Заключение с Заказчиком договора об оценке подразумевает, в частности, формулирование технического задания на оценку, даты оценки. Оговариваются источники информации об объектах оценки, сроки проведения работ, вознаграждение Оценщика.
Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки производится путем осмотра объекта и изучения документов, представленных Заказчиком оценки и полученных из других источников. Процесс оценки начинается с общего осмотра объекта, его описания, исследования его состояния и выделения особенностей. После этого производится анализ возможных вариантов использования объекта с целью нахождения наилучшего и наиболее эффективного.
Анализ рынка, к которому относится объект оценки, включает в себя изучение тенденций на рынке автомобилей УАЗ, занимающих специфическую рыночную нишу.
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В рамках сравнительного подхода использовался Метод сравнения продаж
метод применялся с использованием информации о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого..
В рамках затратного подхода использовался метод замещения.
Доходный подход не использовался, поскольку оцениваемое транспортные средства используется в рамках определённого производственно-технологического процесса, представляющего собой комплексное бизнес-явление, выделение полезности отдельных единиц техники не представляется целесообразным.
Раздел 8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В отличие от недвижимости для техники, как правило, остро не возникает вопрос определение ННЭИ, в качестве которого принимается обусловленное техническими характеристиками, основное назначение.
В качестве ННЭИ оцениваемого транспортного средства признаётся его использование в соответствии с паспортными данными и сертификационными документами – передвижение по дорогам общего пользования, вне их, территориям организаций с целью перемещение людей и грузов.
Раздел 9. Сравнительный подход
Сравнительный подход определения стоимости заключается в анализе цен на объекты, аналогичные оцениваемому объекту.
Сравнительный подход является основным для оценки машин и оборудования. Он основан на принципе изучение сравнимых продаж объектов, аналогичных или максимально близких по своим характеристикам оцениваемым.
Статистический метод основан на достижениях математической статистики.
Статистика изучает связи между явлениями. Если за явлением Х всегда следует явление Y, то такая связь называется жестко детерминированной или функциональной. Можно сказать, что вероятность того, что за явлением Х последует явление Y, очень велика. Если за событием Х событие Y следует с некоторой конечной вероятностью, то говорят о статистических (вероятностных) связях.
Задача Оценщика заключается в том, чтобы определить зависимость между стоимостью (результативный признак - Y) и некоторыми измеряемыми величинами (факторные признаки - X). То есть необходимо установить вид и параметры уравнения Y = f(Xl, X2, ..., Xn), которое называется уравнением регрессии или регрессионной моделью.
Статистические зависимости, оперирующие средними значениями величин, называются корреляционными. Если величина Х детерминирована и влияет на средние значения Y, то говорят о регрессионных зависимостях и регрессионном анализе. Если предполагается, что искомая зависимость описывается уравнением прямой, то говорят о линейной модели. Если зависимость – уравнение кривой, то говорят о нелинейной модели. Если фактор-признак один, то это одномерная модель (парная регрессия), в противном случае - многомерная.
В принципе, количество признаков-факторов n стремится к бесконечности, но среди них много таких, которые влияют на результативный признак не существенно.
Оценщик отбирает те признаки-факторы, которые существенно влияют на стоимость. Затем строится подходящая регрессионная модель, оценивается ее достоверность и подставляются в нее признаки-факторы (параметры) объекта оценки.
Как оценить результат такого решения?
Один из способов - проанализировать коэффициент детерминации R2. Чем R2 ближе к 1, тем большая часть отличий между «экспериментальными» и расчетными данными объясняется влиянием X, то есть тем лучше принятая регрессионная модель объясняет наблюдаемые данные.
Оценщиком были проанализированы объявления о продаже автомобилей УАЗ Хантер, опубликованные в средствах массовой информации.
Оценка проводилась на основе информации размещенной на Internet-сайте www.auto.ru, www.bibika.ru, www.yandex.auto.ru где можно найти большое количество объявлений о продаже б/у грузовых автомобилей.
Оценщиками были найдены следующие предложения о продаже прицепа УАЗ Хантер В Санкт-Петербурге:
Модель | Цена | Год выпуска | Возраст | Пробег |
315195 Hunter | 180 000 | 2004 | 6 | 108 000 |
315195 Hunter | 200 000 | 2004 | 6 | 50 000 |
315195 Hunter | 215 000 | 2005 | 5 | 65 000 |
315195 Hunter | 257 000 | 2007 | 3 | 53 000 |
315195 Hunter | 269 000 | 2006 | 4 | 22 000 |
315195 Hunter | 270 000 | 2006 | 4 | 42 000 |
315195 Hunter | 290 000 | 2008 | 2 | 15 800 |
315195 Hunter | 299 000 | 2008 | 2 | 18 000 |
315195 Hunter | 300 000 | 2005 | 5 | 95 000 |
315195 Hunter | 300 000 | 2006 | 4 | 45 000 |
315195 Hunter | 300 000 | 2004 | 6 | 120 000 |
315195 Hunter | 330 000 | 2007 | 3 | 45 000 |
315195 Hunter | 340 000 | 2004 | 6 | 60 000 |
315195 Hunter | 380 000 | 2009 | 1 | 22 000 |
315195 Hunter | 389 000 | 2009 | 1 | 1 500 |
Оценщик, проанализировав полученные данные, предположил, что цена в рамках одной модели зависит в первую очередь от его возраста и пробега. Результат анализа влияния этих факторов может позволить с удовлетворительной точностью определить зависимость цены от этих параметров и, в конечном итоге, наиболее вероятную стоимость объекта оценки.
Далее была построена регрессионная модель, отражающая влияние фактора-признака «возраст» на стоимость. Затем, на основании полученной регрессионной модели было определено значение результирующего признака («стоимость автомобиля») для объекта оценки.
Расчеты производились с использованием встроенных функций MS. Excel.
Анализ значений R2 показал, что линейная зависимость наиболее адекватно отражает влияние фактора-признака «возраст» на результативный признак «стоимость».
Было получено следующее уравнение зависимости:
C = -36994*В+419111
где С – стоимость, руб;
В – возраст, лет
C = -36994*4+419111 = 271 135 (руб)
При такой зависимости коэффициент детерминации R2 составляет 0,85. Такое значение является наилучшим результатом из рассмотренных Оценщиком зависимостей.
Далее была построена регрессионная модель, отражающая влияние фактора-признака «пробег» на стоимость. Затем, на основании полученной регрессионной модели было определено значение результирующего признака («стоимость автомобиля») для объекта оценки.
Расчеты производились с использованием встроенных функций MS. Excel.
Анализ значений R2 показал, что экспоненциальная зависимость наиболее адекватно отражает влияние фактора-признака «пробег» на результативный признак «стоимость».
Было получено следующее уравнение зависимости:
C = 380941*EXP(-0.007*П)
где С – стоимость, руб;
П – пробег, тыс.км.
C = 380941*EXP(-0.007*54,526)=260 073
При такой зависимости коэффициент детерминации R2 составляет 0,76. Такое значение является наилучшим результатом из рассмотренных Оценщиком зависимостей.