Мир Знаний

Арбитражная практика по делам об аренде земли (стр. 4 из 6)

Однако документы могут свидетельствовать о том, что сторонами достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, хотя по тем или иным причинам договор заключен не был. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что арендатор нежилого помещения неосновательно сберег денежные средства в размере арендной платы за землю, которые он должен был выплатить за использование земельного участка [20].

Выходом из сложившейся ситуации может явиться заключение единого договор аренды недвижимости, объединяющий договор аренды недвижимого имущества и договор аренды земельного участка. Заключение таких договоров возможно при условии формирования единого реестра недвижимости.

Заключаемые с администрациями договоры не содержат четкого механизма пересчета арендной платы на будущий период, в них, как правило, указывается, что размер арендной платы пересчитывается в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых соответствующими нормативными актами. Ставки арендной платы, устанавливаемые государством в одностороннем порядке как собственником, изменяются ежегодно и отнюдь не в сторону понижения. Такой подход к арендной плате как существенному условию договора аренды противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 432, 614, 654 ГК РФ), требованиям антимонопольного законодательства.

Несмотря на спорность включения в договор аренды земельного участка положений об одностороннем пересмотре размера арендной платы, судами, при принятии решений по искам о взыскании задолженности по арендной плате, поддерживается правомерность данных условий договоров. Решения арбитражных судов основываются на положениях п.4 ст.421, ст. 424 ГК РФ. Согласно им условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. При таких обстоятельствах, арбитражный суд исходит из того, что базовые нормативы арендной платы, в соответствии со ст.21 Закона РСФСР "О плате за землю" устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, поэтому изменение данных ставок соответствует требованиям ст.422 ГК РФ [21]. Примечательно, что высшие судебные инстанции России признали сделку аренды земель, находящихся в государственной собственности кабальной лишь однажды, когда арендная плата была повышена властями в несколько раз.

Часть прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена в законодательстве и не может быть изменена соглашением сторон, другие, хоть и установлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрению сторон, третьи – прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры в этой сфере довольно часто имеют предметом устранение нарушений прав арендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.

ООО "Рынок" обратилось с иском о признании частично недействительным постановления городской администрации о закреплении прилегающей к рынку территории за третьим лицом, поскольку оно существенно нарушает его законные права и интересы. Рынок располагается на земельном участке, арендуемом истцом. Согласно условиям договора аренды участок предоставлен в целях оказания услуг населению и торговой деятельности. Договором аренды (п.4.2.3) установлено, что арендодатель со своей стороны обязуется не допускать проведение на соседних территориях деятельности, наносящей ущерб архитектурно-планировочным решениям арендатора и приводящий к снижению ценности арендуемой территории и (или) ухудшению показателей хозяйственной деятельности арендатора. Вместе с тем оспариваемым постановлением прилегающий к рынку участок закреплен для организации торговли физических и юридических лиц. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции и апелляционной инстанции, что указанное постановление вынесено с нарушением гражданского законодательства, в частности ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, и в силу ст.13 ГК РФ признается недействительным, поскольку ответчик нарушил п.4.2.3 договора аренды земельного участка, что привело к нарушению прав арендатора. [22]

Особенностью прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, что помимо установленных гражданским законодательством, существуют права и обязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленные законодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащему использованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Арбитражными судами рассматриваются дела по искам о признании недействительными постановлений органов госземконтроля о наложении штрафов за несоблюдение требований земельного законодательства. При рассмотрении таких категорий споров, обязанность доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган, принявший акт. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительным постановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном в аренду истцу земельном участке. Указанное постановление признано недействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что при передаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составления протокола. Судом проанализированы условия договора, из которых усматривалось, что при передаче земли в аренду какого-либо освидетельствования и определения состояния почвенного слоя не проводилось, что также послужило основанием для удовлетворения иска [23].

Много споров возникает в связи с досрочным расторжением договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Такое расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Споры в этой области, можно подразделить на споры по искам о признании недействительными постановлений администраций об изъятии земельных участков у арендаторов в связи с передачей их третьим лицам и споры о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

Несмотря на заключенные договоры аренды, администрации практикуют изъятие земельных участков у арендаторов и передачу их третьим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РСФСР.

Судами признается отсутствие права администраций такого внесудебного, административного изъятия арендуемого земельного участка путем издания властного акта [24].

Арбитражный суд, удовлетворяя требования истца о признании недействительным постановления городской администрации об изъятии части арендуемого на срок 25 лет земельного участка и передаче его в срочное пользование третьему лицу для проектирования и строительства жилого дома, указал на следующие обстоятельства. Земельный кодекс обязывает администрацию города согласовывать отвод земельного участка непосредственно с арендатором, интересы которого затрагиваются таким изъятием, а не с другими лицами, и оспариваемое постановление не могло изменять договорных условий без соблюдения порядка изменения и расторжения договора аренды, установленного ГК РФ. Изменение же и расторжение договора согласно ст.450 ГК РФ возможно по согласию сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами и договорами. [25]

Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст.619 ГК РФ, в ст. ст. 284 – 287 ГК РФ. К таким основаниям, в частности относятся использование земельного участка не по назначению, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При использовании земельного участка не по назначению, должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, по мнению суда, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора.

Так администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к АООТ "ТТЦ "Бирюса" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. В иске было отказано по мотиву отсутствия оснований для досрочного расторжения договора. Дело было рассмотрено в кассационной инстанции. Администрация города пояснила, что самовольная реорганизация вещевого мини - рынка в продуктовый (смешанный) со стороны ответчика явилась существенным нарушением договора аренды и фактом, подтверждающим нецелевое использование земельного участка, однако кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Предметом иска явились требования о расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 619 ГК РФ. Основанием иска истец указал следующие обстоятельства. По договору аренды ответчику был предоставлен в пользование земельный участок для размещения открытого вещевого мини - рынка сроком на три года. Пунктами 1 и 3 Особых условий договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать порядок на территории и обустроить мини - рынок в соответствии с требованиями управления архитектуры и градостроительства города. Фактически ответчик нарушил условия договора, а также использует земельный участок не по назначению, что подтверждается постановлением центра государственного санитарно - эпидемиологического надзора о приостановлении эксплуатации мини-рынка и другими доказательствами.