Корректировка на условия финансирования
В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.
Корректировка на местоположение
Местоположение объекта оценки идентично всем аналогам, корректировка для них не требуется.
Корректировка на транспортную доступность
Транспортная доступность объекта оценки идентична аналогам, корректировка для них не требуется.
Корректировка на материалы стен дома
Данной корректировки не требует ни один аналог, т.к. все аналоги и объект оценки имеют одинаковый материал стен дома.
Корректировка на этаж
В отличие от объекта оценки и аналогов 1, 2 расположенных на средних этажах, аналоги 3, 4, 5 расположены на последних этажах. К аналогам 3, 4, 5 применились повышающие корректировки 3% как средняя разница между ценами предложений квартир на последних и средних этажах.
Корректировка на площадь квартиры
Объект оценки и все аналоги имеют сравнимые площади квартир. Корректировка по данному фактору не требуется.
Корректировка на планировку квартиры
Объект оценки является квартирой «старой» планировки, все аналоги – так же «старой», поэтому корректировка по данному фактору не требуется.
Корректировка на наличие балкона/лоджии
Объект оценки и все аналоги имеют балкон, поэтому корректировки не требуется.
Корректировка на отделку квартиры
Отделка объекта оценки сопоставима с аналогами – корректировка не требуется.
Корректировка на состояние квартиры
Все аналоги находятся в состоянии сравнимом с состоянием объекта оценки – корректировка не требуется.
Корректировка на коммуникации
Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все имеют электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, системы канализации, отопление.
Корректировка на системы безопасности
Объект оценки и аналоги 2, 5 имеют металлические двери, аналоги 1, 3, 4 – не имеют. Для аналогов 2, 5 корректировка не нужна, для аналогов 1, 3, 4 необходима повышающая корректировка 0,5.
Корректировка на наличие телефона
Объект оценки и аналоги 1, 3, 4 имеют телефон – корректировки не требуют. Остальные аналоги телефон не имеют, следовательно, для них необходима повышающая корректировка 1%.
Ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
51 972 руб./кв.м * 44,2 кв.м = 2 297 162 руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная методом сравнительного анализа продаж, составляет на дату оценки с учетом округления до целой тысячи 2 297 000,0 (Два миллиона двести девяносто семь тысяч) рублей.
Вывод итоговой стоимости объекта оценки:
· Преимуществом метода сравнительного анализа продаж является то, что все вносимые при расчетах корректировки отражают общие тенденции рынка и это позволяет с наибольшей точностью делать прогноз и расчет стоимости.
· Недостатком данного метода является небольшое количество аналогов (по сравнению с методом регрессионного анализа), используемое при расчетах и невозможность оперативного учета колебаний величин ценообразующих факторов.
Таким образом, в результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая составила на дату оценки, с учетом округления до первой значащей цифры:
2 297 000,0 (Два миллиона двести девяносто семь тысяч) рублей.
или
65 629 (Шестьдесят пять тысяч шестьсот двадцать девять) долларов США.
3. Предложения по совершенствованию оценочной деятельности
3.1. Проблемы оценочной деятельности в современных условиях
Наболевших проблем у относительно молодого направления - профессиональной оценочной деятельности - в современных условиях немало. Главным образом все они порождены длительным забвением оценки как таковой. Плановая экономика не могла вместить в себя право частной собственности, что повлекло отсутствие понятия рыночной стоимости в чистом виде. А именно за счет этого понятия и родилась потребность в специалистах умеющих грамотно ее (стоимость) определить.
По мере вступления на путь цивилизованного рынка в Российской Федерации все острее встает проблема грамотного определения стоимости.
Бурный расцвет оценка получила в 95-97 годах, когда законодательно была определена возможность привлекать независимых оценщиков к переоценке основных фондов. Практически моментально стали создаваться учебные заведения, отделения при действующих институтах для получения специальности оценщика. За одно-двух недельные курсы и за солидное вознаграждение они гарантировали профессиональный уровень обучения. Но, как известно за счет скорости всегда идет потеря качества. Отсутствие единой методологической базы, каких либо общеобязательных стандартов отнюдь не способствовало развитию упорядоченной системы оценки.
Ключевым из факторов отрицательно сказавшихся на профессиональном развитии оценки является малая информированность предприятий и населения о необходимости и случаях, когда грамотная экспертиза стоимости позволяет решить многие насущные проблемы. Например, различного вида споры, купля-продажа, оценка материального ущерба и многое другое. Ограниченность элементарных знаний о принципах оценки у потребителей этого рода услуг влекло безнаказанные нарушения со стороны недобросовестных оценщиков, что, в конечном счете, подрывало доверие к специалистам оценщикам.
В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.
При этом оценщик или оценочная фирма, в отличие, например, от банков или страховых компаний, не имеют установленных законодательством специальных резервных фондов и других механизмов, обеспечивающих возможность компенсации нанесенного ущерба.
В случае причинения оценщиком или оценочной фирмой ущерба клиенту в результате ошибок или упущений при проведении оценки клиент имеет право требовать и будет требовать от оценщика возмещения причиненного ущерба. И оценщик обязан возместить причиненный ущерб. Однако необходимых для этого финансовых средств или имущества он может не иметь. В случае отказа от возмещения ущерба причиненный вред может быть взыскан клиентом через арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Что в итоге приводит к убыткам и для клиента и для оценщика, а в ряде случаев и к банкротству. Все это будет подрывать авторитет оценочной деятельности в целом.
Еще одна проблема – это низкая востребованность качественной оценки. На подавляющем большинстве конкурсов по отбору оценщиков в качестве решающего критерия отбора рассматривается не качество услуг и (или) уровень квалификации исполнителя, а цена. Более того, не просто крупнейший, а системный потребитель оценочных услуг — государство имеет прямое ограничение использования критерия качества услуги при отборе оценщика (в объеме не более 20%). В отрасли отсутствуют реальные механизмы и какая-либо практика проведения антидемпинговых расследований. Можно развивать методологию, совершенствовать стандарты, программное и информационное обеспечение, системы управления качеством, повышать квалификацию, но когда потребитель отбирает исполнителя по принципу «кто дешевле», он заведомо останется в проигрыше: «дешево хорошо не бывает». Такая система в корне подрывает базовые стимулы к развитию: качество не востребовано и не финансируется (нельзя не отметить, что в отрасли до сих пор не сложилось четкого общепринятого определения качества в области оценочной деятельности).
Проблемой так же можно считать произвольность экспертизы оценочных работ. Сегодня экспертиза оценочных работ проводится зачастую специалистами, не являющимися профессионалами в области оценки. Наиболее остро эта проблема стоит в рамках судопроизводства. Возможно, причина в том, что на данном этапе суды не делают различия между «судебной экспертизой» и «экспертизой» в рамках оценочной деятельности. Подчас неизвестные в профессиональной оценочной среде субъекты неожиданно начинают делать успехи в области экспертизы чужих работ — отчетов об оценке. К огромному сожалению, иногда такие экспертизы являются проявлением недобросовестной конкуренции, а содержание экспертиз зачастую представляет собой ассорти из теоретически ошибочных и (или) спорных положений, «приправленных» изрядной долей субъективизма. Подобные эксперты не несут никакой имущественной ответственности в отличие от оценщика — члена СРОО, а выпускаемые ими работы могут повлиять на судьбы людей. Игнорирование этой проблемы может привести к удручающим последствиям: количество судебных ошибок возрастет в десятки раз.
3.2. Предложения по совершенствованию и развитию оценочной деятельности в России
Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.