Принудительная (ускоренная) ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.
Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае является отрицательной величиной, так как требуются определенные затраты на ликвидацию активов.
Методика расчета ликвидационной стоимости основана на оценке рыночной стоимости активов и обязательств. Отличия от метода стоимости чистых активов определяются различиями в состоянии предприятий.
При расчетах ликвидационной стоимости исключается гуд-вилл. Стоимость других нематериальных активов зачастую также оказывается равной нулю, так как покупатели могут отсутствовать.
Главное отличие состоит в том, что для ликвидации (продажи) активов предприятие вынуждено платить комиссионные посредникам, нести расходы на демонтаж и снижать цену ниже рыночной стоимости для обеспечения ликвидности. Из стоимости проданных активов вычитается стоимость обязательств, издержки предприятия (в том числе на содержание управленческого персонала и некоторые другие элементы постоянных издержек), комиссионные посредникам, налоги на продажу имущества. Все доходы и издержки должны быть определены на момент оценки (дисконтированы).
Открытое акционерное общество «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» зарегистрировано 16.05.1996г. Администрацией муниципального образования «Читинский район» Читинской области, за регистрационным номером 1524. Основные виды деятельности: развитие производственной базы промышленности строительных материалов и конструкций, выполнение подрядных строительных работ, торгово-закупочная и посредническая деятельность, внешнеэкономическая деятельность.
Свою деятельность ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» осуществляет на арендуемом земельном участке по адресу: г.Чита, Железнодорожный административный район, ул.Пограничная, 9. Общая площадь участка составляет 38 746 кв.м.
Уставный капитал ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» составляет 160 000 рублей и состоит из 160 000 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая, приобретенных акционерами. Акционерами общества являются юридические и физические лица.
Цель оценки - определения рыночной стоимости предприятия. Определение рыночной стоимости предприятия осуществляется с применением имущественного и доходного подходов.
Основным условием, определяющим возможность применения имущественного подхода, является высокий уровень фондоемкости.
Основными видами деятельности ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» являются сдача помещений в аренду и торговля. Предприятие имеет давнюю историю и стабильные доходы. Следовательно, в рамках доходного подхода наиболее обоснованным является использование метода капитализации прибыли.
Расчет стоимости ОАО «Ассоциация Забайкалстройкомплекс» на дату оценки осуществлялся по данным последнего баланса по состоянию на 01.10.2009.
Методика скорректированной балансовой стоимости предусматривает приведение статей балансового отчета к реальному экономическому виду, то есть пересчет статей баланса в рыночные цены.
Пересчет статей актива баланса предприятия в рыночные цены состоит:
· в определении рыночной стоимости основных средств и нематериальных активов;
· в определении рыночной стоимости незавершенного строительства;
· в анализе и оценке долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений;
· в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;
· в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.
По своему функциональному назначению основные фонды предприятия подразделяются на три группы:
1) недвижимое имущество - здания и сооружения;
2) автотранспорт;
3) оборудование.
Недвижимое имущество предприятия представляет собой оптовую базу, расположенную в Железнодорожном районе г.Читы, по адресу: ул.Пограничная, 9. В составе имущества приведенного в Приложении А. Описание основных фондов предприятия составлено на основании технической документации и иной информации.
Определение восстановительной стоимости имущества на дату оценки осуществлялось методом индексации укрупненной восстановительной стоимости базисного года.
В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном пересчете укрупненной восстановительной стоимости оцениваемого объекта из уровня цен 1969 года в цены 1984 года, с последующим пересчетом в уровень цен на дату оценки путем умножения укрупненной стоимости строительства на соответствующие коэффициенты, отражающие динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ.
В качестве базисной стоимости, принималась стоимость объекта, определенная по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанных отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР по согласованию с Госстроем СССР.
