При оформлении ипотечного кредита оцениваются многие факторы, в особенности максимальная сумма ипотеки, которую может себе позволить заемщик. Также принимаются во внимание кредитная история заемщика, его чистота от правонарушений и т. д. Быстрая проверка возможна в течение одного дня, благодаря тому, что каждый взрослый житель Канады имеет свой номер, по которому возможно получить сведения в специальных организациях, хранящих и ежемесячно дополняющих дела на каждого. После одобрения ипотечного кредита происходит само оформление, расходы по которому несет заемщик. Они включают следующее:
оценку стоимости недвижимости по рыночной стоимости специалистом кредитного учреждения;
юридические и нотариальные услуги;
инспекцию состояния недвижимости;
налог на покупку недвижимости/земли;
стоимость регистрации для страхования ипотеки;
первый взнос за все виды страхования;
налоги на недвижимость до конца календарного года;
первоначальный взнос.
Возможны различные вариации видов ипотеки в зависимости от кредитного учреждения, но, в основном, они делятся на следующие:
открытые и закрытые;
с фиксированной или плавающей ставкой;
разделенный на несколько частей, каждая со своей ставкой, амортизационным периодом и сроком;
краткосрочный с льготной ставкой;
специальные — для студентов и пенсионеров.
Все эти виды могут относиться как к конвенционному, так и к застрахованному ипотечному кредиту. Существует достаточно большой выбор комбинаций кредитов и выплат по ним, которые варьируются, чтобы удовлетворить нужды заемщика и обеспечить гарантии кредитному учреждению.
Ипотечные банки являются в Германии одним из краеугольных камней системы финансирования жилищного строительства. Их коммерческая деятельность заключается главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на жилищное строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков.
Правовые основы кредитного договора.
Правовой основой для заключения договора на получение кредита являются §§ 607—610 Гражданского кодекса Германии (ГКГ), которые содержат общепринятые, основополагающие правовые нормы кредитного договора.
§607 ГКГ устанавливает порядок возвращения кредита, §608 — выплату процентов по кредиту к концу года или, при погашении кредита, на протяжении одного года до оговоренного момента, если в договоре кредитования не был оговорен иной порядок выплаты процентов. §609 ГКГ предусматривает право сторон расторгнуть кредит и сроки предварительного уведомления о расторжении, если договор кредитования не содержит никаких иных регулирований относительно возвращения кредита.
Особенно важным предписанием для заемщика кредита является § 609 ГКГ. Он гарантирует право заемщика на расторжение договора в случае, если одним из условий кредита была твердая процентная ставка на определенный срок, например, 6% годовых на протяжении 5 лет, и срок этой договоренности истекает до момента погашения кредита. Это предоставляет заемщику право расторгнуть кредит со сроком в один месяц до истечения дня, когда истекает срок действия по процентах.
И это выгодно заемщику, так как он может вернуть банку кредит из своих средств или воспользоваться кредитом другого банка, предложившего ему более выгодные условия.
Если заемщик и кредитодатель согласовали твердую процентную ставку на период более 10 лет, скажем, к примеру, на 15 лет, то заемщик согласно этого предписания может в любом случае по истечение 10 лет расторгнуть договор кредитования с предупреждением за 6 месяцев до истечения срока. Его права на расторжение договора никаким образом не могут быть ущемлены или исключены в договоре кредитования. Эти правовые предписания были специально изданы в интересах и для защиты кредитозаемщика, чтобы оградить его от долгосрочных обязательств по договору кредитования.
Последнее предписание, содержащееся в §610 ГКГ, дает кредитору право отозвать свое кредитное обещание, если произошло ухудшение финансовых возможностей заемщика и тем самым ставится под угрозу погашение кредита.
Закон о потребительских кредитах. Положения §4 гласят, что кредитный договор должен быть заключен в письменном виде с физическими лицами (заемщик/потребитель), если кредит не предназначен для их коммерческой или профессиональной деятельности. Кроме того, здесь перечисляются все необходимые составные части кредитного договора.
