Экономика недвижимости 3 (стр. 2 из 9)

Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для операций с недвижимостью на рынке для покупки, продажи, передачи в залог и другим функциям.

К стоимости обмена относят:

- рыночная стоимость

- ликвидационная стоимость

- страховая стоимость

- залоговая стоимость

- арендная стоимость

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую могут получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке.

Ликвидационная стоимость – это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при принудительной продаже объекта.

Страховая стоимость – рассчитывается на основе либо полной восстановительной либо стоимости замещения.

Залоговая стоимость – это оценка объекта недвижимости в среде ипотечного кредитования (в основном по рыночной стоимости).

Стоимость использования основана на эффективном использовании недвижимости в форме дохода полезности или удобств. Отражает стоимость конкретного собственника.

К стоимости использования относят:

- инвестиционная стоимость;

- балансовая стоимость

- стоимость для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость – это стоимость, расчет которой производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Балансовая стоимость – стоимость недвижимости индексируемая на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства РФ. Стоимость для целей налогообложения определяется БТИ.

Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Стоимость замещения определяется расходами текущих цен на строительство объектов имеющего с оцениваемым сходные характеристики, но построено из других материалов.

2.2 Факторы, влияющие на уровень стоимости

Первый уровень влияния факторов включает:

- физические факторы: характеристики места положения, климат, ресурсы, топография, грунты; почво, рельеф, рельефность к местам приложения труда, по отношению к деловому центру, к жилым территориям, к автодорогам, к ж/д;

- экономические факторы: общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятия, факторы спроса (уровень занятости, величина з/пл и доходов, платежеспособность, наличие источника финансирования, ставка % по кредиту и арендная ставка) ; факторы предложения (размер продаваемой земли, число предлагаемых объектов, затраты на строительно-монтажные работы, способы финансирования, уровень налогообложения).

- социальные факторы: базовые потребности приобретения земли, объектов недвижимости, предприятий (большие, малые, дорогие, дешевые); базовые потребности в общении с окружающими; отношение к соседним объектам недвижимости и их владельцам; тенденции изменения численности населения; среднего возраста населения; размеры семьи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности; стиль и уровень жизни.

- административные: налоговая, финансовая политика, предоставление разного вида льгот; контроль землепользования; ставок арендной платы; способ зонирования; строительные нормы и правила (запретная, ограниченная, либеральная), услуги муниципальных служб (дороги, благоустройства и т.д.).

Второй уровень:

- стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенности региональной, областной инфраструктуры, т.е. в этот уровень входят те же факторы, что и в первый только на микроуровне.

Третий уровень факторов определяется необходимой характеристикой основного объекта недвижимости.

2.3 Основные принципы оценки объектов недвижимости

1. Принципы пользователя:

- Принцип полезности (стоимость объекта недвижимости определяется каждым пользователем исходя из требований, которые он предъявляет к функциональному назначению и отдельным характеристикам оборота)

- Принцип замещения (покупатель не купит объект недвижимости по цене более высокой чем он может заплатить за другой аналогичный объект)

- Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект понесет, говорит о том в каком этот объект принесет потенциальную дисконтированную прибыль). Если в будущем прибыли от объекта не ожидается, то покупка не эффективна.

2. Принципы, связанные с требованием к земельному участку, зданию, сооружению:

- Принцип достаточной продуктивности земли (данный принцип предполагает, что существует 4 составляющих производства)

- Принцип предельной продуктивности (вклада) (в результате инвестиций должен быть получен доход).

Сумма инвестиций «+» сама затрат на инвестируемый объект должна быть меньше продажной цены.

- Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности. (увеличение капиталовложения в объект будет приносить пропорциональное увеличение, лишь до определенного момента).

Рисунок 1 - Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности.

Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.

- принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)

- принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)

- принцип оптимального разделения имущественных прав:

а) физическое разделение прав (например 2 хозяина)

б) разделение прав по времени владения

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принципы зависимости (спрос на рынке недвижимости зависит от ряда факторов на макро и микро уровне).

- принципы спроса и предложения

- принцип изменения.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1) Рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;

2) Развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;

3) Стабильность (период равновесия);

4) Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка или объекта недвижимости.

Исполнение выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически обоснованными, финансово осуществимыми и которые приводят к наибольшей стоимости земельного участка (или объекта недвижимости) имеет смысл если пользователь ищет объект вложения средств или объект недвижимость с особыми характеристиками. Этот принцип предполагает:

- анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.

- анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).

- правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).

- технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).

- финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи)

3Методы оценки недвижимости

3.1 Затратный подход

Затратный подход основан на предположении что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость недвижимости.

Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными сбособами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.

Недостатки:

- этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.

- трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.

- подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.

Последовательность осуществления подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.

4. суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

При расчете стоимость недвижимого имущества в этом подходе используются следующие три вида износа: