Выручка от принудительной продажи с торгов идет на удовлетворение кредиторов только после выплаты долгов по заработной плате и удовлетворения претензий государства в отношении уплаты земельного налога. При этом выплата причитающихся кредиторам долгов, обеспеченных залогом земельного участка, происходит в порядке занесения записей в третий раздел земельной книги. Право ипотечного залога, зарегистрированное в земельной книге позднее другого такого же права, имеет меньше шансов на удовлетворение.
Как правило, банки настаивают на том, чтобы при предоставлении ими под залог
земельного участка кредитов права ипотечного залога регистрировались бы по
возможности как права первого или, как исключение, второго ранга. Кроме того, банки в
большинстве случаев не предоставляют кредиты, которые превышали бы примерно 60%
рыночной стоимости земельного участка, и не принимают гарантий, которые превышают
этот процент. .,
Если кредитор, имеющий право ипотечного залога, не может быть удовлетворен из средств, вырученных от принудительной продажи с торгов земельного участка, то его требование к должнику сохраняет свою силу. В то же время после торгов и приобретения участка победившим покупателем он утрачивает свое право ипотечного залога. Лицо, купившее данный земельный участок, получает его свободным от прав ипотечного залога.
Если при принудительной продаже земельного участка с торгов получена выручка, превышающая совокупность требований по правам ипотечного залога, то сумма, остающаяся после уплаты всех долгов, причитается прежнему собственнику.
»
Последовательность, в которой в земельной книге зарегистрированы принадлежащие кредиторам права ипотечного залога, имеет в случае банкротства должника такое же значение, как и при принудительной продаже с торгов.
Права ипотечного залога регистрируются в земельной книге только в том случае, если предоставление этих прав было согласовано между собственником земельного участка и лицом, выдающим кредит под залог, и представлено в форме нотариально заверенного договора в ведомство, ведущее земельные книги.
Особые формы собственности в рамках землеустройства или права, аналогичные правам собственности
а) Собственность на жилье
частным случаем исключения из принципа, согласно которому право собственности на земельный участок включает в себя также и право собственности на расположенные на данном участке здания, является то, что в отношении квартир в крупном жилом комплексе может существовать особое право, разрешенное законом: так называемая собственность на жилье.
В этом случае собственник жилья имеет также не конкретизированную долю в совместной собственности на коммунальные сооружения жилого комплекса, расположенные за пределами находящейся в собственности квартиры. К ним относятся земельный участок, сооружения и устройства здания, которые не находятся в особой собственности или в собственности третьего лица.
Немецкому праву собственности на жилье в англо-американском праве соответствует собственность кондоминиума. Кроме того, в англо-американском праве имеется право собственности в кооперативе. Эта правовая форма в значительной степени соответствует правовому статусу членов жилищно-строительного кооператива в Германии. В нем не конкретизированная доля в совместной собственности на коммунальные сооружения распространяется на весь жилой комплекс, включая индивидуальные квартиры.
Это имеет практические последствия в том плане, что при кооперативной модели владельцы общей долевой собственности имеют право голоса в принятии решений при реконструкции индивидуальных квартир, а при модели кондоминиума такое право появляется лишь тогда, когда, например, реконструкция несущих стен внутри частной квартиры может сказаться и на коммунальной собственности.
б) Наследуемое право застройки
Это право, обычно предоставляемое на длительный срок (33 года, 49 лет, 99 лет), ограничивает право собственника земельного участка регулярно получать арендную плату от наследуемой застройки (ее называют также процентами от наследуемой застройки) и по истечении срока действия этого права получить собственность без ограничений обратно.
Лицо, получившее право наследуемой застройки, может построить на арендуемом им чужом участке здание и пользоваться им. Важным критерием для определения размера арендной платы является подробно оговоренный в договоре о наследуемой застройке вид пользования, разрешенный лицу, которому предоставляется право наследуемой застройки.
По истечении срока действия права наследуемой застройки земельный участок, включая здание, построенное лицом, имевшим право наследуемой застройки, переходит к собственнику земельного участка.. Как правило, собственник земельного участка должен выплатить компенсацию за это здание лицу, имевшему право наследуемой застройки. Однако допустимы и нередко используются на практике соглашения, исключающие выплату компенсации по истечении срока действия права наследуемой застройки.
