Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга) (стр. 7 из 12)

Рис. 7. Граница кадастровой зоны - МО “город Екатеринбург”*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Общая площадь зоны в границах МО “город Екатеринбург” составила 114579 га.В процессе работы выявлена целесообразность объединения кадастровых кварталов в кадастровые блоки и массивы, сформированные на основе «Правил застройки города и административно - подчиненной территории МО “город Екатеринбург”

Принятые границы блоков кадастровых кварталов в основном совпадают с границами административных районов с выделением в отдельный блок земель, занятых объектами инфраструктуры федерального, государственного, муниципального значения, осуществляющие неразрывную территориальную и функциональную связь между кадастровыми блоками. Образовано 8 кадастровых блоков со следующей нумерацией (рис. 8):

Орджоникидзевский район-1

Железнодорожный район- 2

Верх-Исетский район- 3

Ленинский район- 4

Чкаловский район-5

Октябрьский район- 6

Кировский район - 7

Элементы инфраструктуры – 0

Рис. 8. Кадастровые блоки МО “Город Екатеринбург”*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

При кадастровом зонировании территории блок рассмотрен как самостоятельная единица кадастрового деления и представляет совокупность массивов.

Кадастровый массив представляет собой часть территории блока, сложившийся как самостоятельный природно-планировочный комплекс, ограниченный естественными границами и инженерными сооружениями, определяющими градостроительную структуру города.

Кадастровыми массивами являются единицы архитектурно-планировочной застройки (жилые и промышленные районы), отдельные населенные пункты; земли занятые лесами, сельхозназначения, крупные массивы (скопления) коллективных садов, ограниченные естественными границами и линейными объектами. Границы массивов проходят без разрывов и перекрытий.

Рассмотрим систему формирования кадастровых массивов на примере Кировского района - блок 7. В блоке-7 выделено 12 массивов (рис. 9)

Рис. 9. Пример кадастровых массивов*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Массивы образуются из кварталов селитебной застройки - Центральный-01, Пионерский- 02, Бархотка- 03, Втузгородок- 04, Комсомольский-5, Промышленный узел ЖБИ-06, Ст.ЖБИ-09, Шарташский-11; лесных кварталов с прилегающей жилой застройкой – Шарташский лесопарк (Каменные палатки)- 07, Калиновский- 08, Изоплит-10, Ново-Свердловская ТЭЦ-12. Границы массивов приняты согласно с «Правилами застройки города ...» и в соответствии с материалами инвентаризации земель, проведенных институтом УралНИИгипрозем совместно с архитектурой и горкомземом г. Екатеринбурга в 1998 году.

Границы кадастровых кварталов в селитебной и промышленной зонах в основном совпадают с красными линиями застройки, на землях лесного фонда - с границами лесоустроительных кварталов по материалам лесоустройства, а также с границами иных территориально-замкнутых имущественных комплексов.

Рассмотрим пример разбивки на кадастровые кварталы в кадастровом блоке-7, кадастровый массив 01- Центральный (рис. 10).

Рис. 10. Пример разбивки на кадастровые кварталы*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Кадастровое зонирование территории МО “город Екатеринбург” выполнено в виде схемы кадастрового зонирования на бумажной основе М 1:25000 и в цифровом электронном виде.

На застроенную территорию составлены схемы границ кадастровых кварталов по кадастровым массивам М 1:2000,1:5000,1:10000 с указанием магистральных улиц.

Цифровая карта кадастрового зонирования является автономной поисковой системой для определения земельного участка в базовом кадастровом квартале, позволяет установить его местоположение и кадастровый номер, а также привязать к этому земельному участку имеющуюся информацию о правовом режиме использования, площади, стоимости участка и др.

2.3.2. Инвентаризация земель

Инвентаризация земель - комплекс землеустроительных мероприятий, направленных на выявление и уточнение данных о земельных участках в целях государственного учета земель и ведения государственного земельного кадастра.

Инвентаризация земель проводится с целью уточнения или установления местоположения, границ (без закрепления, на местности) размеров, правового статуса, выявления неиспользуемых, нерационально используемых или неиспользуемых по целевому назначению земель, других необходимых количественных и качественных характеристик земель, отражаемых в государственном земельном и других кадастрах и документах - государственной регистрации прав на землю, а также необходимых для осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель и принятия на этой основе решений об упорядочении использования земель. В зависимости от поставленных целей может проводиться полная или целевая инвентаризация земель. Полная инвентаризация земель проводится на всей территории Российской Федерации и на землях всех категорий, независимо от форм собственности на землю, с уточнением или установлением характеристик земельных участков. Целевая инвентаризация земель проводится на землях отдельных категорий, на территориях отдельных регионов, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в зонах проявления негативных процессов, по труппам или отдельным земельным участкам. При целевой инвентаризации, информация о состоянии и использованииземель может уточняться по всем или отдельным характеристикам [4].

