Принцип конгруэнтности. Этот принцип характеризуется тем, что требования ипотечных банков по отношению к своим заемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своим условиям должны соотноситься друг с другом. § 6 абзац 1 Закона об ипотечных банках определяет, что общая суммарная стоимость выпущенных залоговых листов ипотечным банком должна быть, в размере их номинала, покрыта ипотеками, по меньшей мере, такой же стоимости и, по меньшей мере, такими же доходами от процентов. Это так называемая конгруэнтность покрытия. Согласно § 9 Закона об ипотечных банках закладные листы разрешено выпускать лишь в том случае, если срок действия закладных листов не намного превышает срок действия договоров ипотечного кредитования (конгруэнция обращения). Именно поэтому держателю закладных не может быть предоставлено право расторжения инвестиционного договора (§ 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках). Право расторжения сделало бы невозможным конгруэнцию обращения. Кроме того, существуют ограничения относительно объемов выпуска закладных листов (§ 7 Закона об ипотечных банках). Согласно этому предписанию общая стоимость выпускаемых ипотечным банком в обращение закладных не может превышать 60-кратно размер его (гарантийного), собственного капитала.
Принцип покрытия (обеспечения) закладной. Его смысл заключается в том, что ипотечный банк для обеспечения запросов (требований) держателей закладных должен образовать резервный капитал для покрытия стоимости закладных. Таким образом, держатели закладных в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований из этих средств. Эта процедура определена в §§ 6 см. п. 3.2-10-12, 22, 30-32 и 35 Закона об ипотечных банках. Согласно § 10 в качестве покрытия для ипотечных закладных листов можно использовать лишь те ипотеки, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога (§12 Закона об ипотечных банках предписывает банкам очень осторожно производить оценку стоимости объекта залога). Для того чтобы можно было в любой момент быстро получить информацию о таких ипотеках, они, согласно § 22 Закона об ипотечных банках, заносятся банком в специальный регистр (ипотечный регистр). Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того, что на гарантию банка — ипотеку, распространяются особые права держателя закладных. Для идентификации объекта залога, ипотеки и кредита в реестр заносятся необходимые сведения. Независимый, назначенный Федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора, попечитель (доверенное лицо) должен, согласно § 30 Закона об ипотечных банках, проверять: идет ли речь о допустимой стоимости покрытия, и надлежащим ли образом произошло возникновение обеспечительного права, ипотеки или нет. Без его документального подтверждения (свидетельства) выдача закладных недопустима. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в Регистр ипотеки ценностей (§ 31 Закона об ипотечных банках). Банк может только с согласием доверенного лица изымать их из резервного капитала обеспечения закладных. Преимущественное право держателей закладных перед другими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных в ипотечный регистр ипотек в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35 Закона об ипотечных банках. Все представленные принципы и их законодательная база предлагают держателю закладных тем самым по многим причинам широкие возможности защиты. Они превратили ипотечный закладной лист в самую надежную ценную бумагу в Германии.
Закладной лист представляет собой особо надежную форму размещения капитала. И надежность вложений побудила немецкого законодателя разрешить определенным лицам и учреждениям вкладывать деньги, которыми они управляют по поручению третьих лиц, в закладные листы.
Согласно § 1806 ГКГ опекун должен надежно и под проценты разместить деньги опекаемого, являющиеся частью его состояния. Это означает, что опекун может выбрать только такой способ вложения денег, который полностью бы исключал их потерю. Согласно § 1807 абз. 1 п. 4 ГКГ и с учетом § 1 «Постановления о гарантии надежности вложения капитала подопечного» закладные листы и сродненные с ними долговые обязательства (облигации), закладные листы частных ипотечных банков как раз и относятся к такому виду гарантированных вложений.
Для ипотечных ссуд в Германии существуют особые гарантии:
принцип покрытия: сумма находящихся в обороте закладных листов должна быть меньше или равна сумме ипотечных ссуд;
учет всего резервного капитала покрытия закладных в ипотечном регистре;
ответственность института кредитования капиталом покрытия и всем состоянием банка;
преимущественное право держателя закладных перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;
пределы обращения закладных у частных ипотечных банков;
определенная законом процедура определения стоимости объекта залога для частных ипотечных банков
Немецкие частные страховые компании и учреждения социального страхования также сталкиваются с проблемой надежного размещения денежных средств, получаемых ими от своих клиентов и которые призваны служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоров страхования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страхового возмещения.
В § 54а Закона о надзоре за социальным страхованием и § 83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листы признаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Итак, страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладные листы.
Также и стройсберкассы согласно § 4 абз. 3 предложение 2 Закона о стройсберкассах имеют право вкладывать накопления их клиентов или средства инвестиционного фонда, согласно § 8 Закона о порядке взимания и уплаты коммунальных сборов в закладные листы.
К тому же закладные листы можно перезаложить и получить, таким образом, банковскую ссуду. Это означает, что немецкий Федеральный банк и его филиалы — земельные центральные банки — выдают кредиты под залог закладных листов. То есть немецкое законодательство предусмотрело для особо требующих защиты своих интересов круга инвесторов закладной лист, как особую форму вложения капитала. Это говорит о том, что также и оно признает этот вид вложения как самый надежный.
Частному вкладчику, который хочет вложить накопленные денежные средства в ценные бумаги, стоит призадуматься, какой вид вложения ему выбрать, то ли спекулятивный (акции), то ли надежный, в виде закладных. Первый способ предлагает ему более высокий процентный доход: но, чаще всего, связан с риском полностью или частично потерять свои деньги. Если же вкладчик выберет надежную форму размещения капитала, то процентный доход, как правило, меньше по сравнению со спекулятивной формой, но выплата денег гарантирована.
В Германии частный инвестор выбирает надежную форму вложения своего капитала. Этим объясняется тот факт, что еще несколько лет назад закладные листы ипотечных банков являлись самой обращаемой ценной бумагой на фондовом рынке и образовали сегмент почти в 40%.
Годами расцвета для немецких стройсбербанков были годы после второй мировой войны. В Германии имел место острый дефицит жилья. В этой ситуации граждане в большой мере использовали преимущества системы «Стройсбережение», и делают это до сегодняшнего дня.
В общей сумме немецкие стройсбербанки в период с 1950 по 1998 год выплатили своим клиентам по «стройсбережению» (далее «стройсберегатели») около 900 млрд. нем. марок. За этот период система «Стройсбережение» участвовала в финансировании примерно 12 млн. квартир. Только в 1999 году эта сумма составила более чем 53 млрд. нем. марок для 122278 квартир. Из них один Стройсбербанк Швэбиш Халл выплатил 13,3 млрд. нем. марок для 30728 квартир.
Сегодня, существующие в Германии 34 стройсбербанка, обслуживают почти 30 млн. договоров по «стройсбережению», в которых участвуют около 19 млн. граждан Федеративной Республики Германии. Таким образом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о «стройсбережении». Основная доля средств по «стройсбережению» расходуется сегодня для модернизации и реконструкции квартир и домов.
Пример: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т. д.