А.Б. Крутик, Е.Г. Никольская. - СПб.: издательство «Лань»,2000.-544с.
7.Ковалев, В.В. Инвестиции/ В.В. Ковалев. – М.:Проспект, 2003.
8.Леонтьев, В.Е. Финансовый менеджмент: Учебник/ В.Е. Леонтьев, В.В. Бочаров, Радковская.- М.: ООО «Издательство Элит»-2005.
9.Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости: Учебник /А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.
10.Подшиваленко, Г.П. Инвестиции/ Г.П. Подшиваленко.-М.:КНОРУС,2008.-496 с.
11.Стоянова, Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика/ Е.С. Стоянова.- М.:Издательство перспектива, 2004.
12. Щербакова, Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие/Н.А. Щербакова. - М.: Феникс, 2002. - 320 с.
13.Формирование инвестиционного портфеля [Электронный ресурс] / Режим доступа: http//www. cbr. ru (25.10.2009).
14.Инвестиции [Электронный ресурс] / Режим доступа: http//www.finans. ru (25.10.2009).
15.Оптимальные портфели ценных бумаг[Электронный ресурс] / Режим доступа: http//www.finans. ru (27.10.2009).
Практическое задание (Инвестиционный анализ)
Исходные данные к проекту (вариант 5)
Таблица 1 – Источники средств
| Наименование источников средств | Средняя стоимость данного источника средств, % | Удельный вес источника средств в пассиве, % |
| Привилегированные акции | 45 | 0,1 |
| Обыкновенные акции и нераспределенная прибыль | 60 | 0,2 |
| Добавочный капитал | 40 | 0,5 |
| Резервы и фонды | 30 | 0,25 |
| Заемные средства, включая кредиторскую задолженность | 20 | 0,05 |
Таблица 2 – Выручка, затраты и уровень инфляции
| Годы | Поступления и затраты в ценах базового периода, млн. руб. | Прогнозируемый уровень инфляции, % | ||
| Поступления | Затраты | Поступления | Затраты | |
| 1 | 15 | 9 | 55 | 50 |
| 2 | 15 | 9 | 50 | 45 |
| 3 | 16 | 9 | 45 | 30 |
| 4 | 16 | 10 | 40 | 25 |
Таблица 3 – Данные инвестиционного проекта
| Первоначальные затраты на проект, млн. руб. | 12 |
| Срок жизни проекта, лет | 4 |
| Ежегодные амортизационные отчисления, млн. руб. | 3 |
| Ставка налога на прибыль, % | 25 |
| Инфляционная премия, % | 20 |
Расчет средневзвешенной стоимости капитала. Средневзвешенная стоимость капитала (ССК) определяется по формуле ССК=ССсс+ССзс, где ССсс - средневзвешенная стоимость собственных средств, ССзс - средневзвешенная стоимость заемных средств.
ССК=45*0,1+60*0,2+40*0,5+30*0,25+20*0,05=35%
Определение внутренней ставки рентабельности графическим методом. Для определения внутренней ставки рентабельности (IRR) графическим методом необходимо сначала определить чистую настоящую стоимость проекта NPV:
где Rt - номинальная выручка t –го года, оцененная по безинфляционной ситуации r –го года;
ir - темпы инфляционных доходов, r – го года;
Ct - номинальные денежные затраты t – го года в ценах базового периода;
i’r - темпы инфляции издержек r – го года;
T- ставка налогообложения прибыли;
I0 - первоначальные затраты на приобретение основных средств;
K - средневзвешенная стоимость капитала, включая инвестиционную премию;
Dt – амортизационные отчисления t – го года.
Чтобы вычислить средневзвешенную стоимость капитала, включая инвестиционную премию, необходимо воспользоваться следующей формулой
К=ССК*(1+ИП), где
- инфляционная премия.К=0,35*(1+0,2)=0,42
Таким образом, при ставке дисконтирования 0,42(42%) чистая настоящая стоимость проекта (36,35 млн.руб.) положительна. Это означает, что проект способен обеспечить выраженные в средневзвешенной стоимости капитала интересы и ожидания инвесторов и кредиторов.
Зададим ставку дисконтирования, к примеру, 3(300%) и вычисляем чистую настоящую стоимость проекта (NPV резко уменьшится).
К=3
Таким образом, чистая настоящая стоимость проекта стала отрицательной вследствие завышенной «цены капитала» предприятия.
Определим внутреннюю ставку рентабельности (IRR) проекта. Она представляет собой ту ставку дисконтирования, при которой чистая настоящая стоимость проекта равна нулю.
Для определения IRR графическим методом нужно задать систему координат (по оси ординат – ставки доходности, дисконтирования IRR, по оси абсцисс – NPV). Отметим соответствующие точки на графике (рис.1):
Рисунок 1 – Графический метод определения IRR
Построенный график показывает, что точка пересечения полученной прямой с осью IRR имеет координаты (0; 2,7), в этой точке чистая настоящая стоимость проекта равна нулю. Отсюда следует вывод, что проект выбран правильно, и является привлекательным для инвесторов и кредиторов. Секрет успеха рассматриваемого проекта явно заключается в возможности производителя повышать цены готовой продукции опережающими темпами по сравнению с инфляционным ростом издержек и, таким образом, не только перекладывать повышение затрат на потребителя, но и снимать значительную прибыль.