Собрав деньги на капремонт, необходимо учесть налоговые расходы: НДС, прибыль и другие. Что делать? Первое – решить проблему налогов, что особенно актуально будет после 2010 года, когда планируется ввести ежегодный подоходный налог на недвижимость в размере от 2 до 4 % от коммерческой цены частного жилья.
Нужна федеральная программа ремонта жилья за счет государства или софинансирование. На каждый дом необходимо составить дефектную ведомость, и есть уже реальные предложения, чтобы расходы на ремонт поделить в следующей пропорции: 25% — жители, 25% — местные органы, 25% — область и 25% — федерация. Если государство не примет решения о капремонте жилья, вся эта реформа будет неосуществима. Силой народ заставить невозможно, иначе это вызовет серьезное противостояние. Житель должен быть заинтересован в реформе, тогда и будут сдвиги. Население должно реально увидеть участие государства в решении своих жилищных проблем.
Как видно из вышесказанного, массовое создание ТСЖ по инициативе жителей на сегодня нереально, а насильственное — невозможно. У нас появились после приватизации собственники, которые не хотят и не умеют грамотно управлять собственностью. По-прежнему большая часть населения пассивна в проведении реформы. Эту реформу через ТСЖ за год не сделать. Специалисты говорят о сроке не менее 15 лет.
Наряду с ТСЖ свое место на рынке жилищных услуг более активно занимают управляющие компании, которые в основном приходят на этот рынок через конкурсы. Однако системы действенного контроля за деятельностью УК нет. Без этого на успех рассчитывать трудно. В некоторых городах уже развивается ситуация по сценарию, подобному «МММ». Деньги с населения собирают, а с поставщиками ресурсов не рассчитываются, вводя их в тяжелое финансовое положение. Необходим закон, который бы обязал УК страховать условия предоставления жилищных услуг. Большие надежды в этом отношении возлагаются на федеральный закон о саморегулируемых организациях, но к сожалению, он принят нижней палатой Федерального собрания только в первом чтении, и со времени первого голосования за него прошло уже несколько лет. Когда такой закон появится, возникнет уверенность в том, что развитие процесса пойдет в правильном направлении. А четкие правила на рынке будут понятны как потребителю, так и поставщику услуг.
Сегодня собственники жилья могут изменить в любой момент способ управления, это лишает управляющую организацию заинтересованности в планировании и обеспечении мер, направленных на эффективное и безопасное пользование общим имуществом не только на текущий период, но и на перспективу. Это ориентирует УК на ежеминутное извлечение дохода за счет капитала собственников, а они в свою очередь не стремятся вливать средства в организационно-технические мероприятия, отдача которых возможна только в перспективе.
В Троицке с приходом на рынок услуг частных УК ситуация по жалобам населения более стабилизировалась по сравнению с ранее действующими убыточными ЖКХ и МУП. Поэтому мы сегодня сторонники малого бизнеса в ЖКХ — по вывозу мусора, уборке подъездов, проведению небольших ремонтных работ и так далее. Свою роль администрация видит в работе информирования населения через местные газеты и телевидение об основных обязанностях УК перед населением и наоборот. Знакомясь с современной литературой по управлению жилым фондом, отмечаешь, что специалисты видят будущее за профессиональными управляющими, специально подготовленными кадрами для этой работы. Каждый дом – это система рисков, а ими надо умело управлять, и без специалистов самим жителям не справиться с трудностями организационного, правового и финансового характера. И ни на одном собрании, я думаю, принять общее решение по этим вопросам будет невозможно.
Вопрос из вопросов — тарифы. Сегодня остро стоит задача перехода на безубыточное функционирование коммунального комплекса, который должен быть инвестиционно привлекательным и для бизнесменов. Сегодня в тарифе за квартплату у нас заложена шестипроцентная инвестиционная составляющая. Оптимально для нормальной работы надо 22%. Только тогда можно остановить ветшание жилого фонда. Только 0,98% жилого фонда сегодня проходит текущий ремонт, а надо 2% в год. На ремонт затрачивают сегодня 1800 рублей на метр квадратный, а надо 3000 рублей. Это примерно 2-4 % нормативного ремонта жилого фонда ежегодно.
Сегодня нужны научно обоснованные нормативы тарифов ЖКХ, если мы хотим иметь безубыточные предприятия по коммунальному обеспечению. К примеру, в нашем городе есть частное предприятие, которое взяло на себя работу по транспортировке теплоносителя от станции ГРЭС до жилого массива города. Руководство ГРЭС согласовало в ЕТО цену продажи гигакалории тепла, производимой на станции. Это частное предприятие вынуждено принимать счета на оплату по цене производимого тепла. Однако населению оно продает гораздо ниже, так как тот же ЕТО утвердил цену на гигакалорию тепла для населения гораздо ниже. Теперь это предприятие имеет убытки в сумме 50 млн. рублей по прошлому году, и мы не знаем, как оно будет выходить из этого положения, и чем помочь — тоже не знаем: в рамках бюджетного кодекса мы не можем делать дотацию. Система предельного ограничения роста тарифов для населения и темпы роста цены реализации товарной продукции у поставщика ресурсов коммунальных услуг никак не стыкуются сегодня.
