Важливим кроком у вирішенні даного питання стала Постанова Верховної Ради України "Про земельну реформу", якою з 15 березня 1991 р. весь земельний фонд України оголошено об'єктом земельної реформи. Завдання останньої полягає у перерозподілі земель з одночасним наданням їх у приватну власність громадянам, колективним сільськогосподарським підприємствам, постійне користування господарствам та іншим державним сільськогосподарським підприємствам, установам і організаціям, а також у тимчасове користування, у тому числі на умовах оренди, з метою створення можливостей для рівноправного розвитку різних форм господарювання на землі, формування багатоукладної економіки, раціонального , використання і охорони земель.
Для правового забезпечення земельної реформи в Україні прийнято ряд законодавчих актів, зокрема Земельний кодекс, Закони України "Про форми власності на землю", "Про селянське (фермерське) господарство", "Про колективне сільськогосподарське підприємство", "Про плату за землю". У законодавчому порядку в Україні запроваджена державна, колективна і приватна власність на землю. Всі форми власності є рівноправними.
Однак, незважаючи на правову забезпеченість реформування сільськогосподарського виробництва, зміни у відносинах власності далекі від бажаних. Тому у березні 1992 р. Верховна Рада України прийняла постанову "Про прискорення земельної реформи і приватизацію землі", якою виконавчі органи зобов'язані у встановлений строк вирішити питання про перерозподіл земель і розгорнути роботи по роздержавленню і приватизації земель сільськогосподарських підприємств і організацій відповідно до проектів, які розробляються керівництвом (адміністрацією) цих підприємств і організацій за участю експертів і державних землевпорядних організацій.
Реформування земельних відносин створює умови для розвитку всіх форм господарювання. Кожному громадянину надається право вільного вибору трудової участі у будь-якій з них.
У перехідний період до ринкової економіки основною формою господарювання залишаються громадські господарства - колективні сільськогосподарські підприємства, приватні підприємства, інші державні й міжгосподарські підприємства.
Водночас форми організації виробництва в них удосконалюються у напрямі поєднання особистих і громадських інтересів визначенням внеску кожного члена колективу у формування загального надбання.
Набирає темпів так звана мала приватизація шляхом безкоштовної передачі громадянам у приватну власність присадибних земельних ділянок, під індивідуальними і колективними садами, з наданням права розпоряджатися ними, включаючи купівлю-продаж. Прискореного розвитку набувають сільськогосподарські кооперативи, асоціації, акціонерні товариства, селянські спілки тощо на базі існуючих колективних підприємств.
Однією з перспективних форм господарювання повинні стати селянські (фермерські) господарства як економічно й юридичне самостійні сільськогосподарські формування, що ґрунтуються переважно на особистій праці членів сім'ї і займаються виробництвом товарної сільськогосподарської продукції, її переробкою та реалізацією.
Членам фермерського господарства, як і всім власникам земельних ділянок і землекористувачам, надано право самостійно господарювати на землі, вибирати виробничий напрям, розпоряджатися виробленою продукцією та доходами від її реалізації, використовувати для своїх потреб наявні на ділянці ліси, торфовища, пісок, глину, запаси каменю, водойми, передавати або брати земельну ділянку в тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди. В разі вилучення земельної ділянки або добровільної відмови від неї фермер одержує компенсацію за підвищення родючості землі.
Власники землі і землекористувачі, в тому числі орендарі, здійснюють заходи по охороні земель, зокрема по збереженню і підвищенню родючості ґрунтів, захисту земель від водної та вітрової ерозії, селів, підтоплення, заболочення, вторинного засолення, забруднення відходами виробництва, хімічними і радіоактивними речовинами, від заростання сільськогосподарських угідь чагарниками і дрібноліссям, інших процесів погіршення культуртехнічного стану земель.
Перебудова аграрної економіки України у напрямі ринкових відносин насамперед зачіпає земельні відносини, оскільки останні тісно пов'язані з використанням різноякісних земель. Сільськогосподарські підприємства, що мають у своєму розпорядженні кращі землі, як правило, одержують за рахунок їх якості додаткову кількість продукції, а звідси можуть розраховувати на додатковий доход без додаткових затрат праці і коштів. Виникає питання: чи справедливо це по відношенню до підприємств, розміщених на відносно гірших землях? Кому повинна належати продукція або додатковий доход, що має рентну основу за родючістю ґрунтів? Питання неоднозначне,
У період, коли вся земля знаходилася винятково в державній власності, рента за родючістю надходила державі через систему диференційованих цін на сільськогосподарську продукцію, які деякою мірою враховували відмінності в якості земель і витратах на виробництво продукції.
