В начале экономической реформы в 1979 г. производство и потребление жилья рассматривалось как одно из важнейших направлений экономической реформы. До реформы государство было единственным оператором жилья, выполняя функции по инвестированию, распределению, управлению и содержанию жилого фонда. Жилища передавались предприятиям, которые и распределяли его своим работникам. В результате на государство ложились такие немыслимые расходы, что требовалось искать решение проблемы. Таким решением стал отказ от административной системы обеспечения жильём, что явилось главным положением жилищной реформы. Взамен этого предлагалось распределять жильё путём свободной купли и продажи на рынке.
Начиная с 1979 года коммерциализация жилья и переход к системе, ориентированной на рынок жилья, стал главным направлением реформы. В начале 80-х годов были проведены пилотные (составлено по информационным материалам Гонконгского политехнического института. Бюллетень иностранной НТИ. № 2. 2001 г. С. 7—16.) жилищные реформы в Сиане, Янтае, Шанхае и Пекине. Однако эти пилотные реформы, включавшие повышение квартплаты, введение жилищных субсидий (купонов) и продажу существующего жилья по цене ниже себестоимости, не продвинули решения проблемы. Тем не менее полученный здесь опыт был положен в основу программы реформ, проведенных в 90-х годах.
Всемирный Банк в 1992 г. предложил инновационную модель, для реализации которой в Пекине, Ченду, Нингбо и Янтае на период с 1994 по 2001 гг. им был выделен заём в 350 млн. долл. США. В этой модели предлагается заменить жилищные обязательства предприятий перед работниками на альтернативу: создание жилищных акционерных обществ (ЖАО), которые будут прибыльными по своей природе организациями и в их деятельность государство не будет вмешиваться. ЖАО будут формироваться прибыльными предприятиями, которые передадут им свой жилищный фонд. Преимуществом такой системы будет выведение жилищных затрат из бюджета предприятия, которые в этом случае не будет влиять на прибыль от основной деятельности. По данной схеме жильё будет сдаваться в аренду или продаваться по рыночной цене, в результате чего будет по крайней мере возвращаться стоимость строительства. Повышение зарплаты работникам компенсирует им рост затрат на жильё. Ресурс для повышения зарплаты образуется за счёт ликвидации затрат предприятия на приобретение и содержание жилья. Рыночный уровень стоимости жилья и арендной платы определится балансом ЖАО. Повышение зарплаты работникам даст возможность населению и ЖАО брать займы в коммерческих банках. Концепция Всемирного Банка активно поддерживалась многими учёными, считающими, что ЖАО будут также играть роль центров жилищной реформы, поскольку обеспечиваемый ими рост квартплаты и зарплаты будет служить активизации финансового сектора. Короче, модель Всемирного Банка будет способствовать активизации отечественного капитала в целях создания рынка недвижимости в Китае.
Однако эта модель не свободна от недостатков. Отмечается, что она ориентирована только на прибыльные предприятия, которые могут себе позволить участвовать в расширении жилого фонда. Неэффективные предприятия, не имеющие собственного жилого фонда, который они могли бы передать в ЖАО, столкнутся с проблемой недостатка средств для повышения зарплаты работникам с тем, чтобы они могли справиться с ростом квартплаты или участвовать в приобретении жилья. Тем не менее создание ЖАО освободит госпредприятия от социальной нагрузки и создаст более ориентированную на рынок систему, которая привлечёт инвестиции из частного сектора и из страховых фондов. Модель Всемирного Банка неприменима для общественного жилья, однако здесь могут быть созданы бесприбыльные организации, подобные Жилищному обществу в Гонконге и Жилищным ассоциациям в Великобритании, которые смогут играть такую же роль, как и ЖАО.
Другим важным аспектом проблемы является доступность жилья. Важным стимулом здесь было предложение ввести ипотечное кредитование для желающих приобрести жилье. При приобретении жилья стоимость должна полностью отражать местонахождение жилища, его размер и качество.
В 1995 г. Госсоветом КНР была объявлена новая жилищная программа — «Национальный проект удобного жилья» (далее — Проект) для крупных городов Китая, включая Пекин и Шанхай. Одной из главных задач Проекта стала продажа государственного жилья с целью обеспечения слоев населения со средними и низкими доходами, а также для вовлечения сбережений населения в жилищные инвестиции. Поставлена задача обеспечить за следующие пять лет удобным жильём семьи, где на 1 человека приходится менее 4 кв. м жилой площади.
Под «государственным жильём» понимается жильё, предоставленное государством через предприятия за символическую квартплату. Под термином «общественное жильё» подразумеваются жилища, также предоставляемые государством, но уже за реальную квартплату, при этом государство выделяет арендаторам жилищные субсидии, позволяющие последним справиться с высоким уровнем платежей. Под жилой площадью подразумевается площадь квартиры, не включающая в себя площадь кухни и санузла. Семьями, нуждающимися в улучшении жилищных условий, считаются семьи, имеющие менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи.
