Смекни!
smekni.com

Ипотечное кредитование (стр. 21 из 21)

(3)

tзадан. – предполагаемый заказчиком срок продажи объекта оценки.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

Основываясь на исходных данных рассмотрим данную модель, но для этого необходимо ввести новые данные:

Таблица 1 Исходные данные

Сопоставимый объект Срок экспозиции, днях Цена продажи, тыс. руб.
А 15 1 368 302
Б 60 1 481 449
В 90 1 635 896

Исходя из данных получаем, что показатель интенсивности равен

= 1 481 449 – 1 368 302 / 60 – 15 = 2514 тыс. руб. за 1 день экспозиции.

По модели 2 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 331 890 руб.

Третья модель

Модель 3. (см. рис. 2)

(4)

где Сл1 (t) – ликвидационная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная по модели 1,

Сm – его рыночная стоимость,

y – среднерыночная доходность вложений в подобные объекты,

te – время экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов),

t – заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта,

T – период времени, к которому привязана ставка доходности.

Примечание.

В модели (3) предполагается, что te> t.


Рис. 2. Иллюстрация модели 3.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

Согласно методики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% в месяц, по модели 3 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 1 410 195 руб.

Четвертая модель

Модель 4. (см. рис. 3)

(5)

где Сmp – (практически наблюдаемая) рыночная стоимость объекта;

exp – экспонента (показательная функция с основанием натурального логарифма e = 2.178);

остальные компоненты соответствуют обозначениям компонент в модели (3).

Сmt – теоретическая рыночная стоимость: Сmp (t = ¥) = Сmt


Рис. 3 Иллюстрация модели 4.

Расчет ликвидационной стоимости по данной модели

Согласно методики расчета, с учетом значения среднерыночной доходности в размере 5% в месяц, по модели 4 ликвидационная стоимость объекта оценки равна 365 795 руб.

Основное различие данных моделей связанно с тем, какое значение мы придаем временному фактору, т. к. если t=te, то и стоимости по данным методам будут одинаковы, если же t<te, то модель (3) всегда будет давать более высокие оценки ликвидационной стоимости по сравнению с моделью (4). Основное концептуальное различие в этих моделях обусловлено исходной посылкой, заложенной в каждой из них: считать ли при t = 0 значение ликвидационной стоимости равной нулю или не считать? Если не считать, то можно применять первую модель, если считать – вторую.

Приведем сводную таблицу результатов, полученных при расчете ликвидационной стоимости разными моделями (см. таблицу 2).

Таблица 2

Модель оценки Формула расчета ликвидационной стоимости Ликвидационная стоимость, тыс. руб.
Модель1 Слик = Срын * (1 – Квын) 1 156 016
Модель 2
1 331 890
Модель 3
1 410 195
Модель 4
365 795

Основываясь на доступной информации, сделано следующее заключение: итоговая величина ликвидационной стоимости объекта оценки (2‑х комнатной благоустроенной квартиры) по состоянию на 5 мая 2008 годапринимается в интервале от 365 795 – 1 410 195 рублей, при этом наиболее вероятная величина ликвидационной стоимости оцениваемого объекта составляет (для целей настоящего отчета принимается):

1 331 890 рублей

(один миллион триста тридцать одна тысяча восемьсот девяносто рублей)

ОЦЕНЩИК, ст. гр. ФК – 04 – 3 Дышлевич М.М.