Администрация города Екатеринбурга и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству занимается вопросами создания АИС земельного кадастра города. Стержневой работой Горкомзема является создание земельного кадастра города, важной частью которого является инвентаризация земель города.

На конец 2000г. по четырем административным районам (из семи) выполнены работы по инвентаризации земель, созданы графические и семантические базы данных с использованием современных геоинформационных систем и автоматизированных технологий, формируется глобальная информационная база данных по земельному кадастру города.

Площадь города Екатеринбурга в границах городской черты составляет 48.9 тыс. га, на половине площади - 24.5 тыс. га проведены инвентаризация земель (Железнодорожный, Кировский, Орджоникидзевский, Октябрьский районы). С учётом начатых работ по инвентаризации земель Верх-Исетского района инвентаризацией охвачено 71% территории города или около 35.0 тыс.га. Не начаты работы по двум районам: Ленинскому и Чкаловскому - 2,4 га и 11,7 тыс.га соответственно.

Материалами инвентаризации были выявлены землепользователи-плательщики земельного налога и арендной платы, определены их фактические границы и площади.

Все материалы инвентаризации представлены как в электронном виде, так и на бумажных носителях. По одному экземпляру материалов инвентаризации передано в налоговые инспекции и Главархитектуру, в том числе:

списки плательщиков земельного налога (юридические и физические лица),

списки неиспользуемых земель,

списки не установленных землепользователей,

сведения по встроенно-пристроенным помещениям.

Материалы инвентаризации утверждены постановлениями Главы города, на основании которых заключаются также краткосрочные договора аренды земельных участков.

2.3.3. Экономическая оценка городских земель

Для дифференциации ставок земельного налога необходимо проведение работ по комплексной градостроительной оценке городских территорий. В странах с развитой рыночной экономикой комплексная градостроительная оценка городских территорий проводится методами, базирующимися на математическом анализе реальных цен по фактически совершенным сделкам с недвижимостью (методы сравнительных продаж), в том числе с застроенными и незастроенными земельными участками. В настоящее время в большинстве Российских городов (в том числе и Екатеринбурге) земельный рынок находится в стадии зарождения, уровень рыночных цен на земельные участки существенно занижен по ряду объективных и субъективных причин (низкий уровень доходов большей части населения, неразвитость инвестиционных процессов и т.д.). Поэтому использование "методов сравнительных продаж" для комплексной градостроительной оценки городских территорий пока не представляется возможным.

В течение 1996 года Институтом экономики УрО РАН, по заказу Администрации города Екатеринбурга, была выполнена экономическая оценка территории муниципального образования и разработано новое ценовое зонирование. Вместо существовавших с 1994 года 34-х оценочных зон на территории города выделено 69 оценочных зон и 12 зон на прилегающих территориях - всего 81 оценочная зона на территории муниципального образования. Так же Институтом экономики были рассчитаны дифференцированные ставки земельного налога по оценочным зонам (см. приложение 2), которые используются и для расчета базовых ставок арендной платы за землю. Экономическое зонирование территории и ставки земельного налога МО “город Екатеринбург” также занесены в базу данных земельного кадастра в электронном виде.

Эта экономическая оценка включает в себя два основных показателя. Первый показатель отражает общественно необходимые затраты на развитие социальной (за исключением жилищного фонда, который включается в плату за трудовые ресурсы) и инженерно-транспортной инфраструктуры. Сюда входят стоимости существующих объектов обслуживания (торговли, общественного питания, здравоохранения, культуры, спорта и др.), систем инженерного оборудования и благоустройства, сохраняющих свою практическую ценность на расчетный срок, а так же затраты на развитие социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры районного и городского значения на прогнозируемый период, включая затраты на городские природоохранные мероприятия. Расчетным сроком в работе взят пятилетний период (1996-2000 г.г.), так как прогнозирование развития городского хозяйства на более длительные сроки, с учетом продолжающегося реформирования страны, в настоящее время нецелесообразно. Второй показатель комплексной градостроительной оценки территорий отражает социально-экономическую ценность городских земель. Здесь оценивается в стоимостном выражении функциональное удобство территории для проживания населения: обеспеченность объектами социальной сферы, инженерными сетями, городским пассажирским транспортом (транспортная доступность к центру города и к основным зонам функционального тяготения населения), уровень благоустройства и озеленения, состояние окружающей среды, архитектурно-историческая ценность застройки. По территориально выраженным однотипным градостроительным условиям, с учетом социально-экономической ценности территорий, транспортной доступности к центру города и общегородским объектам обслуживания, а так же перспективной планировочной структуры города. При этом максимально учтено градостроительное зонирование, принятое в правилах застройки Екатеринбурга.