Мир Знаний

Анализ структуры и пути улучшения портфеля ипотечных кредитов (стр. 5 из 13)

Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка — это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.[6]

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам — с другой.

Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.


Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

№ п/п Участники рынка ипотечных кредитов Субъекты Функции Собственные цели
1 2 3 4 5
1 Заемщик (залогодатель) — физические лица Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья • Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья• Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
2 Банк-кредитор (залогодержатель) • Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки,-ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы;• взаимно-сберегательные союзы и т. п. • Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки : платежеспособности и кредитоспособности заемщика.• Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя • Максимизация доходности активных операций,• ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
3 Продавец жилья Юридические и физические лица Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению • Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение;• минимизация рисков, связанных с продажей
4 Государство • Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала• Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;• не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;• решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;• уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом,• пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
5 Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка • Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;• нотариат;• паспортные службы;• органы опеки и попечительства,• юридические консультации • Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений;• оформление перехода прав собственности к новому собственнику;• регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;• хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
6 Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов Специализированные агентства ипотечного кредитованияИпотечные фонды • Рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования• выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;• оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;• разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов Создание системы ипотечного кредитования в стране
7 Страховые компании Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды страхования • Страхование рисков ипотечного кредитования• Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами• Разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования • Получение прибыли• Расширение круга своих операций• Повышение рейтинга
8 Оценщики Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании • Получение прибыли• Расширение круга своих операций• Повышение рейтинга
9 Риэлтерские компании Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынкекупли-продажи жилья • подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков• организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья• участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание • получение прибыли• расширение круга своих операций• повышение рейтинга
10 Инвесторы • физические лица• юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институты Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка • Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги-•обеспечение надежности вложений

Инвестиционные компании (фонды) — общее название различных форм, к которым относятся: трасты, партнерства закрытого типа, взаимно-паевые фонды, партнерства открытого типа и другие институты, являющиеся финансовыми посредниками.

Фонды привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний — акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты.[7]

Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности комплектования инвестиционного портфеля.

Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых услуг - от сверхнадежных до сверхдоходных и рискованных.

Цель деятельности фондов — уменьшение рисков частных вложений за счет применения ими наиболее широкой диверсификации кредитного портфеля (приобретения самых разных по рискам, срокам и доходности инвестиционных инструментов). Как уже было отмечено, помимо прямого инвестирования фонды работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

Что же касается роли государства в формировании рынка ипотечного кредитования и его использования в целях повышения доступности жилья, то его вмешательство в процесс развития ипотеки должно осуществляться в основном тремя путями:

1) законодательное регулирование вопросов, связанных с ипотекой;

2) служить основой более дешёвых кредитных ресурсов для старта ипотечной программы (в первую очередь это касается государственного бюджета );

3) стимулирование участников программ (в частности, предоставление стимулирующих мер, льгот участникам на начальном этапе ).

Государство по–прежнему называет развитие ранка доступного жилья и ипотеки одним из приоритетных направлений своей внутренней политики. Безусловно, это очень важно, поскольку жилищный вопрос всегда был и будет одним из первостепенных.

Взаимодействие всех участников рынка становится в последнее время в связи с мировым кризисом ликвидности менее активным. Но, тем не менее, для оптимальной работы участников на рынке необходимо актуализировать целый комплекс важных вопросов, а именно: