Мир Знаний

Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК" (стр. 8 из 9)

• Выбор участвующих сторон

• Заключение договоров и подготовка документации

3 этап – Эмиссия ипотечных облигаций:

• Рефинансирование

• Эмиссия ипотечных облигаций и размещение выпуска на рынке

• Текущие операции и мониторинг

• Управление потоками платежей

• Обслуживание кредитов, подготовка отчетности

На настоящий момент, Банк предоставляет ипотечные кредиты в двух валютах (рубли РФ и доллары США), при этом портфель имеет следующую валютную структуру:

• 47% в долларах США (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск),

• 53% в рублях РФ (Филиалы Банка).

Наиболее вероятно, что при увеличении объема портфеля, указанные пропорции сохранятся, и запланированный портфель размером 3 млрд. рублей будет иметь такие же валютные составляющие. При этом рублевые облигации предпочтительно выпускать в России, долларовые – в Голландии (по причине благоприятного законодательного и налогового режима, большого объема рынка секьюритизированных активов).

Указанные расчеты экономически разумного размера портфеля актуальны как для рублевых так и для валютных выпусков ипотечных облигаций.

Для управления валютными рисками, возникающими как следствие нынешней валютной структуры ипотечного портфеля Банка, возможны следующие способы:

• хеджирование валютных рисков;

• стимулирование увеличения или уменьшения удельной доли определенной валюты в портфеле с помощью тарифной политики;

• увеличение общего объема ипотечного портфеля.

Для целей секьюритизации в основном планируется использовать портфель кредитов, представленный Клиентами категорий Найм-1 и Найм-2 (Клиенты, работающие по найму, подтверждающие свой доход справкой от работодателя по форме 2-НДФЛ либо в свободной форме). Это связано с:

• пониженным процентным доходом Банка, получаемым по данному портфелю;

• предпочтением потенциальных инвесторов кредитов по Клиентам с данными категориями как с пониженным риском.

Предполагается, что остальные категории Клиентов, получивших в Банке кредиты по более высоким ставкам, в основном будут оставлены на балансе Банка, однако какая-то их часть все же будет отнесена в портфель для последующей секьюритизации с целью повышения средневзвешенной процентной ставки по портфелю.

Таким образом, Банк сможет более эффективно привлекать долгосрочные ресурсы, используя менее доходные активы.

В 2007 году ценообразование ипотечных кредитов происходило на основании того, что более ликвидные кредиты (и наименее рисковые с точки зрения рынка) выдавались по относительно низким ставкам и с низким комиссионным доходом для Банка.

Например, сбор за рассмотрение заявки Клиента, работающего по найму и подтверждающего свой доход справкой 2-НДФЛ составлял 1 000 р., а сбор за рассмотрение заявки владельца бизнеса составлял 5 000 р. Также, процентные ставки повышались от наиболее ликвидного кредита (категория Найм-1, продукт «Покупка квартиры» – от 11%) до наименее ликвидного (категория Бизнес-2, продукт «Залог квартиры» – 17%).

В процессе реализации предлагаемых мероприятий, необходимо сохранить указанный принцип ценообразования.

Соответственно, при секьюритизации / продаже портфеля первоначально будет ставиться вопрос причины / цели данной операции, на основе которой будет осуществлена выборка кредитов для продажи. Поскольку целью секьюритизации является привлечение ресурсов для продолжения выдачи ипотечных кредитов при оптимальном соотношении стоимости привлекаемых ресурсов и сопутствующих комиссионных издержках, выборка и изменения параметров кредитов, будут осуществлены для достижения вышеуказанной цели на основе мнений инвесторов, консультантов, рейтинговых агентств, андеррайтеров, других участвующих сторон, и практики рынка.

• Тарифная политика и доработка действующих кредитных продуктов

С целью повышения рыночной конкурентоспособности основных условий предоставления ипотечных кредитов, необходимо оперативно изменить (модифицировать) наиболее значимые условия кредитования и создать систему эффективного управления тарифной политикой, в части ипотечного кредитования.

В рамках настоящего анализа потрфеля необходимо реализовать ряд конкретных мероприятий по изменению и тарификации ипотечных кредитов Банка. К таким изменениям относятся:

а) Изменение условий действующих кредитных продуктов «Покупка квартиры» и «Залог квартиры», с учетом аналитических материалов и заключений, подготовленных Департаментом Маркетинга, Финансовым Департаментом, Центром ипотечного кредитования, которые касаются существенных параметров кредитования:

• Снижение средних процентных ставок по целевому кредитованию на приобретение недвижимого имущества до уровня трансфертных ставок соответствующего периода (при этом средневзвешенная процентная ставка по портфелю ожидается на уровне трансфертной ставки + 2%);

• Введение отдельного тарифного плана (или тарифа) по продукту «Покупка квартиры», который по сути будет представлять «рекламную» ставку – самую низкую ставку среди всех продуктов и тарифных планов по Программе, но вероятность ее получения Клиентом будет незначительной (жесткие требования к заемщику, кредиту и объекту залога). Однако, если подобный кредит будет предоставлен Банком и начнет приносить убытки, ЦИК предпримет все действия для продажи данного кредита в течение 6 месяцев с даты его выдачи.;

• Увеличение срока кредитования до 25–30 лет;

• Снижение требований к размеру минимального первоначального взноса – от 0% до 10% (при этом средневзвешенный размер кредита к стоимости закладываемого имущества ориентировочно составит 65% по портфелю в целом);

• Снижение и оптимизация комиссионных сборов Банка (комиссии за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита);

• Смягчение требований к объекту залога;

• Увеличение возможного числа и категорий созаемщиков и / или поручителей по кредиту (на настоящий момент допустимо лишь участите супруга / супруги);

• Введение новой схемы расчетов за приобретаемую квартиру

б) Необходимо провести оптимизацию досрочного погашения кредитов. Поскольку риск досрочного погашения кредитов перекладывается на инвесторов (покупателей ипотечных облигаций), то ставка досрочного погашения крайне важна для определения фактического срока портфеля и стоимости облигаций. Возможные направления:

• Введение повышения процентной ставки в случае досрочного погашения кредита в течение первых 5 лет пользования кредитом;

• Выдача кредита по низкой ставки с длительным (напр. 5 лет) мораторием на досрочное погашение;

• Предложение по снижению ставки для существующих заемщиков, которое призвано опередить агрессивное рефинансирование портфеля Банка конкурентами;

• Повышение доли платежа по кредиту в доходе заемщика для меньшей вероятности накопления средств для досрочного погашения кредита (повышение коэффициента Долги / Доход с 50% до 55%);

• Увеличение срока кредитования до 30 лет (на настоящий момент, максимальный срок кредита – 20 лет);

• Предложение заемщикам дополнительных кредитных продуктов (кредит на ремонт, на образование и т.д.), которые будут аккумулировать риски досрочного погашения.

Данные условия предполагается изменять ориентируясь на условия, действующие на рынке ипотечного кредитования с целью стимулирования спроса на ипотечные продукты Банка со стороны Клиентов для выполнения поставленных планов по выдаче кредитов и для накопления портфеля, достаточного для секьюритизации. При этом, особое внимание будет уделяться продвижению продуктов «Покупка квартиры» и «Покупка коттеджа», как наиболее ликвидным и менее рисковым по сравнению с другими кредитными продуктами.

• Разработка новых кредитных продуктов и тарифных планов

В части разработки и внедрения новых ипотечных продуктов необходима разработка и запуск следующих кредитных программ:

• «Строительство квартиры» – покупка квартир на первичном рынке, в т.ч. на этапе т.н. «нулевого цикла»;

• «Улучшение жилищных условий»;

• «Покупка земельных участков»;

• «Покупка коттеджей и загородных домов» (в процессе реализации);

• «Строительство коттеджей»;

• «Приобретение объектов коммерческой недвижимости»

• «Покупка гаражей и машиномест».

Основные направления разработки новых продуктов:

а) «Строительство квартиры». Приобретение квартиры на этапе строительства в любом многоквартирном доме по выбору Клиента. При этом Банком будут предъявляться определенные требования к этим домам, а также к застройщикам объектов. Будут определены критерии и список нескольких организаций-застройщиков (в разрезе каждого региона присутствия Банка), которые будут являться уполномоченными компаниями по данной программе.

Будет проработана необходимость / возможность осуществлять страхование предпринимательских рисков застройщика на случай незавершения последним строительства объекта и непередачи (несвоевременной передачи) квартиры в собственность Клиента. При этом предварительная оптовая покупка жилищного фонда (с целью последующей продажи) не будет являться обязательным условием кредитования, в рамках данной программы.

б) «Улучшение жилищных условий» – разработана концепция продукта, оценивается экономическая целесообразность его введения в Банке и доработка условий с учетом аналитических данных, предоставленных Департаментом Маркетинга. Продукт предполагает наличие в собственности Клиента квартиры, которая используется в качестве оплаты части стоимости более дорогостоящей, новой квартиры. Продукт также будет предусматривать выкуп отдельных комнат в квартирах, после чего квартира полностью перейдет в собственность Клиента.

в) «Приобретение земельных участков для дачного хозяйства и индивидуального строительства». Данный продукт также имеет неплохой потенциал спроса, учитывая существующие темпы развития и диверсификации ипотечных кредитов.