В. С. Корнев, студент Института кредита
Жилищное ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.
В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.
Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования
В мировой практике существует две модели организации ипотечного кредитования: американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Рассмотрим структуру этих механизмов более подробно, так как именно они реализуются в современной России.
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования, которая возникла по двум причинам.
Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства не представлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенцию штатов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно.
Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: Ѓ переуступить их вторичным инвесторам; ‚ сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; ѓ выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Юридический аспект. Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.
Финансовый аспект. Система вторичного ипотечного рынка основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.
Эта система предназначена для аккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств с депозитов коммерческих банков.
Система вторичного рынка нацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти на такую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковые государственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае, Freddie Мае и Ginnie Мае), обязательства которых гарантированы государством [1].
Агентства продают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторам рассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственных облигаций.
Полученные от продажи своих долговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.
Российская практика
В России двухуровневая модель ипотечного кредитования развивается довольно динамично. Судить о перспективном развитии данной модели позволяют такие факторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных и реальных заемщиков и количество кредитов, выданных банками.
Одной из успешно действующих сегодня в России программ ипотечного жилищного кредитования является программа ДельтаКредит, реализуемая на денежные средства Инвестиционного фонда "США-Россия". Кредиты по линии ДельтаКредит выдаются на срок до 10 лет по фиксированной процентной ставке 13-15% годовых.
Получить ипотечный кредит может любой желающий, вне зависимости от его прописки и наличия у него российского гражданства. Минимальный размер кредита - 5000 долларов США, максимальный - 200 000 долларов США. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимости будущей квартиры.
Американская процедура достаточно проста, на принятие решения уходит две недели. ДельтаКредит - российский проводник программы - работает через 16 российских банков, которые выдают деньги. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия), Международный промышленный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ "Российский капитал", "Первый ОВК", РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, ДельтаБанк, Экспобанк. Процедура единая, решение принимается в Дельте. Фактически она оптовик, а российские банки - розница. ДельтаКредит выдал за два года примерно 700 кредитов. Практика показывает, что возвратность по ипотечным кредитам - почти 100%, поэтому российские банки не прочь расширить возможности своего бизнеса [2].
Особенностью американской программы в России является тот факт, что в ипотечном кредитовании одновременно участвуют российский банк и ДельтаКредит ипотечный банк.
Это можно объяснить следующим образом.
Для предоставления ипотечных кредитов на длительный срок (5-10 лет) российским банкам, работающим по программе, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы), сопоставимые по срокам со сроками выдаваемых ипотечных кредитов. Средства для долгосрочного финансирования предоставляет им ДельтаКредит ипотечный банк.
ДельтаКредит ипотечный банк предоставляет банкам-партнерам заемные средства со сроком возврата 10 лет и с фиксированной процентной ставкой, что дает возможность банкам, в свою очередь, выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условием неизменности процентной ставки, установленной при оформлении кредита. Следовательно, банк не имеет возможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении всего срока кредитования, независимо от условий, складывающихся на финансовых рынках долгосрочных ресурсов.
Таким образом, Инвестиционный фонд "США-Россия" действует в следующих направлениях.
Фонд предоставляет банкам долгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечных кредитов.
Фонд, основываясь на международных стандартах ипотечного кредитования, стремится создать единый рынок ипотечного кредитования и для достижения этой цели разрабатывает и внедряет в банках стандартные технологии оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
Фонд работает со всеми участниками ипотечного рынка (банками, страховыми и оценочными компаниями, застройщиками, риэлтерами), разъясняя стандарты и процедуры ипотечного кредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих приобрести жилье с использованием ипотечного кредита.
Фонд ведет активную деятельность по популяризации ипотечного кредитования среди населения России.
Проблема политико-ориентированных инвесторов
Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование нельзя назвать высокодоходным, а без поддержки специальных структур (государственных ипотечных агентств) повышается уровень риска.
Возникает вопрос - почему американский инвестиционный фонд активно действует на российском рынке ипотечных услуг? Ведь цель инвестиционного фонда - прибыль. А уровень доходности по ипотечным кредитам не так уж велик по сравнению с альтернативными мировыми объектами вложения средств.
И здесь, как представляется, есть доля политики. Имеются в виду политико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.
В первую очередь к таким инвесторам относятся международные финансовые организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда стран с целью продвижения рыночных реформ в России.
Хотелось бы отметить, что уход с рынка фонда "США-Россия" гипотетически может подорвать рынок ипотечного кредитования в России. Роль фонда будет увеличиваться по мере расширения кредитования физических лиц в РФ.