Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского ) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.
При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).
При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности1.
Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака — приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Если же один из супругов приобретает жилое помещение у третьего лица, другой супруг тоже приобретает право собственности на данное жилое помещение. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данное жилое помещение возникает из непосредственного указания Закона (п.1 ст. 34 Семейного кодекса) о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь данным положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской Федерации по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют право (приобретенной) совместной собственности супругов на жилое помещение по совместному заявлению обоих супругов, хотя приобретателем в договоре купли-продажи или мены может выступать лишь один из супругов.
При приобретении права собственности на кооперативную квартиру, супруги приобретают право общей совместной собственности в случае, если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов. В данном случае право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).
1.3.Правоспособность и дееспособность субъектов жилищных правоотношений.
Согласно ст. 19 Гражданского кодекса гражданин (физическое лицо) приобретает гражданские права, в том числе и право собственности на жилище, под собственным именем, включающем фамилию, имя и отчество. Учитывая, что наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, то указание места жительства гражданина также является обязательным компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).
Для юридических лиц, в том числе и для органов государственной власти и местного самоуправления, обязательными сведениями в документах являются их наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, и место нахождения юридического лица, которое определяется местом его государственной регистрации (ст. 54 ГК РФ). Необходимо обратить внимание на то, что фактический почтовый адрес расположения фирмы не требует обязательного отражения в юридических документах и может не совпадать с адресом государственной регистрации (так называемый юридический адрес).
Как у граждан, так и у юридических лиц может быть только одно имя (наименование) и одно место жительства (место нахождения).
Законодательство не содержит «возрастных» или каких-либо иных ограничений в отношении прав собственности ни для граждан, ни для юридических лиц. Так, иностранные граждане и лица без гражданства обладают на территории Российской Федерации в отношении жилья правоспособностью наравне с российскими гражданами юридическими лицами.
Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).
Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном объеме по достижении совершеннолетия — т.е. возраста восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ).
В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ). В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное разрешение.
Не требуется разрешение органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает возрастной порог пятнадцать лет. В силу того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться по гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.
Дееспособность граждан может быть ограничена либо они могут быть лишены дееспособности.
Лишение гражданина дееспособности вследствие психического расстройства осуществляется судом с установлением над ним опеки. При этом опекун от имени опекаемого совершает все сделки и несет ответственность за вред, причиненный подопечному (ст. 29 ГК).