Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными.
Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с прямым указанием на это закона.
Представляется, что правильным вариантом является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы. Это объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других - нет. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова "в случаях, установленных законом" относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок1.
Е.И. Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований о государственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике не изложена позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по данной тематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматривать их как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, "представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечет признание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ"2.
Огромное практическое значение имеет норма ч. 3 ст. 165 ГК РФ предусматривающая так называемую санацию (sanatio), или "исцеление" сделки.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.1
Думается, что на основании изложенного следует полностью согласиться с предлагаемым реформированием гражданского законодательства по этому вопросу. Целесообразно исключить из него требования о государственной регистрации сделки как излишние наряду с одновременным требованием государственной регистрации права на нее. Это предложение обсуждалось и было принято на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ.
Кроме того, несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не должен признаваться незаключенным. Право на недвижимое имущество по такому договору может быть зарегистрировано любой из его сторон в любой момент, в том числе и при помощи суда - в принудительном порядке. Поэтому в Гражданском кодексе РФ (аналогично тому, как это регулируется в его ст. 165) должна быть установлена возможность принудительно требовать государственной регистрации права (сейчас этот вопрос решается в соответствии с абз. 3 ст. 551 ГК РФ, предусматривающим принудительную регистрацию перехода права собственности на недвижимость), а требование государственной регистрации сделки следует исключить1.
Так, Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение, суда и приняла постановление о регистрации сделки купли - продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 ст. 165 ГС РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома согласно ст. 558 ГК подлежит обязательной государственной регистрации1.
Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала бездействие акционерного общества как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда - основание для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
Итак, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.
Однако в ряде случаев Гражданский кодекс РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ - договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ - передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ1.
Иными словами, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.
Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.
Проведенный анализ позволяет сделать ряд выводов.
Во-первых, сделки с недвижимостью занимают особое место в системе регулирования гражданско-правовых сделок поскольку подлежать государственной регистрации. Во-вторых, законодателем сознательно устанавливается, что лишь отдельные наиболее сложные, наиболее значимые для гражданского оборота подлежат государственной регистрации.
2.2 Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом направленных на переход права под условием
Содержание любой сделки представляет собой совокупность условий, на которых она совершается. Предмет, цена, срок, способ исполнения и многое другое относятся к числу условий в сделке. Отсюда, не существует сделок, которые бы не содержали никаких условий. Но не всякие сделки совершаются под условием. Это происходит только в тех случаях, когда результат сделки ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят ли они или не наступят.
В ст. 157 ГК РФ закреплена возможность совершения сделок под условием.
Условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку. Оно должно относиться к будущему времени и носить вероятностный характер. Например, гражданин покупает дом под условием, что его сын, военнослужащий, получит назначение в данный город. Сделка совершена, но права и обязанности сторон возникнут лишь в том случае, если данный военнослужащий получит такое назначение. Если этого не произойдет, то обе стороны свободны от своих обязательств; сделка не совершена. Если же условие выполнено, то стороны связаны своими взаимными обязательствами с момента его наступления. Ни продавец дома, ни покупатель не могут отказаться от исполнения своих обязанностей.