Нормы, учитывающие особенности односторонних сделок, закрепляются как в общих положениях ГК о сделках (ст. 154, 155), так и в нормах ГК, посвященных регулированию отдельных видов односторонних сделок: доверенность (ст. 185 - 189), действие в чужом интересе без поручения (гл. 50), публичное обещание награды (гл. 56), публичный конкурс (гл. 57). Нормы, относящиеся к отдельным видам односторонних сделок, могут содержаться также в специальных законах и подзаконных актах.
Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в простой письменной или нотариальной форме. Однако, для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации определяют договоры с недвижимым имуществом, подлежащие обязательной государственной регистрации. Цель законодателя при закреплении норм о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость.
Именно с момента государственной регистрации (а именно с момента внесения записей в Единый государственный реестр прав) сделки считается заключенной, а право возникшим
В отношении сделок с недвижимым имуществом при несоблюдении требования о государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.
Однако в ряде случаев Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГКРФ- договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ- передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается незаключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ.
Иными словами, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.
Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание должно приводить к одинаковым последствиям.
В настоящее время особое распространение получили сделки с недвижимым имуществом направленные на переход права под условием, самыми распространенными из сделок данного вида являются купля-продажа с рассрочкой платежа (или в кредит), а так же договор пожизненного содержания с иждивением.
Правовое регулирование данных видов договоров осуществляется на основании ст. 488, 489, а так же главы 33 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Общим для договоров данного вида является возникновение ипотеки в силу закона, ограничивающей права покупателя либо плательщика рента в отношениях по распоряжению имуществом.
Особое внимание заслуживает законодательство, регулирующее правоотношения возникающие при совершении сделок с земельными участками.
Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. Именно поэтому претерпело значительное изменение правовое регулирование сделок с земельными участками. Принят Федеральный закон от 30.06.2006г. №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" направленный на упрощение регистрации прав граждан на земельные участки и недвижимое имущество, прочно связанное с землей.
Однако не исчерпаны проблемы правового регулирование сделок с недвижимым имуществом. Несовершенство, противоречие и пробелы действующего законодательства безусловно, порождают сложности на практике. Так, проблемным вопросом в правовом регулировании односторонних сделок с недвижимым имуществом является противоречие в действующем законодательстве, а именно в соответствии с ФЗ № 122 от 27.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимо предоставление нотариально удостоверенной доверенности от имени юридического лица, хотя п. 5 ст. 185 ГК РФ говорит о том, что, доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
Решением данных проблем видится в доработке, действующего законодательства, принятия новых законов регулирующих проблемные вопросы, а также заполняющих пробелы. Работа законодателей в данном направлении обеспечит полноценное развитие общества, т.к. сделки являются наиболее распространенными основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Хочется также отметить необходимость повышения уровня правовой культуры населения. Ведь зачастую именно не понимание своих действий, а порой и безразличное отношение к нормам закона ведет к совершению недействительных сделок, или к мошенническим действиям. К которым относится практика выдачи выписок из государственного земельного кадастра (кадастрового плана земельного участка) в одном из районов Тульской области. Так, при получении выписки, достаточно заявления гражданина, чтобы в форме В2 не указывать находящиеся на участке строения, что противоречит ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Список литературы
Нормативные акты и судебная практика
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая// Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. 05 декабря
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая// Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. 29 января
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья// Собрание законодательства Российской Федерации.2001.03 декабря
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001.29 октября.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. 28 июля.
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. 20 июля.
8. Федеральный закон от 30.06.2006г. №93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"// Собрание законодательства. 2006. 03 июля.
9. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998.-№ 1.
10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -2001.-№4.
11. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4749/98 от 2 февраля 1999 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. - № 5.
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №2061/99 от 12 октября 1999 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - №1.
Научная литература
14. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М. : "Юрайт", 2004.- 488с.
15. Абова Т.Е., Кабалкина А.Ю.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М. : "Юрайт", 2004.- 552с.
16. Абова Т.Е., Богуславский М.М., Светланова А.Г.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть третьей. М. : "Юрайт", 2004.- 245с.
17. Алексееев С.С. Гражданское право. М. : "Велби", 2006.-477с.
18. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. М.: "Норма", 2005.-49с.
19. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. М.: "Юстицинформ", 2006.-78с.
20. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: "Юрайт", 2005.-363с.
21. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками, учебное пособие. М. : "Городец", 2006.-97с.
22. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью., 2006.-100с.
23. Маковский А.Л., Суханов Е.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть третьей. М. : "Юристъ", 2002.-230с.
24. Минахина И.А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: вопросы правового регулирования. М.: "Дашков и К", 2007.-75с.
25. Мозолин В.П., Малеина М.П. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: "Норма", 2004.-474с.
26. Мозолин В.П. Гражданское право. Часть первая: Учебник. М.: "Юрист", 2005.-339с.
27. Садиков О.Н. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: "Инфра-М", 2006. -470с.