Перед началом прошлого отопительного сезона госжилинспекция направила во все муниципальные образования уведомления о ненадлежащей подготовке внутриквартальных и внутридомовых сетей теплоснабжения жилого фонда. Однако в ряде муниципальных образований по этому поводу не были приняты адекватные меры. Если к очередному отопительному сезону положение не будет меняться в лучшую сторону, то ГЖИ будет вынуждена в соответствии с постановлением правительства 307 давать свои разрешения «Челябоблкоммунэнерго» на приостановку и отключение тепловой энергии.
В настоящее время в Правительстве РФ находится вопрос о наделении ГЖИ функциями контроля за нормативным обеспечением коммунальными услугами объектов соцкультбыта, а не только жилого фонда.
В ходе плановых и внеплановых проверок выявляется большое количество самовольных перепланировок. Это насущная проблема. Происходит снос несущих конструкций и, как следствие, разрушение жилого дома. Бывает порой, что органы исполнительной власти, выдавая разрешение на размещение офисов и магазинов в жилом фонде, не контролируют соблюдение строительных норм, и дом может разрушаться. Откуда бы ни поступил такой сигнал, инспектор выходит на объект, требует разрешающие документы и в случае самовольных действий составляет предписания, протоколы, требует получения документов или возвращения данного помещения в исходное состояние.
С увеличением объемов ввода нового жилья в разы увеличились жалобы на качество строительства, работу инженерных систем, качество горячего и холодного водоснабжения, мусоропровода, лифта и т.д. Так, в доме 100 по ул. Кашириных, сданном в 2004 году, лифт был пущен только в мае 2006 года, и то после вмешательства жилинспекции. Жители дома 61а по улице Героев Танкограда, сданного в эксплуатацию в 2004 году, в апреле 2006 года обратились в ГЖИ. Проверка показала, что причиной затянувшегося пуска лифта явилась несогласованность и перекладывание ответственности между ООО «Жилтехстрой» и «Союзлифтмонтаж». Много жалоб по этому поводу возникает по электро-, тепловодоснабжению, которые осуществляются по временным схемам. Отсюда вывод, что при приемке нового жилья необходимо наличие жилинспекции.
Жилищно-коммунальный комплекс обладает огромным потенциалом энергосбережения, который позволяет привлекать долгосрочные инвестиции, и роль жилинспекции неоспорима.
Инспекция не ограничивается только мерами административного воздействия. Этот метод очень эффективен, но кроме штрафов мы ищем пути повышения эффективности своей работы, взаимодействуя с органами местного самоуправления. Работа ГЖИ постоянно освещается в СМИ, среди руководителей.
В текущем году намечено вместе с другими контролирующими органами проведение обследований в 11 муниципальных образованиях. Это будет полный комплекс обследований объектов ЖКХ и проверка жилищного фонда, в том числе проверка целевого использования бюджетных средств.[1, с. 23]
3.2 Проблемы реформирования ЖКХ в Троицком городском
округе.
Прибыль разработчиков, продавцов и пользователей энергосберегающей продукции начнется только тогда, когда мы проведем реформу ЖКХ как она задумана. Пока что она натыкается на ряд препятствий.
Новый жилищный кодекс, принятый в конце 2004 года, дал гражданам большие полномочия и права по управлению имуществом в виде квартир. При этом закон возложил на плечи собственников немалую ответственность: сегодня по закону они должны взять на себя бремя расходов по содержанию жилья. Однако в целом по России процесс реформ идет не так быстро, как хотелось.
Новый жилищный кодекс определил способы управления жильем через создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), управляющих компаний (УК) и через непосредственное управление. Сегодня в нашем городе приватизировано около 90% жилого фонда. Остальные 10% — это общежития, а также небольшой удельный вес основного жилого фонда. Только два дома-новостройки создали ТСЖ, но и то их создали заказчики строительства дома и как бы вынудили новоселов войти в эти ТСЖ, так как заказчикам прежде всего надо было срочно запустить в эксплуатацию построенный дом. И чтобы не было проблем при сдаче в эксплуатацию, заказчики создают свою УК, искусственно формируют ТСЖ.
В основном жители города неохотно идут на создание ТСЖ. Причины – прежде всего проблемы юридического, организационного и финансового характера. Первое – нарушается процедура проведения организационных собраний. Их пытаются собрать заинтересованные лица с нарушением процедуры. В нашем городе ни одно собрание не было инициировано жителями домов, как того требует закон. Жители ждут, что этим начнет заниматься администрация, однако это запрещено законом. Мы можем присутствовать на собраниях только в качестве приглашенных.
