В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.
Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.
Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.
Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.
Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.
Основной целью вложения капитала в закладные листы является надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.
Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.
Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.
В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.
Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.
Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.
Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.
Организационная структура и функции.
Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.
Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.
Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.
В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные ипотечные банки, предоставлявшие кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.
Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).
Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.
| Динамика развития ипотечных банков | |||||||
| 19Н | 1934 | 1948 | 1966 | . 1970 | 1980 | 1990 | |
| Количество банков | 39 | 30 | 20 | 43 | 31 | 30 | 31 |
Как видим, сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем повышательная тенденция развития экономики в 50— 60-х гг. способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк , Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым "гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: "Дейче Пфандбрифан-штальт" с пятью филиалами, Баварский земельный банк и два банка в земле Баден-Вюртемберг.
Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70—80—90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.
Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Вторым направлением деятельности КФФ является предоставление ссуд строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме "того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, в функцию КФФ входит также учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.