Общий порядок распределения обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества установлен ст. 616 Гражданского Кодекса РФ:
· Арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, если иного не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
· Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. (7)
Однако договором стороны могут изменить распределение этих обязанностей.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их техническим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их экономические показатели.(31)
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций и отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. (19)
Если арендодатель не исполняет возложенных на него обязанностей, то арендатор может поступить следующим образом:
· Произвести капитальный ремонт (например, в случае неотложной необходимости), а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы
· Потребовать соответственного уменьшения арендной платы
· Потребовать расторжения договора и возмещения убытков. (7)
От того, как арендатор производил ремонт, согласно обязанности или по собственной воле, зависит порядок учета понесенных им расходов.(8)
Если же арендатор без согласия арендодателя провел ремонт не по причине его неотложной необходимости, а исключительно по собственной прихоти, то понесенные им расходы возмещению арендодателем не подлежат.(21,7) В случае если арендатор решил произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, он заключает договор на капитальный ремонт от своего имени. При этом расходы по ремонту должны быть собраны у него на отдельных субсчетах, открываемых к соответствующим счетам: 20 и др. Затем, после принятия решения о способе возмещения затраченных средств, расходы по ремонту списываются через счета по учету реализации как оказанная арендодателю услуга. (16)
Арендатор. Дт сч. 20, субсч. "Затраты на капитальный ремонт арендованного имущества" – Кт сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”Отражена стоимость услуг оказанных по ремонту арендованного имущества (если ремонт производит арендатор)
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" – Кт сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” Отражена сумма НДС по выполненным работам
Если затраты на реализацию, арендаторзасчитывает в счет арендной платы или в счет ее уменьшения, то он делает следующие записи:
Дт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - Кт сч. 90 "Продажи" Начислена задолженность арендодателя за ремонт.
Д-т сч. 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Стоимость ремонта зачтена в счет арендной платы.
Арендодатель. Дт счетов 20, 26 - Кт сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Отражены затраты по ремонту
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Отражена сумму НДС, подлежащего уплате за выполненный ремонт
В случае если в соответствии с условиями договора аренды стороны предусматривают вариант, когда капитальный ремонт делает арендодатель, расходы по произведенному ремонту он обязан списать на свои расходы. Но расчеты со строительной организацией производит арендатор по письменному поручению арендодателя. Оплата производится им в счет взаиморасчетов по арендной плате.
У арендодателя будут сделаны проводки:
Дт. счетов 20,25, 26,44, субсчет "Затраты на капитальный ремонт арендованного помещения" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма услуг, оказанных ремонтно-строительными организациями (РСО) по ремонту арендованного имущества.
Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Отражена сумма НДС, причитающегося к оплате подрядчикам за ремонт
Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО
Арендатор. Д-т счетов 20, 26, 44, 19 - К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю.
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - К-т сч. 51 "Расчетный счет" Оплата счета РСО в счет арендной платы
При этом арендатор в платежном поручении должен указать, что перечисление производится в счет взаиморасчетов по арендной плате с выделением НДС, приходящегося на арендную плату.(3,12)
Пример 1.3.
Организацией произведен ремонт объекта основных средств, сданных в аренду. Ремонт выполнен силами сторонней организации. Стоимость работ составила 129 800 рублей, в том числе НДС – 19 800 рублей. Расходы на ремонт будут списываться на затраты на производство в течение 12 месяцев.
Таблица 1.3.1
Хозяйственные операции у арендодателя
| №№ п/п | Документ | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||||
| 1 | акт выполненных работ | 20 | 60 | 110 000 | Отражена стоимость проведенного ремонта |
| 2 | Счет-фактура | 19 | 60 | 19 800 | Отражена сумма НДС со стоимости выполненных ремонтных работ |
| 3 | Расчет | 60 | 76 | 129 800 | Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО |
Таблица 1.3.2
Хозяйственные операции у арендатора
| №№ п/п | Документ | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||||
| 1 | Счет-фактура | 20,19 | 76 | 129 800 | Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю |
| 2 | Счет-фактура | 76 | 60 | 129 800 | Зачет арендной платы |
| 3 | Выписка банка | 60 | 51 | 129 800 | Оплата счета РСО |
1.5.2 Улучшения арендованного имущества
Помимо ремонта, который производится для поддержания имущества в пригодном для соответствующего использования состоянии, стороны договора аренды могут также производить улучшения объекта аренды. Причем улучшения признаются реконструкцией (модернизацией) арендуемого имущества. (16)
Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. (24)
ГК РФ разделяет улучшения на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения, произведенные арендатором могут быть демонтированы после окончания срока аренды без ущерба для арендуемого имущества. Они признаются объектами основных средств. Отделимые улучшения арендуемого имущества, если иное не предусмотрено договором аренды, принадлежат арендатору, а следовательно амортизируются последним. В случае, если договором предусмотрено условие о переходе права собственности на отделимые улучшения к арендодателю возможны два варианта:
1. Переход отделимых улучшений имущества от арендатора арендодателю за плату.
В этом случае объекты основных средств принимаются к учету арендодателем, который погашает их стоимость через амортизационные отчисления. У арендатора же возникают обязанности по уплате налога на прибыль и НДС с реализации имущества.(16,7)
Пример 1.4.
Предприятие приобрело в аренду основные средства, процессе эксплуатации арендатором были приобретены отделимые улучшения на сумму 100 000 руб (без НДС), улучшения были оплачены арендодателем.
Таблица 1.4.1
Хозяйственные операции у арендатора
| №№ п/п | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | |||
| 1 | 08 | 60 | 100000 | Отражена сумма затрат по улучшениям, произведенным силами сторонней организации |
| 2 | 19 | 60 | 18000 | Отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком |
| 3 | 01-1 | 08 | 100000 | Отражен ввод в эксплуатацию произведенных улучшений |
| 4 | 68 | 19 | 18000 | Принята к вычету сумма НДС, уплаченная поставщику |
| 5 | 60 | 51 | 118000 | Погашена задолженность перед поставщиком за произведенные улучшения |
| 6 | 20,44 | 01-1 | 100000 | Отражено списание на затраты произведенных улучшений |
Таблица 1.4.2
Хозяйственные операции у арендодателя
| №№ п/п | Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | |||
| 1 | 08 | 76 | 100000 | Отражена в составе вложений во внеоборотные активы сумма произведенных арендатором улучшений |
| 2 | 01 | 08 | 100000 | Произведенные улучшения списаны на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены в качестве отдельного объекта основных средств |
| 3 | 76 | 51 | 100000 | Возмещена арендатору стоимость произведенных улучшений |
2. Переход отделимых улучшений имущества от арендатора арендодателю безвозмездно.