Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.
При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:
1) своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;
2) своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;
3) сведения о выплате алиментов или пособий на детей;
4) своевременный возврат личных долгов лицам, не являющимся заемщику родственниками и др. В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. И кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.
В настоящее время банки и ипотечные кредитные организации для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщика используют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге (см. табл.2).
Таким образом, при проведении андеррайтинга заемщика проводится анализ по следующим критериям:
1) была ли использована надлежащая методика оценки стоимости залога;
2) отвечает ли недвижимость минимальным стандартам кредитной организации;
3) удовлетворяет ли кредитную организацию платежеспособность и кредитоспособность заемщика;
4) оценка залога и платежеспособности заемщика должна быть проведена не ранее, чем за 30 дней до момента принятия решения о выдачи кредита;
5) оценка недвижимости должна быть проведена лицензированным оценщиком;
6) совпадает ли использованная оценщиком и экспертом по андеррайтингу информация с содержащейся в кредитной организации и альтернативными источниками. После анализа и одобрения отчета о результатах андеррайтинга эксперт переходит к рассчитыванию максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.
Таблица 2Коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге
| Название и сущность коэффициента | Расчетная формула | Допустимые значения |
| Коэффициент П/Д – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика | К п/д = ежемесячный платеж заемщика (включая платеж по кредиту и процента, страховые выплаты, налоговые выплаты, выплаты по страхов. жизни, платежи на содержания и эксплуатацию жилья) / сумму ежемесячного совокупного дохода. | Расходы составляют не более 35 % от совокупного дохода заемщика. |
| Коэффициент О/Д - отношение общей суммы обязательств к его доходам | К о/д = общая сумма обязательных ежемесячных платежей / сумму всех ежемесячных доходов | Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45 % от его чистого совокупного дохода |
| Коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества | К к/з = сумма ипотечного кредита / стоимость заложенного недвижимого имущества | Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70% |
К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят:
1) среднемесячный доход заемщика;
2) ежемесячные обязательства заемщика;
3) оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества;
4) срок кредита;
5) процентная кредитная ставка. На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита.
Ознакомимся с методикой и примером расчета максимально допустимой суммы ипотечного кредита. При расчете используются ранее приведенные коэффициенты платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика. Все расчеты проводятся в национальной валюте – рублях. При этом можно учитывать соотношение рубля к доллару по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.
Исходные данные:
среднемесячный доход заемщика – 150 000 руб.
ежемесячные обязательства заемщика – 20 000 руб.
оценочная стоимость имущества – 3 500 000 руб.
срок кредита – 15 лет
процентная ставка – 23 %
1) Рассчитаем соотношение расходов к доходам заемщика. Определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов.
- К п /д = 30 %;
- Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.
- Максимальная допустимая сумма ежемесячных жилищных расходов = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.
2) Максимально допустимая сумма ежемесячных жилищных расходов составит:
- К о /д = 40 %;
- Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.
- Максимальная допустимая сумма ежемесячных обязательств заемщика = 150 000 * 0,4 – 20 000 = 40 000 руб.
3) Исходя из установленных критериев кредитной организацией, выбираем наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов, рассчитав коэффициенты К п /д и К о/д – 40 000 руб. Эта сумма является максимально допустимой суммой расходов на жилье для данного заемщика.
4) Определяем максимальный размер ежемесячных платежей по кредиту путем вычитания налогов, платежей по страховке и оплату технического обслуживания из общей суммы жилищных расчетов заемщика. Учитывая то, что максимальный платеж по кредиту включает платежи по основному долгу и процентам.
- Наименьшая, из сумм полученная в результате расчетов = 40 000 руб.
- Сумма ежемесячных налогов на имущество = - 175 руб.
- Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности = - 3121 руб.
Итого: ежемесячный платеж по кредиту = 36704 руб.
5) Определяем максимально допустимую сумму ипотечного кредита по формуле [7, С.30]:
где R – сумма ежегодного платежа;
i – ставка процента по кредитному договору;
n – срок кредита;
D – сумма кредита.
Ежемесячный платеж = 36704 руб.
Срок кредита = 15 лет
Процентная ставка = 23 % годовых
Сумма кредита с учетом дисконтирования = 3 401 337,34 руб.
(проверка 36704 руб. * 180 выплат = 6 606 720 руб.).
6) Определим максимально допустимую сумму кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества:
Коэффициент Кк/з = 75 %
Стоимость залогового имущества = 3 500 000 руб.
Сумма кредита = 2 625 000 руб.
7) Максимально допустимый размер кредита определяем, исходя из платежеспособности заемщика.
Таким образом, максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 3401337,34 руб., а при расчете суммы кредита в соотношении со стоимостью залогового имущества – 2625 000 руб. Банк или ипотечная кредитная организация должны выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм. В данном случае максимально допустимая сумма кредита будет равна – 2625 000 руб. При выдаче ипотечных кредитов могут использоваться и другие методы расчетов, например – аннуитеты.
В ОАО "Альфа Банке" применяется расчет твердого аннуитета. Твердый аннуитет рассчитывается как сумма погашения ипотечного кредита, которая увеличивается на сэкономленные проценты уже выплаченного капитала. При этом ежегодный размер аннуитета определяется через коэффициент окупаемости капитала или через коэффициент аннуитетов.
Процесс ипотечного кредитования:
1) Сначала оценить, какая сумма денег необходима для приобретения квартиры ивыяснить, накакую сумму кредита можно рассчитывать при имеющемся ежемесячном доходе. Для расчетов можно воспользоваться ипотечным калькулятором и консультант ответит на вопросы исделает детализированный расчет покредиту.