Право наследуемой застройки можно в течение срока его действия передавать по
наследству.
в) Регистрация особых форм собственности в земельной книге
Для особых форм собственности, называемых "собственностью на жилье" и "правом наследуемой застройки", в земельной книге ведутся специальные листы земельной книги. Поскольку эти права имеют силу и в отношении третьих лиц, они особенно защищены от ущемления. Этим они принципиально отличаются от договоров аренды жилья или земельных участков, действие которых распространяется только на договаривающиеся стороны, даже если они заключаются на длительный срок.
Застроенные и незастроенные земельные участки: основные
положения, оценка стоимости
1. Об общих вопросах оценочной деятельности
а) Привлечение к оценочной деятельности квалифицированных независимых экспертов и лиц, обладающих особыми знаниями и навыками для осуществления такой деятельности
Оценочная деятельность в Германии осуществляется в основном экспертами, а для решения возникающих при этом специальных вопросов привлекаются лица, обладающие особой квалификацией.
- Привлечение государственных присяжных экспертов
Для различных сфер оценочной деятельности, каждая из которых детально описана, могут официально привлекаться и приводиться к присяге по ходатайству специальных организаций эксперты или лица, обладающими особыми знаниями. Как правило, с ходатайствами выступают торгово-промышленные палаты, которые являются профессиональными общественно признанными организациями.
Отбор и назначение экспертов-оценщиков производятся в соответствии со следующими критериями:
• их высокая квалификация подтверждена сдачей специального экзамена
компетентной комиссии или на собеседовании с такой комиссией;
• по возрасту эксперты, как правило, не моложе 30 лет;
• в распоряжении экспертов-оценщиков имеется необходимое оборудование;
• привлекаемые эксперты должны подтвердить, что они материально обеспечены,
• отсутствуют какие-либо иные возражения или сомнения в пригодности этих лиц
для осуществления ими оценочной деятельности.
- Содержание свидетельства о назначении эксперта-оценщика
Лица, признанные пригодными для осуществления оценочной деятельности, приводятся к присяге, в которой они обязуются добросовестно выполнять свои задачи в качестве эксперта и давать экспертные заключения честно и беспристрастно.
Официальное назначение и приведение эксперта к присяге является общественным признанием его высокой квалификации, однако не служит разрешением на осуществление профессиональной деятельности, которое может быть получено, в случае необходимости, в независимом порядке.
В торгово-промышленных палатах имеется список официально назначенных экспертов. Он имеет подразделы по видам деятельности и может быть в любое время предъявлен любому лицу для ознакомления.
Вид деятельности, в рамках которой подтверждается высокая квалификация соответствующего специалиста, получает точное описание в свидетельстве о назначении этого эксперта (например, эксперт-оценщик станков или эксперт в области анализа металлургического производства).
Срок действия назначения может быть ограничен, может быть связан с определенными обязательствами, но автоматически истекает по достижении экспертом возраста 68 лет. При определенных условиях назначение может быть отозвано.
б) Юридическая база для нормативных актов
Ответственность за соблюдение законодательных рамок, предусмотренных федеральным законодательством, лежит на федеральных землях (субъектах федерации).
в) Принципы оценочной деятельности
Правовые акты, носящие обязательный характер, имеются только для случаев определения рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков ("Федеральное Постановление о принципах определения рыночной стоимости земельных участков" и разработанные на его основе Директивы Федерального министерства строительства).
В остальных случаях принципы осуществления оценочной деятельности разрабатываются профессиональными организациями и не являются обязательными. При наличии достаточно обоснованной аргументации разрешается отступление от этих принципов. Это касается, например, принципов оценки стоимости предприятий (бизнеса), которые были разработаны Палатой аудиторов.
2. Оценка стоимости земельных участков
Ориентиром при оценке стоимости земельных участков всегда служит их рыночная стоимость.
а) Что такое рыночная стоимость
Федеральное правительство (Федеральное министерство строительства) выпустило специальные директивы для проведения оценочной деятельности, которые должны лежать в основе определения стоимости земельных участков. Целью этих директив является обеспечение использования объективных, единых и соответствующих рыночным требованиям принципов и методов при определении рыночной стоимости незастроенных и застроенных земельных участков. Конкретно рыночная стоимость определяется: