Оценка стоимости недвижимости на примере ООО СРП Усадьба (стр. 9 из 15)

Элементы	Описание	Состояние
Центральное отопление	радиаторы – отечественные чугунные	Состояние удовлетворительное, производилась промывка радиаторов отопления, следов протечек нет.
Водопровод	трубы металлопластиковые	Замечаний нет
Канализация	трубы пластиковые – отечественные	Ослабление мест присоединения приборов
Электрооборудование	проводка внутренняя, приборы отечественные	Ослабление закреплений приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.)

Следующим этапом является анализ наиболее эффективного использования. Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

Важным моментом для оценщика является текущий анализ рынка недвижимости на том сегменте, который представляет собой ого объект оценки (табл. 7).

Таблица 7.

Анализ рынка вторичной недвижимости г.Самара. по состоянию на 01.10.2009

Дата	Средняя удельная цена, руб. / кв.м	Прирост за месяц, руб.	Темп прироста за месяц, %	Среднее время экспозиции, дней
01.10.2009	52 424	- 788	-1,48	155

В сентябре 2009 продолжилось снижение цен. Темп убыли за месяц составил 1,48 %, с начала года темп убыли составил 18,54%.

Отрицательная динамика изменения цены в сентябре отмечена во всех районах Самары (однако снижение цен статистически незначимо для Железнодорожного, Октябрьского и Куйбышевского районов). Наибольший темп убыли за месяц приходится на Центр (Ленинский и Самарский районы) (-2,60%) и Кировский район (-1,85%). Соответственно можно отметить отсутствие статистически значимого снижения цен в ряде перечисленных выше районов.

На 01.10.2009 средняя цена 1 кв.м. вторичного жилья составила 52 424 руб. Самая высокая цена 1 кв.м. установилась на квартиры с числом комнат 4 и более. Она выше среднерыночной на 11,6% и составляет 58 514 руб./ м² (цена выше в силу того, что значительная часть таких квартир относится к элитным), однако данные квартиры занимают всего лишь около 4,5% от объема предложения. Цены на 1-комнатные квартиры выше среднерыночных на 3,6%. Дешевле всего в сентябре были 2-комнатные квартиры: цена 1кв.м ниже среднерыночных на 3,7%.

Уровень изменения средних удельных цен в сентябре по типам:

· улучшенной планировки и «элитные»: (-1,21%)

· «хрущевки»: (-1,67%)

· «сталинки»: (-2,53%)

Объем предложения квартир на 01.10 по сравнению с 01.09 практически не изменился (+ 0,8%).

Доля квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце увеличилась за месяц и составила около 23,6% общего объема. Средняя удельная цена квартир, впервые выставленных на продажу ниже средней удельной цены всего предложения на 7,75% (что ниже аналогичного показателя на 01.09.09), это проявление ценового поведения продавцов на рынке, начавшегося с декабря 2008 года. Продавцы выставляют квартиры дешевле аналогичных квартир, имеющихся на рынке, психологически стимулируя дальнейшее снижение цен (потенциальные покупатели начинают выжидать более выгодного предложения, приходящие позже на рынок продавцы также корректируют цены на свои квартиры, выставляя их еще дешевле). Соответственно, в октябре цена продолжила снижаться, поскольку нет оснований для изменения тенденции снижения цен новых предложений по сравнению с ценами имевшихся объектов (при этом уровень числа сделок стал расти, объемы ипотеки также растут), а корректировка цен объектов в большинстве случаев проводится в меньшую сторону, при этом некоторые виды объектов могут вырасти в цене (табл. 8).

Таблица 8.

Основные показатели рынка вторичного жилья Самары, сентябрь 2008 - октябрь 2009

В сентябре 2009 года темпы снижения цен несколько снизились по сравнению с предыдущими месяцами, но остаются высокими (рис.7, 8, табл. 9).

Рисунок 7. Динамика изменения средней удельной цены кв.м. на вторичном рынке г.Самары.

Таблица 9.

Динамика средних удельных цен по районам Самары, тыс. руб./ кв.м

Районы Самары	01.09.08	01.10.08	01.11.08	01.12.08	01.01.09	01.02.09	01.03.09	01.04.09	01.05.09	01.06.09	01.07.09	01.08.09	01.09.09	01.10.09
все районы	66,21	66,59	66,75	66,12	64,35	63,33	61,76	60,20	58,38	56,86	55,24	54,28	53,21	52,42
Железнодорожный	68,04	68,63	68,00	67,35	65,68	63,97	62,74	61,51	59,62	57,72	55,55	54,27	53,35	53,08
Кировский	60,49	60,85	61,08	60,16	59,02	57,50	56,00	54,51	52,95	51,51	49,87	49,22	48,13	47,24
Красноглинский	52,17	52,43	53,03	53,33	53,71	51,65	50,73	49,80	47,91	47,22	45,90	45,19	43,49	42,80
Куйбышевский	48,46	48,98	48,90	48,77	48,62	47,43	46,87	46,32	44,85	44,03	42,70	42,06	40,63	40,26
Октябрьский	76,18	77,16	76,31	75,23	72,23	71,31	70,05	68,80	66,48	64,99	61,89	60,77	59,51	59,76
Промышленный	64,38	64,80	64,72	63,69	62,37	61,17	59,38	57,59	56,12	54,90	52,76	51,81	50,95	50,43
Самарский +Ленинский	86,59	86,04	86,70	87,01	84,22	83,97	82,08	80,18	77,09	75,82	74,65	74,08	72,45	70,57
Советский	62,06	62,98	63,64	62,28	60,47	59,41	57,65	55,89	54,80	53,16	51,73	50,46	50,03	49,17