Із введенням права власності на землю настає і право власності на вироблену продукцію. Отже, значна частина продукції може бути реалізована не за державними фіксованими закупівельними цінами, а за договірними, близькими до ринкових, які в умовах інфляції завжди вищі державних. За таких умов вірогідність створення додаткового доходу на кращих землях зростає.
У зв'язку з цим виникла необхідність обчислення розмірів рентних доходів на різних за якістю землях, які мають бути покладені в основу механізму регулювання земельних відносин через рентні платежі, земельний податок і орендну плату за землю.
Від вибору показника, який міг би бути критерієм визначення рентних доходів, залежить об'єктивність їх обчислення. Саме тому до нього ставляться певні вимоги. По-перше, за змістом він повинен відповідати результату взаємодії рентоутворюючих факторів; по-друге, бути досить об'єктивним у відображенні різноманітності природно-економічних умов виробництва; по-третє, бути відносно сталим у часі.
Серед економістів-аграрників тривалий час велася дискусія з приводу вибору критерію і підходу до обчислення рентних доходів. В основному виділилося два напрями або два підходи до вирішення цього питання. Прихильники першого з них переконували, що спочатку потрібно визначити межі відносно гірших земель, граничні виробничі витрати на них, а потім легко обчислити рентний доход на кращих і середніх землях. Другий же підхід передбачав проведення економічної оцінки земель, на підставі якої можна вести розрахунки рентного доходу. На наш погляд, останній є більш логічним і об'єктивним, оскільки межі відносно гірших земель можна визначити лише за допомогою земельнооцінних показників.
Часто виникає питання: чому саме економічна оцінка земель, а не бонітування ґрунтів може бути основою (її показники - інструментом) визначення рентних доходів? Справа в тому, що показники бонітування ґрунтів відображають відмінності в якості ґрунтів за їх внутрішніми властивостями. Вони характеризують потенціальну родючість земель. Фактично ж вона може відрізнятися залежно від господарської діяльності людини, її праці. Адже відомо, що рента походить не від самої землі, а формується в результаті прикладання людиною праці на різноякісних землях. Тому всі спроби використати показники бонітування ґрунтів у розрахунках рентних доходів не мали успіху.
Результати бонітування є основою для економічної оцінки земель. Якісно виконане бонітування - гарантія об'єктивної економічної оцінки земель.
Оскільки в опублікованих раніше матеріалах економічної оцінки земель дано широке пояснення показників, тут доцільно зупинитись лише на одному з них - диференціальному доході, який є критерієм визначення рентних доходів.
Диференціальний доход - матеріальна основа диференціальної ренти, яка створюється на кращих і середніх землях за рахунок вищої продуктивності живої і уречевленої праці. Затрати праці на землях з вищою потенціальною родючістю створюють додатковий продукт (додаткову вартість), що виражається у формі диференціальної ренти І і II. Класична схема їх утворення і обчислення широко відома в літературі, тому немає сенсу на ній зупинятися. Зазначимо лише одне: практично розмежувати ці дві форми ренти (рентного доходу) неможливо. Звичайно, можна заперечувати і наводити приклади, переконувати розрахунками. Все це можна зробити за допомогою методу абстрагування. Проте переплетіння природної і економічної родючості зараз настільки міцне, що виділити, скільки продукції одержано за рахунок лише якості ґрунтів, а скільки - якості і праці, неможливо.
Показник економічної оцінки земель за диференціальним доходом відбиває загальну величину ефективності використання земель з одночасним урахуванням їх якості та рівня інтенсивності землеробства. Саме тому він зіставний на всіх землях незалежно від умов виробництва. Іншими словами, це інтегральний показник оцінки з точки зору господарського використання земель. Оскільки в основу його обчислення покладено співвідношення виходу продукції і витрат, то значною мірою у його величині відбивається і фактор місцезнаходження земельної ділянки, який бере участь у формуванні диференціальної ренти у зв'язку з вигідним місцезнаходженням.