Стоимость оцениваемого объекта (однокомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 1 749 755 руб.
Также методом сравнительного анализа оцениваем двухкомнатную квартиру.
Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Профсоюзная. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном панельном доме на 5 этаже. Находится в жилом районе, в 10 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.
Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 5.
Таблица 5.
| Параметрысравнения | г. Наро-Фоминскул. Профсоюзная | г. Наро-Фоминскул. Ленина | г. Наро-Фоминск ул. Рижская |
| Цена продажи (руб.) | 2 146 063 | 2 220 066 | 2 244 733 |
| Общая площадь | 44 | 48 | 40 |
| Этажность дома/ этаж квартиры | 5/4 | 5/5 | 5/4 |
| Техническое состояние | хорошее | хорошее | хорошее |
| Источник | ООО “Недвижимость Ипотека Оценка” | ООО “Недвижимость Ипотека Оценка” | ООО “Недвижимость Ипотека Оценка” |
По данным таблицы следует, что общая площадь и техническое состояние двухкомнатных квартир, влияют на их стоимость.
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам представлены в таблице 6 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 7.
Таблица 7.
| Показатели | Объекты - аналоги | ||
| №1 | №2 | №3 | |
| Цена продажи (тыс.руб.) | 2 146,063 | 2 220,066 | 2 244,733 |
| Скорректированная цена | 2 035,587 | 1 996,787 | 2 168,715 |
| кол-во корректировок | 3 | 4 | 6 |
| валовая корректировка | 15,3 | 12,3 | 37,0 |
| чистая корректировка | -4,7 | -10,3 | 3,0 |
| веса | 0,38 | 0,40 | 0,21 |
По данным таблицы видно что, весовые характеристики получились соответственно 0,38; 0,40; 0,21.
Скорректированные цены и веса представлены в таблице 8, расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).
Таблица 8.
| цена продажи (тыс. руб.) | общая площадь (кв.м.) | цена за кв.м. (тыс. руб.) | чистая корректировка (%) | итого за кв.м. (тыс. руб.) | вес | стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.) | |
| объект №1 | 2 146,063 | 44 | 48,774 | -4,7 | 46,505 | 0,38 | 46,887 |
| объект №2 | 2 220,066 | 48 | 46,251 | -10,3 | 41,465 | 0,40 | |
| объект №3 | 2 244,733 | 40 | 56,118 | 3,0 | 57,826 | 0,21 |
Из таблицы следует, что стоимость 1 кв. м. двухкомнатной квартиры составляет 46,887 тыс. руб.
Стоимость оцениваемого объекта (двухкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 156 824 руб.
Также методом сравнительного анализа оценивается трехкомнатная квартира.
Объект оценки расположен по адресу: город Наро-Фоминск, улица Латышская. Оцениваемая квартира находится в пятиэтажном кирпичном доме на 4 этаже. Находится в жилом районе, в 10-15 минутах ходьбы находится школа и детский сад. От объекта до остановки автобуса около 7-10 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Автомобильной парковки рядом нет. В экологическом отношении район достаточно благоприятный.
Краткая характеристика объектов сравнения представлена в таблице 9.
Таблица 9.
| Параметрысравнения | г. Наро-Фоминскул. Ленина | г. Наро-Фоминскул. Рижская | г. Наро-Фоминскул. Латышская |
| Цена продажи (руб.) | 2 762 748 | 2 960 086 | 3 058 757 |
| Общая площадь | 55.2 | 56.5 | 60 |
| Этажность дома/ этажквартиры | 5/3 | 5/2 | 5/2 |
| Техническое состояние | удовлетворительное | отличное | нормальное |
| Источник | ООО “НедвижимостьИпотека Оценка” | ООО “НедвижимостьИпотека Оценка” | ООО “НедвижимостьИпотека Оценка” |
Из таблицы видно, что цена зависит от общей площади жилья.
Определяем элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам в таблице 10 (Приложение 2). Итоги представлены в таблице 11.