А что делать с тарифами на горячую воду? Тут вообще непонятно, как их формировать и утверждать. В целом это процесс убыточный для производителя и неподъемный для населения. Тут каждый выкручивается как может, системы в этом вопросе нет.
Если мы не решим эти проблемы, то прихода частного капитала в малых городах в отрасль в ЖКХ просто не дождаться. Психология потребителя такова, что, наблюдая ежегодный рост тарифов, он видит, что решения остались на уровне советского периода. А для решительного сдвига в психологии отношений между потребителями и поставщиком услуг и оценки их деятельности надо усилить приток инвестиций в ЖКХ, а это можно делать только через новые подходы к тарифной политике.
В настоящее время мы находимся только в начальном переходном периоде реализации реформы ЖКХ. В этот период местные органы самоуправления выкручиваются как могут, потому что мы не должны в этот период терять управляемость процессами реформирования.
Одним из таких инструментов мы видим создание единого расчетно-кассового центра. Есть противники, конечно, этого процесса, но я хотел бы здесь привести аргументы «за». Именно такой способ именно на этом этапе позволяет муниципалитету сохранить управляемость процессом.
Это прежде всего удобство для населения, потому что оплата по единым платежным документам происходит в одном месте.
Это удобство для муниципалитета: достоверная база данных по населению, достоверная информация о финансовом состоянии всех ЖКХ, доступ к отчетности по предоставлению услуг, недопоставкам, оплате услуг населением, не зависящая от поставщиков информация о суммах и возмещениях по льготам по персонифицированным счетам, удобство контроля данных по алгоритмам расчета оплаты, недопоставок, скидок, субсидий по оплатам.
Это удобство для поставщиков: активный метод работы с плательщиками, необходимый для ведения расчетов по налогам, по отгрузке, оптимизация абонентского обслуживания, передача подготовки отчетов по начислениям, сборам.
Чтобы муниципалитет мог управлять в этот период ЖКХ, надо для начала иметь о нем полную достоверную информацию. Там, где есть ЕРКЦ, систематизированы и согласованы данные о плательщиках, от разных поставщиков, работа по начислению и сбору платежей упорядочена, процент сбора от населения достигает уровня 90-95%. Актуальные данные ЕРКЦ о предоставлении услуг и о сборах везде доступны муниципальным властям просто в силу того, что у них много рычагов влияния на ЕРКЦ. Это означает, что муниципальные власти владеют информацией о состоянии дел в городе. Если не владеть информацией, то мы даже не сможем в область ни один отчет отправлять, для которых нам сегодня присылают таблицы и формуляры.
Проблемы с реформированием ЖКХ на этом не заканчиваются. Их, конечно, больше. Сегодня идет процесс анализа ошибок и недоработок, сделанных за годы реформирования в жилищной сфере. Мы только стоим на пути освоения нового для России рынка услуг по управлению многоквартирными домами. Главное — не бросать народ наедине с проблемами ЖКХ, и чтоб государство не самоустранилось от поддержки населения.
На заседании правительства РФ в феврале этого года был одобрен комплекс мероприятий по реформированию ЖКХ, предусматривающий решение пяти основных задач. Это развитие инициативы собственников жилья и создание эффективных управляющих компаний, развитие конкурентных отношений, развитие государственного частного партнерства, совершенствование тарифной политики, совершенствование бюджетной политики. В рамках поставленных задач правительством нам всем предстоит непочатый край организаторской работы. Главное, мы должны преодолеть нежелание граждан управлять многоквартирными домами, а это кропотливая и терпеливая разъяснительная работа.[2, с. 15]
У Костромской области есть все шансы стать пилотным регионом в реализации закона «О корпорации содействия реформирования ЖКХ». Для этого необходимо выполнить целый ряд условий. О том, как подготовить коммунальную сферу к предстоящей реформе шла речь на оперативном совещании при губернаторе области.
По словам начальника департамента ЖКХ Александра Кудрявцева, в настоящее время состояние отрасли критическое. Износ коммунальных сетей составляет более 60%, основных фондов – около 70 %. За последние годы количество аварий на теплосетях возросло в 2 раза, на сетях водопровода – в 1,3 раза, канализации - в 1,2 раза. Ограничение роста тарифов предельными индексами не позволяет изыскивать средства на капитальный ремонт.