Вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, из-за чего гражданин ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть судом ограничен в дееспособности и над ним устанавливается попечительство (ст. 30 ГК РФ). Ограниченно дееспособный гражданин вправе самодеятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Отчуждение жилья, в том числе его обмен и дарение, сдачу внаем (в аренду) и в безвозмездное пользование, раздел или выдел доли в собственном жилье подопечный может осуществлять лишь с согласия попечителя. При этом попечитель также должен получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
По просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, органом опеки и попечительства устанавливается над ним попечительство в форме патронажа. Попечитель (помощник) распоряжается имуществом подопечного на основании заключенного с ним договора поручения или договора доверительного управления (ст. 41 ГК РФ).
Правоспособность и дееспособность юридического лица, т.е. возможность иметь и осуществлять гражданские права, нести и выполнять обязанности, соответствующиецелям деятельности, возникает с момента его государственной регистрации (ст. 49, 50 ГК РФ) и существует до внесения в единый государственный реестр записи о прекращении юридического лица (ст. 63 ГК РФ).
Глава 2. Приобретение права собственности на жилое помещение.
2.1.Безвозмездное:
Право собственности на жилище может возникать как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате:
1) приватизация государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья;
2) вступления в наследство;
3) получения жилья в дар;
4) истечения срока приобретательной давности.
2.1.1. Приобретение жилья в результате приватизации.
Приватизация жилья осуществляется только физическими лицами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1 путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие это жилье по договору найма или аренды (ст. 2 Закона).
При оформлении приватизации необходимо добровольное согласие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность (ст. 2 Закона). Думается, что 15-летний возраст после вступления в действие нового Гражданского кодекса должен быть снижен до 14 лет (т.к. именно в этом возрасте наступает частичная дееспособность гражданина и он, с разрешения родителей, вправе осуществлять любые сделки), что требует внесения изменений в Закон о приватизации жилья.
По ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможна передача занимаемого семьей жилого помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них или даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это выразили согласие все другие пользователи жилья. При этом граждане, отказавшиеся от получения жилого помещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением.
Важно особо отметить, что как при раздельном проживании супругов, так и в случае, когда проживающий с нанимателем супруг отказался от участия в приватизации, совместная (супружеская) собственность не возникает, так как приобретение жилого помещения путем приватизации носит безвозмездный характер.
За гражданами, выразившими согласие на приобретение в собственность другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
В число будущих собственников включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с нанимающими это помещение лицами. В приватизации также должны участвовать несовершеннолетние, проживающие отдельно от нанимающих помещение лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением (ст. 7 Закона).
Несовершеннолетний ребенок, в случае раздельного проживания его родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет.
Учитывая, что в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР1 опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, Пленум Верховного Суда разъяснил, что исключение участия несовершеннолетних в приватизации их родителями и усыновителями, а также их опекунами и попечителями может быть осуществлено не иначе как с разрешения указанных выше органов1.
Каждый гражданин имеет право участвовать в приватизации жилья только один раз. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право однократной приватизации иного жилья, которое они будут занимать после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона).
Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона). При этом, если гражданин выразил волю на заключение договора передачи, однако умер до регистрации прав собственности, он все же признается собственником жилья. В случае спора суду необходимо проверить, не было ли поданное заявление при жизни отозвано гражданином. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации2.
Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июня 1991 г. (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) указание на обязанности должностных лиц решить вопрос о приватизации жилья в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином относит к порядку оформления приватизации, а не к основанию возникновения права собственности, поэтому несоблюдение срока не может быть препятствием для признания гражданина, изъявившего желание приватизировать занимаемое им жилое помещение, собственником данного жилого помещения.
Не может быть приватизировано жилье, находящееся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков. Коммунальные квартиры, а также служебные жилые помещения могут приватизироваться на основании решения, принимаемого органами власти субъектов Федерации. Отнесение жилья к данной категории осуществляется по специальному решению органов исполнительной власти, которое действует со дня его издания.
Договор передачи жилья со стороны собственника в домах государственного или муниципального жилищного фонда поручено заключать местной администрации, при этом нотариального удостоверения договора или уплаты государственной пошлины не требуется (ст. 7 Закона).
Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом РФ «0 приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается.
Вместе с тем по общим правилам расторжения договоров (ст. 450-453 ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок.
Однако, как показывает практика, «расприватизация» - достаточно редкое явление. Причем основная масса «расприватизаций» связана с тем, что при переезде граждан в полученное в связи с улучшением жилищных условий жилье, новая квартира приватизируется при условии расторжения договора передачи в собственность ранее занимаемого жилья.
До недавнего времени объектом приватизации являлись объекты жилища, за исключением жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда. Конституционный суд Российской Федерации постановлением от 3 ноября 1998 года № 25-П1 признал ст.4 закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда Российской Федерации” в части, ограничивающей приаватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 – й (часть 1 – я и 2 – я), 46 – й (часть 1 – я и 2 – я) и 55 – й (часть 3 – я).