«Фонды жилищных сбережений» — это новое слово в жилищной политике. Предполагается, что в них будет отчисляться по 5% фонда зарплаты как работниками, так и работодателями.
По мере продвижения экономической реформы быстро росло число семей с высокими доходами и нарастал разрыв между уровнем жизни богатых и бедных, что побудило государство в 90-х годах объявить, что отныне жильё не будет бесплатным, а для преуспевающих семей оно не будет больше субсидироваться. Это заставило богатые семьи искать жильё на рынке, а для групп населения со средними и низкими доходами стало больше строиться доступного жилья. Большее распространение получило предоставление общественного жилья, при этом субсидии выделялись в форме снижения цен на жилье. Дополнительные скидки предоставлялись особым группам населения, таким, как учителя и пенсионеры. Отдельные предприятия также предлагали скидку уходящим на пенсию своим работникам, проработавшим на этих предприятиях долгие годы.
Глубокие изменения в жилищной политике страны представляется интересным проследить на примерах двух крупнейших городов Китая — Пекина и Шанхая. Эти города явились первопроходцами в жилищной реформе страны. «Проект удобного жилья» был начат в Пекине в 1993 г., и затем он был распространён на всю страну в период 1996—2000 гг. Фонды жилищных сбережений были внедрены в Шанхае в 1991 г. и внесли весомый вклад в привлечение финансовых ресурсов в дело создания и распределения жилья. Эти фонды позволяют решить задачу коммерциализации жилья в Китае.
Жилищная реформа в Китае после 1979 года.
Основой жилищной реформы в 1980 г. стало разделение ответственности за жилищный сектор между государством, предприятиями и населением. Реформа была начата с продажи общественного жилья, повышения квартплаты и привлечения частного сектора к жилищному строительству. Различные группы реформаторов отдавали предпочтение либо продаже общественного жилья, либо повышению квартплаты. Государство предоставляло местным органам власти выбирать самостоятельно свой путь. Однако 80-е годы не дали существенных результатов в проведении жилищной реформы.
История жилищного строительства в Китае после 1979 г. насчитывает несколько этапов.
В 1979—1986 гг., в период принятия принципов «социалистической рыночной экономики», некоторые элементы рыночных отношений были внедрены в жилищный сектор. Предприятиям было разрешено инвестирование собственных средств в жилищное строительство для своих работников, что обеспечило приток финансов в эту сферу. До экономической реформы предприятия должны были всю прибыль перечислять государству. Теперь же у них появилась возможность создавать фонды социальной поддержки работников, 20% которых они могли выделять на строительство жилищ. В 1979-1981 гг. в Сиане и Наннине началась продажа общественного жилья. Государство выделило средства некоторым городам на жилищное строительство. Жильё продавалось по цене 14,5—18,1 долл. США за 1 кв. м. Низкая квартплата и низкий уровень заработной платы приводил к тому, что большинство семей не проявило интереса к этой программе. За три года было продано очень мало жилья.
В 1982—1985 гг. ещё одна программа была реализована в городах Чанчжоу, Женьжоу, Силин и Шаши. Суть ее состояла в продаже нового и существующего жилья по ценам, уменьшенным за счёт субсидий. Государство и предприятия оплачивали по 1/3 стоимости жилья каждый, тогда как оставшуюся треть должна была заплатить семья. Права собственности на жильё делились поровну между предприятием и семьей. Эта программа была поддержана большинством семей, и в 1984—1985 к ней присоединились 160 городов и 300 уездных центров. В 1984 г. в 4-х вышеназванных городах было продано 2140 жилищ площадью 114,5 тыс. кв. м, в 1985 г. — 200 тыс. жилищ площадью 10,9 млн. кв. м. В некоторых городах вновь построенное жильё сдавалось в аренду за плату в 0,12 долл. за 1 кв. м. Недостатком этой системы была слишком большая нагрузка на местные органы власти и предприятия. Государство теряло 602-723 долл. на каждом жилище. Программа не интересовала уже имеющих государственное жильё, так как квартплата продолжала оставаться очень низкой. В результате в 1985 г. программа была свёрнута, и правительство страны стало искать баланс между ценами покупки и аренды жилья.
В 1986 г. в Госсовете КНР было создано Управление по жилищной реформе, задачей которого стала подготовка следующей фазы реформы.
В 1986—1987 гг. главной целью реформы стало создание рынка жилья, при котором государство и предприятия были бы освобождены от функций прямого распределения жилья. Как и раньше, основными направлениями усилий были объявлены повышение уровня квартплаты и содействие продаже общественного жилья.