Восстановительная стоимость С2009 по состоянию на декабрь 2009г. определялась по формуле:
С2009= Ц1969 х К1кл х И 1984/1969 х Крег х К 2009/1984 х ИНД хНДС х Кдев Х V,
Ц1969 - цена строительства в 1969г 1 м3 строительного объема помещения, определенная в зависимости от конструктивных особенностей здания;
К1кл – территориальный коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для условий Забайкальского края (1,09);
И 1984/1969 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей в 1984 г. по отношению к 1969 г (1,18);
Крег - территориальный коэффициент к индексу по отраслям народного хозяйства (0,99);
К 2009/1984 – отраслевой индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на июль 2009г. по отношению к 1984 г. по отрасли «Строительство» для Забайкальского края (54,876);
ИНД – индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ с июля по декабрь 2009г. (0,98);
Кдев – прибыль застройщика. Сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика (1,1317).
Результаты расчета восстановительной стоимости приведены в Приложении Б.
Рыночная стоимость недвижимого имущества рассчитана с учетом физического износа в соответствии с техническими паспортами БТИ. Результаты в Приложении В.
Оценка автотранспорта производилась с применением затратного подхода. При расчете стоимости автомобилей за основу были взяты положения, изложенные в "Методике оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния". Рыночная стоимость автомобилей с учетом износа составила для ГАЗ-31029 – 31251 руб, ГАЗ-2410 – 14578, КАМАЗ-53212 - 118 985.
Рыночная стоимость оборудования принята по балансовой стоимости в размере 289035,22 руб.
Рыночная стоимость земельного участка рассчитана методом прямого сравнительного анализа продаж. Для подбора объектов-аналогов был проведен поиск информации о фактических продажах земельных участков. В качестве аналогов рассматриваются три свободных земельных участка в г. Чите (Таблица 6).
Таблица 6
Аналоги земельного участка
| Характеристики | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Местоположение | г.Чита, Центральный район, мкр.Северный, 46, 47 | г.Чита, Центральный район, им.Евгения Гаюсана, 48 | г.Чита, Ингодинский район, ул.Шевченко, 24 |
| Цена предложения к продаже, руб. | 4 244 041 | 3 070 584 | 1 713 620 |
| Общая площадь земельного участка, м2 | 12217 | 6000 | 3542 |
| Дата предложения к продаже, продажи | октябрь 2007г. | октябрь 2007г. | февраль 2009г. |
| Продажа или предложение к продаже | Предложение к продаже | Предложение к продаже | Продажа |
Для определения рыночной стоимости земельного участка необходимо откорректировать цены объектов-аналогов:
· Корректировка на уторговывание. При продаже продавец предполагает уступку (уторговывание) в размере, как правило, 5% - 10% от первоначальной цены.
· Корректировка на дату продажи. Исходя из анализа рынка на сделки осуществленные до 2009 года применялась скидка в размере 30%, сделки осуществленные в начале 2009 года применялась скидка в размере 20%.
Расчет рыночной цены земельного участка приведен в Таблице 7.
Таблица 7
Расчет рыночной стоимости земельного участка
| Характеристики | Оцениваемый объект | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Стоимость, руб. | 4 244 041 | 3 070 584 | 1 713 620 | |
| Коэффициент уторговывания | 0,95 | 0,95 | 1 | |
| Цена с учетом корректировки, руб. | 4 031 839 | 2 917 055 | 1 713 620 | |
| Общая площадь земельного участка, м2 | 38764 | 12217 | 6000 | 3542 |
| Цена 1 м2 земельного участка, руб. | 330 | 486 | 484 | |
| Корректировка на дату продажи | 0,7 | 0,7 | 0,8 | |
| Цена с учетом корректировки, руб. | 231 | 340 | 387 | |
| Средняя стоимость 1 м2 | 319 | |||
| Рыночная стоимость земельного участка, руб. | 12 383 499 |
Рыночная стоимость незавершенного строительства принята равной ее стоимости по данным бухгалтерского учета в размере 2 503 000 руб.