Закон об ипотечных банках. В соответствии с §14 (абзац 1) Закона об ипотечных банках Германии, ипотечный банк предоставляет ипотечные кредиты в виде денег. Банк должен определить основные принципы условий для такого рода кредитов в письменной форме и передать их на согласование своему органу банковского надзора и Федеральному ведомству по надзору за деятельностью кредитных институтов. В условиях должно быть особо определено, какие последствия для заемщика повлекут за собой несвоевременные платежи, а также при наличии каких предпосылок банк вправе затребовать досрочного погашения ипотеки, как обеспечения кредита (§15). Ипотечный банк обязан включить в договор кредитования все предписания относительно способа выплаты кредита, отчислениях в пользу банка, банковских сборах, размере и времени уплаты процентов и остальных обязательных платежах заемщика, начале амортизации, расторжения договора и возврате кредита (§16). Наконец банк может при кредитах, срок которых рассчитан на текущее погашение — а это обычный вид кредита — расторгнуть договор только лишь по причинам, связанным с поведением заемщика (§19). По другим причинам банк не имеет права, в отличие от заемщика, расторгнуть договор.
В системе ипотечного кредитования известно 3 вида кредита:
кредит на погашение (аннуитет);
кредит с твердой процентной ставкой;
кредит в рассрочку.
Стороны решают, какой вид кредита им выбрать.
Кредит на погашение (аннуитет). Этот вид кредита является обычным для сделок по ипотечным кредитам. Заемщик ежегодно выплачивает постоянную сумму (аннуитет), которая не изменяется на протяжении оговоренного промежутка времени, например, 5-ти лет. Она обычно делится на 12 месячных взносов, которые состоят из доли процентной ставки и доли погашения. Первая составляющая постепенно уменьшается, а последняя соответствующе возрастает на величину, равную объему сэкономленной процентной ставки, таким образом эти долевые взносы остаются постоянными в течение всего времени погашения кредита. Такое соотношение вызвано постоянным снижением требований по выплате процента в процессе погашения ссуды.
Кредит с твердой процентной ставкой. При кредитах с твердой процентной ставкой заемщик в течение срока погашения кредита выплачивает только согласованные проценты. Это осуществляется, как правило, в виде ежемесячных частичных сумм. А сама сумма кредита (кредитный капитал) выплачивается по истечение срока одним взносом в виде одной общей суммы. Суммы, которые заемщик при кредите на погашение (аннуитете) выплачивает в счет погашения кредита, платятся в этом случае, как страховые взносы согласно договора страхования жизни или, как взносы согласно условиям договора по стройсбережению, а права по этим договорам уступаются кредитному банку с тем, чтобы сумма для погашения кредита была получена из суммы страхования жизни или из суммы по договору стройсбережения.
Кредит в рассрочку. Этот вид кредита скорее не присущ системе ипотечного кредитования. Погашаемая доля, которая должна производиться частичными платежами, остается, в отличие от кредита на погашении, неизменной: она не повышается от платежа к платежу.
В начале договора сторонами устанавливается сумма кредита.
Условия предоставления кредита и связанные с этим издержки . Сюда относятся:
процентная ставка, например 6% годовых;
время начала выплаты процентов, то есть с какого времени должны выплачиваться проценты по кредиту, в большинстве случаев это совпадает с днем выплаты кредитной суммы банком;
норма погашения кредита. При финансировании жилых помещений, используемых для собственных нужд, она составляет в Германии, как правило, 1%, для жилья старой застройки очень часто устанавливается 2%, а иногда и 3%. Низкая ставка на погашение выгодна заемщику, поскольку он будет не так сильно обременен текущими платежами на погашение;
размер предоставляемого кредита. Заемщик в большинстве случаев заинтересован в 100% размере получении кредита. Но может быть оговорена также и более низкая величина выплаты кредита, например 98%. Это приводит к тому, что процентная ставка в этом случае по сравнению с 100% выплачиваемой суммой кредита также немного уменьшается. Для заемщика это означает, что его обременение кредитом будет не столь значительно, но он должен сумму кредита выплатить обратно сполна, в ее 100% размере;
способ выплаты платежей. Обычной является договоренность, согласно которой заемщик выплачивает кредит — проценты и платежи в погашение — в последний день каждого месяца равными частями;