1) жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;
2) жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;
3) жилищные субсидии.
Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев, военнослужащих и на граждан других льготных категорий.
б) Схемы долевого строительства и рассрочки:
1) долевое строительство;
2) продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;
3) получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.
Этот блок схем считается простейшим. В нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника — застройщик и покупатель. Схемы далеки от принципов ипотечного кредитования: если применяется рассрочка, то на короткий срок (до 5 лет), в собственность заемщика покупаемое жилье оформляется только после завершения всех платежей.
в) Рыночные схемы:
1) долгосрочное ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);
2) накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;
3) рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.
Перечисленное множество схем финансирования приобретения жилья вовсе не означает их антагонизма по отношению друг к другу. Они рассчитаны на различные по уровню доходов и потребностей группы населения. Как показывает опыт, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, функционирующих с разной степенью эффективности. Более того, помимо перечисленных существуют и другие схемы, позволяющие приобретать жилье при отсутствии больших первоначальных накоплений [13].
2.3. Основные проблемы развития ипотеки в России
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.
По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов. Долгосрочные ресурсы, сопоставимые по срокам с кредитами в 10-20 лет, практически недоступны для большинства российских банков. Стоимость этих кредитов велика, как и значительны сопутствующие риски, а также операционные затраты.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг.
Серьезнейшей проблемой является наличие несовершеннолетних детей в составе семьи заемщика. В связи с тем, что большинство потенциальных заемщиков обращается за ипотечным кредитом в надежде улучшить свои жилищные условия, т.е. произвести обмен меньшей жилплощади на большую, органы опеки обязаны следить за выделением жилья в долевую собственность ребенку, а также за предоставлением площади для его проживания в новой квартире. И если таковое обременение со стороны органов опеки каким-то образом обойти не удается, банк-кредитор рискует столкнуться с неразрешимой проблемой выселения заемщика из квартиры в случае утраты им своей (заемщика) неплатежеспособности. И если в случае обмена квартиры в пределах одного муниципального образования органам опеки удается отследить правильность соблюдения законодательства об охране прав несовершеннолетних детей на жилплощадь, то в случае, если жилье приобретается или обменивается между регионами, данная проблема является практически непреодолимой для оформления договора ипотеки.
3. Ипотечное кредитование в городе Мурманске
3.2. Анализ ипотеки в г. Мурманске
В Мурманске на рынке ипотечных кредитов на сегодняшний день представлены две схемы ипотечного кредитования, это долгосрочное ипотечное кредитование - МФ МДМ Банком, и накопительная схема с использованием жилищно-строительного кооператива северян «Строим вместе».
Ипотека в МДМ Банке начало свою работу летом 2004 года и уже с её помощью смогли взять в кредит почти 70 квартир вторичного жилья[42].
С кооперативом «Строим Вместе» не много другая история Кооператив представляет собой добровольное объединение пайщиков с целью улучшения своих жилищных условий.
Кооператив является действительным членом Межрегиональной Федерацией жилищных кооперативов. Через ЖСК можно приобрести как квартиру в строящемся доме, так и готовое жилье. В ЖСК существуют различные Индивидуальные жилищные планы, каждый из которых по-своему хорош и удобен для решения конкретной жилищной проблемы, исходя из персональных потребностей в благоустроенном жилье и финансовых возможностей. Количество пайщиков кооператива составляет 243 человека это на 156 человек больше чем в прошлом году. С помощью кооператива уже приобрели квартиры 111 семей.
Для того чтобы стать пайщиком жилищного кооператива, вам необходимо внести первый (вступительный) членский и паевой взнос и заключить договор накопления. Накопив в соответствии с договором определенный размер от стоимости квартиры (примерно 50%), вы перейдете на следующий этап — этап ожидания подбора жилья, т.е. ожидание наступления своей очереди на подбор квартиры.
Как только ваша очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется и кооператив подбирает вам подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа. С вами заключается договор найма жилого помещения, в соответствии с которым вы можете зарегистрироваться в приобретаемой квартире.
На следующем этапе в течение нескольких лет вы осуществляете возврат займа и процентов по нему. После полного возврата займа квартира оформляется в вашу собственность.
К плюсам данной схемы можно отнести:
- она имеет понятную структуру организации и простые принципы участия, схожие с теми, которые применялись в советское время на предприятиях в виде касс взаимопомощи;
- кооператив предъявляет минимальные требования к участникам и к приобретаемому жилью. Считается, что платежеспособность пайщика можно проверить уже на этапе накопления, поэтому неважно, какие у него доходы. Жилье в существующих кооперативах можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке по всей территории России;
- в кооперативах низкие проценты по займам, поскольку схема замкнута и нет необходимости привлекать дорогие заемные средства. Кроме того, пайщику может быть выдан дополнительный заем на потребительские нужды;
- существует большое разнообразие программ кооперативов, которые могут подойти самым разным категориям граждан.
К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.
Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно надо быть готовым к тому, что вселение в квартиру произойдет нескоро.
Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.
Где выгоднее, решать каждому заёмщику самому, я попытаюсь про анализировать работу ипотеки в МДМ Банке и в ЖСК Северян «Строим вместе».
Для этого мы возьмём обычную двухкомнатную квартиру в октябрьском округе со средней стоимостью 695000 рублей на 5 лет.
Для начала проанализируем кредит в МДМ Банке. Первоначальный взнос 30 % от стоимости приобретаемого жилья в нашем случае это будет 30% от 695 000 рублей мы получим 208 500 первоначальный взнос. Из этого следует что кредит который предоставит банк заёмщику составит 486 500 рублей. Далее мы расчитаем ежемесячные взносы, которые заёмщик будет выплачивать равными долями в течении всего периода на который был взят кредит. По формуле: Y = D/(1 - (1 + q/12)-12n)/(q/12)) (где Y – равный ежемесячный платёж, D– сумма кредита, q - ставка процентов, n - срок кредита), рассчитаем ежемесячные равные платежи.
Y = 486 500/(1- (1 + 0.19/12)-12*5)/(0.19/12), из наших расчётов мы получаем, что в среднем человек который возьмет такой кредит, в месяц должен будет выплачивать банку 12 620 рублей. Но у МДМ-Банка есть одно условие, что размер ежемесячного платежа не должен превышать 35 % ежемесячного дохода семьи. Следовательно, если в семье супруги в сумме получают 14 524 рублей (две средних заработных платы), то они явно не потянут такой кредит. Из наших расчётов можно сделать вывод, чтобы взять квартиру в МФ МДМ-Банке нужно иметь заработную плату обоим супругам около 37 000 рублей.
Далее проанализируем жилищный кооператив. Ориентировочная стоимость жилья на момент вступления в кооператив составляет 695 000 рублей. Покупка квартиры происходит в пять этапов:
1 этап – вступление.
2 этап – накопление.
3 этап – ожидание.
4 этап – расходы по приобретению.
5 этап – расчетный период.
Первый этап: первоначальный паевой взнос составляет 50 % от суммы приобретаемого жилья – 347 500. Вступительный взнос 280 рублей и единовременный членский взнос 4.5 % от стоимости всей квартиры – 31 275.
Второй этап: если бы вы внесли сумму менее 50 % от стоимости квартиры.
Третий этап: ожидание, ежемесячный паевой взнос 1 % от суммы квартиры на 6 месяцев 41 700 рублей. Эта сумма входит в стоимость квартиры Этот этап может длиться от 2 месяцев до года в зависимости от суммы первоначального платежа.