Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеют "Креди фонсье нур ле батиман" и "Ля компани ипотекэр де ля Эпен", которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.
В С Ш А в основном ипотечный кредит осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании, но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.
Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипотечные учреждения выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель, федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы предоставлять кредиты в сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менее зажиточные слои населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.
В Турции ипотечным кредитом занимается несколько государственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. "Сумербанк" финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализации продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мореходный банк осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Эти банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.
В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков: "Финиш Реал Эстате Бэнк ЛТД", "Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД", "ОКО инвестмент бэнк ЛТД", "Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД", ЛРСР - Минисипалите Бэнк ЛТД", "Капсалис Бэнк ЛТД*' и "Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД". Эти банки направляют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%), прочим (6%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в промышленность, строительство и сельское хозяйство.
В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются также Банк местного кредита и Банк сельскохозяйственного кредита, которые предоставляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям.
В Италии функции ипотечного кредита выполняют по-лугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки "Институто Мобиль-яре Итальяно", "Мидибанк", "Эфибанк* (ипотечный кредит для промышленности). Банк "Медио Кредито" проводит кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов другим банкам, но сам он операциями с частной клиентурой не занимается.
Весьма важное значение ипотечные банки имеют также в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Так, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде существовали в 80-х гг. в таких странах, как Аргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили1, в Азии — в основном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некоторых других. Основная функция ипотечных банков в этих регионах и странах — ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства.
Страновый подход к деятельности ипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.
Пассивные и активные операции банков.
Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 7.1).
Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный .капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).
Таблица 7.1 Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель).
| Пассивы | Активы |
| 1. Коммунальные облигации и закладные 2. Долгосрочные займы. 3. Переходящие кредиты. 4. Собственные средства 5. Прочее. | 1. Наличность и счета в кредитных учреждениях. 2. Долгосрочные кредиты. 3. Ценные бумаги. 4. Переходящие кредиты. 5. Прочее. |
Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.
В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.
Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ - 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.
Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.
В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".
Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.
В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.