Собрание пытаются организовать без надлежащего уведомления, считая, что достаточно повесить объявление на подъезде. Даже если его вешают от имени якобы жильцов сами руководители предприятий, которые желали бы взять жилой фонд в эксплуатацию. Не происходит уведомление собственников юридических лиц и муниципалитета. Повестка дня меняется по ходу пожеланий любого члена собрания, что также запрещено. В правление и ревизионную комиссию пытаются попасть не собственники, не соблюдаются порядок и сроки проведения общего собрания в форме заочного голосования. Подтасовывается подсчет голосов на общем собрании теми же лицами, которые незаконно взяли на себя инициативу проведения собрания. Устав товарищества, как правило, не обсуждается, а чаще всего его и нет в наличии. Все это – нарушения, на которые прокуратура и мы всегда обращаем внимание.
Существует проблема получить личные сведения о собственниках – паспортные данные, ИНН, документы, подтверждающие право собственности, что также обусловлено законом. Есть попытки на собраниях голосовать нанимателями жилых помещений. Вывод: проблема с регистрацией ТСЖ как юридического лица сегодня для многих непреодолима.
Собственникам необходимо регистрировать документы в федеральной регистрационной службе, а кто готов сегодня к этому? Все проголосовавшие становятся учредителями ТСЖ, а, следовательно, в налоговую службу должны подаваться сведения на каждого собственника на двух листах в двух экземплярах. Необходима уплата госпошлины при регистрации документов. Для ТСЖ сегодня невозможно выбрать упрощенную систему налогообложения.
Федеральная регистрационная служба наверняка будет править устав, который уже принят на общем собрании, что требует повторного собрания для переутверждения исправлений.
Как будут получать пенсию председатели ТСЖ, бухгалтеры и весь штат? Сегодня эти вопросы с пенсионным законодательством не урегулированы.
После регистрации ТСЖ на местном уровне надо принять юридический документ, закрепляющий передачу домов в управление ТСЖ. Какой правовой документ? Этого пока в законе не сказано. В законе также не сформировано само понятие управления домом как объектом недвижимости и коллективной собственности. Это серьезный пробел. Передача дома не может быть осуществлена без передачи нежилых помещений, встроенных и пристроенных магазинов или других комплексных помещений. Часть подвалов в домах арендована сегодня коммерческими структурами, а иногда они выкуплены, что является нарушением, так как подвалы любых домов по проектной документации – это прежде всего технические помещения. А так получается сегодня, что многие собственники лишены части общедомовой собственности.
В январе 2007 года вышло письмо Минрегиона о передаче имеющейся документации на дома в пользу ТСЖ. Однако имеются случаи, когда документация утеряна или не в полном комплекте, тогда за чей счет это будет восстанавливаться? Есть проблема с закреплением земельного участка. Практика показала, что процесс сбора и оформления документов для закрепления в собственность придомовой территории даже в Москве пока что занимает несколько лет.
Высока плата за оформление документов по созданию ТСЖ. В целом на эти процедуры надо затратить не менее 50 тысяч рублей суммарно. Такие средства есть не у всех граждан, тем более в малых городах. На данном переходном этапе реформ эти расходы могут взять только бюджеты местных органов самоуправления. Однако бюджетный кодекс не позволяет проводить эти действия.
Главным препятствием на пути преобразований остается вопрос капитального ремонта. Прежде всего, это отпугивает от создания ТСЖ жильцов старых домов, которые не готовы нести огромные материальные расходы. В 50-60-е годы в стране было построено огромное количество так называемых хрущевок-пятиэтажек. Когда люди жили в бараках и коммуналках, для многих это было спасением. Но такие дома были рассчитаны на 30-40 лет. Сегодня они стремительно ветшают, и именно отсюда мы получаем резкий рост ветхого и аварийного жилья. Можно ли на плечи жителей передать жилье в таком состоянии при нынешнем доходе? Наверное, нет. Ведь причиной является хронический недоремонт жилого фонда именно государством, хотя в структуре платежа за квартиру примерно 3% жителей платили более 30 лет именно за капитальный ремонт. Вины самих жителей в сложившейся обстановке нет.
Посмотрите, какими мерами передан сегодня на плечи муниципалитетов жилой ведомственный фонд. Наглядный пример тому – передача жилого фонда далеко не бедным предприятием ЮУЖД. Свой фонд они передали в разрушенном состоянии, можно сказать, выкручивая руки Троицкой администрации. Фактически прикрывались правительственными документами, а ради справедливости можно сказать – не передали, а бросили свой жилой фонд на плечи муниципалитета. Ну а поскольку люди находятся на территории города, мы, конечно, были вынуждены принять фонд каким он был. Да и вообще, многие предприятия без какой-либо компенсации за недоремонт переложили свой фонд на муниципалитеты. Как жителям платить за капремонт, если минимум 200-400 рублей за метр квадратный надо вложить за недоремонт государству? Этих денег сегодня у населения просто нет.