Пример. Более подробно остановимся на сберегательной программе банка «Тфахот» под названием «Бонус ледира». Эта программа является программой премиальных сбережений. «Бонус ледира» обеспечивает некоторую прибыль и помогает собрать средства на финансирование покупки квартиры или строительства частного дома для имеющих льготы Министерства строительства Израиля. В рамках этой программы имеется возможность клиенту определить период ее действия, от трех до десяти лет, впрочем, срок может быть и увеличен согласно указаниям Министерства финансов. Взносы, вкладываемые в эту программу, определяются клиентом в соответствии с его желаниями и возможностями, деньги вкладываются ежемесячно. Но в дополнение к ежемесячным взносам на специальный счет есть возможность добавочных непостоянных вкладов в течение первых трех лет. То есть, кроме обычного ежемесячного взноса в первые три года можно положить на данный счет любую сумму в любой момент времени. По прошествии первых трех лет участия в программе можно воспользоваться рядом льгот, предоставляемых для покупки жилья, и снимать сбережения со счета для той же цели. Предлагаемый набор специальных льгот сводится примерно к следующему списку:
дополнительная ссуда с льготным (уменьшенным) процентом;
премиальный процент роста;
возможность прикрепления денег к курсу доллара США.
Сберегаемые на специальном счету суммы прикреплены к индексу потребительских цен и приносят постоянный процент. Премии, выплачиваемые банком на сбережения по данной программе, полностью освобождены от налогов. Можно ежемесячно вносить в кассу и сберегать сумму от 100 до 2000 шекелей — в соответствии с желаниями и возможностями, с прикреплением к индексу цен и увеличивать ее согласно ежемесячному приросту индекса потребительских цен. В течение первых трех лет участия в программе клиент также имеет право на дополнительные непостоянные взносы в сумме до 20 000 шекелей в год, правда, эта сумма может быть изменена в соответствии с экономическим положением в стране на сегодняшний день. Сберегаемые суммы и процент, выплачиваемый на них, полностью прикреплены к индексу потребительских цен. Годовая ставка процента равна 2.25%. Для льготных категорий процент может быть увеличен до двух с половиной процентов. Банк может увеличить или уменьшить эту ставку только для новых вкладов раз в полгода в соответствии с условиями на финансовом рынке. Если по истечении первых трех лет клиент снимает со счета свои сбережения с целью покупки квартиры, строительства частного дома, изменения или ремонта жилья, он сможет воспользоваться целым рядом премиальных условий:
жилищные ссуды. Уже по истечении 3 лет сбережения клиент или один из членов его семьи сможет получить ссуду на покупку квартиры, строительство частного дома, изменение или ремонт имеющегося жилья на выгодных условиях в размере до 200 процентов от суммы сбережений, включая премии и наросшие проценты по вкладу;
возможность прикрепления к строительному индексу. В случае, если расчет размера сбережений согласно прикреплению к строительному индексу (строительный индекс — это уровень роста цен за товары и услуги на строительном рынке в определенный период времени) окажется на десять процентов больше, чем расчет размера сбережений согласно прикреплению к индексу потребительских цен, клиент получит безвозвратную сумму, равную разнице сверх этих десяти процентов и до следующих десяти процентов.
Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и раде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Мировой банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долл. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.
Банки-участники эмитируют номинированные к курсу доллара США, облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для: кредитования инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.
Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:
незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;
незначительные суммы кредита, лишь в немногих странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры;
концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;
ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов (часто получаемых перманентно).
В странах Латинской Америки существует три вида ипотечных кредитных продуктов:
кредиты, выдаваемые в долларах США;
кредиты с плавающими кредитными ставками, привязанными к конкретному местному индексу;
кредит в национальной валюте с фиксированной ставкой (этот вид кредита из-за высоких колебаний на финансовых рынках и связанного с этим повышенного риска инфляции сейчас практически не используется).
С точки зрения последующей секьюритизации ипотек на внешнем рынке кредиты, номинированные в долларах, выглядят предпочтительней кредитов, индексируемых по местным индексам. Кроме того, необходимы определенные инструменты, например своп, позволяющие компенсировать резкую девальвацию или рост инфляции. Так, в Мексике в целях повышения доступности кредитов и возможности последующей секьюритизации, недавно стал использоваться кредитный продукт в национальной валюте с индексацией по росту инфляции. В некоторых латиноамериканских странах в результате проведенных реформ сформировалась достаточно развитая система долгосрочных сбережений, представленная частными пенсионными фондами и компаниями страхования жизни (Чили и ряд других).
Специалистами отмечается, что для успешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамках жилищной политики должна быть активная роль государства, направленная на развитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.
Особенностью финансового рынка стран Латинской Америки является его высокая зависимость от конъюнктуры на мировом рынке капиталов. В этих условиях снижение зависимости ипотечного финансирования от внешнего рынка возможно при условии развития механизмов трансформации внутренних сбережений в инвестиции.
Реформы, проводимые в области регулирования рынка капиталов и приватизации, и повышения конкуренции на рынке банковских услуг в Аргентине, Мексике, Боливии, Чили, Перу, Уругвае и ряде других стран, были нацелены на развитие ипотечного кредитования, стимулирования внутренних сбережений, развитие негосударственных пенсионных фондов.
Среди последних тенденций процесса развития системы ипотечного кредитования в Латинской Америке стоит отметить рост помимо традиционных краткосрочных сбережений, финансирующих долгосрочные кредитные сделки (так, в Бразилии основными ипотечными кредиторами являются сберегательные банки и ассоциации), рост числа новых инструментов — облигаций, обеспечивающих привлечение долгосрочных ресурсов с рынка. Это дало новый толчок рынку, в результате чего сократились издержки у участников рынка за счет экономии на масштабах, повысилась управляемость рисками (кредитным и риском ликвидности) за счет включения в систему инвесторов в ипотечные бумаги.