Таблица 11.
| Показатели | Объекты - аналоги | ||
| №1 | №2 | №3 | |
| Цена продажи (тыс.руб.) | 2 762,748 | 2 960,086 | 3 058,757 |
| Скорректированная цена | 3 061,130 | 2 764,302 | 2 751,948 |
| кол-во корректировок | 6 | 2 | 3 |
| валовая корректировка | 38,0 | 10,4 | 21,2 |
| чистая корректировка | 26,0 | -6,4 | -9,2 |
| веса | 0,23 | 0,42 | 0,35 |
По данным таблицы следует, что веса объектов аналогов:
№1 ,= 0,23., №2 ,= 0,42., №3 ,= 0,35.
Скорректированные цены и веса представлены в таблице 12. Расчет для цены каждого объекта производим по формулам (3), (4).
Таблица 12.
| цена продажи (тыс. руб.) | общая площадь (кв.м.) | цена за кв.м. (тыс. руб.) | чистая корректировка (%) | итого за кв.м. (тыс. руб.) | вес | стоимость кв.м. оцениваемого объекта (тыс. руб.) | |
| объект №1 | 2 762,748 | 55,2 | 50,050 | 26,0 | 63,088 | 0,23 | 51,270 |
| объект №2 | 2 960,088 | 56,5 | 52,391 | -6,4 | 49,014 | 0,42 | |
| объект №3 | 3 058,757 | 60 | 50,979 | -9,2 | 46,308 | 0,35 |
По данным таблицы следует, что 1 кв. м. трехкомнатной квартиры равен 51,270 тыс. Руб.
Стоимость оцениваемого объекта (трехкомнатной квартиры), полученного методом анализа сравнительных продаж, составляет 2 671 186 руб.
2.3. Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости.
Рассчитываем рыночную арендную плату для однокомнатной квартиры.
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.
Анализ рынка аренды жилых помещений г. Наро-Фоминска в 2007 году позволил выявить следующие тенденции его стратификации:
· По местоположению. Варианты разного местоположения арендных помещений образуют массив сопоставимой выборки из 5 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают предпочтение жилым помещениям с высоким уровнем предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления, водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для транспорта.
· По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые помещения площадью 30 – 50 кв. метров.
· По техническому состоянию помещений. По более высоким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с техническим состоянием, обеспечивающим немедленное использование арендованной жилой площади по функциональному назначению.
· По наличию удобного подъездного пути и наличию парковки.
По вышеуказанным критериям из массива оперативной информации была сделана выборка объектов, представленная в таблице 13.
Таблица 13.
| Параметры сравнения | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
| Адрес | ул. Латышская | ул. Мира | ул. Мира |
| Ставка арендной платы, (тыс. руб./мес.) | 8500 | 9500 | 9000 |
| Площадь общая, кв.м. | 31 | 35 | 31,8 |
| Источник | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» | ООО «Недвижимость Ипотека Оценка» |
Из таблицы видно основную характеристику объектов аналогов.
Использование валового рентного мультипликатора (МВР).
Подход к оценке с использованием МВР основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).
Применение подхода по доходу с использованием МВР проводилось в три этапа:
Был определен валовой рентный мультипликатор, отражающий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью объекта (по аналогам).
Валовой рентный мультипликатор был получен на основе анализа рыночных данных с использованием значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной платы на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам арендной платы на момент продажи представлены в таблице 14.
Таблица 14.
| Приведенная цена продаж (руб.) | Арендная плата за год(руб.) | Валовый рентный мультипликатор | |
| Объект № 1 | 1 726 728 | 102 000 | 16,93 |
| Объект № 2 | 2 244 733 | 114 000 | 19,69 |
| Объект № 3 | 1 998 059 | 108 000 | 18,50 |
| Среднее значение мультипликатора | 18,37 | ||
По данным таблицы следует, что среднее значение мультипликатора составляет 18,37.
Произведен расчет по определению рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываемой путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоставимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые существенные различия между ними.