1. Постоянный ипотечный кредит (самоорганизующийся). Это разновидность кредита широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, где годовая инфляция составляет 3-4%. Кредит предполагает равные выплаты в погашение долга через равные промежутки времени.
2. Кредиты с переменными выплатами. Основная особенность – разовая периодичность выплат основного долга и процентов по нему. Могут существовать дополнительные условия.
2.1 Кредит с жаровыми выплатами – единовременный итоговый платеж процентов или основного долга. Этот вид кредита делится на:
- Кредиты с замораживанием процентных выплат – то есть единый платеж процентов или основного долга в конце срока использования. Исполняется крайне редко.
- Кредиты с выплатой только процентов - проценты выплачивают по договору. Выплата основного долга в конце периода.
- Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – частичная амортизация до конца срока исполнения.
2.2 Пружинные кредиты – регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.
Например: Кредит взят на 7 лет, в течение первых 3х лет только основной долг, в течение оставшихся 4 лет – только проценты.
2.3 Кредиты с участием – при финансировании доходной недвижимости. Этот кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор регулярно получал выплаты по основному долгу и проценты участвует в доходах от объекта.
- Кредит с участием доходов – кредитор получает часть операционного дохода.
- Кредит с участием в приросте стоимости – кредитор получает часть выручки или прироста капитал, полученной от продажи недвижимости.
2.4 Кредит с нарастающим платежом - такой расчет, что платеж в начале срока меньше, чем в конце.
2.5 Кредит с обратным аннуитетом – уменьшение в конце срока кредитования платежей.
2.6. Кредит с переменной ставкой – привязан к основному из индексов денежного рынка (инфляция, курс валют, ставка рефинансирования). Чем выше ставка тем ниже срок кредитования.
2.7 Канадский rollover – характеризуется тем, что переменная ставка изменяется через строго определенные промежутки времени. (разновидность - с оговоренной ставкой).
2.8 завершающая ипотека – уже под аккредитивную недвижимость предоставляется 2й кредит в погашение первого, ставки по которому выше, чем по первому.
2.9 Кредиты с добавленной процентной ставкой – предусматривает отнесение объектов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.
Оценка эффективности привлечения заемного капитала характеризуются показателем финансового левериджа. Можно начинать выбирать заемные средства, если точность финансового рычага < 0,5.
![](data:image/png;base64,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)
1 – направляет требование об обеспечении кредита.
2- предоставляет документы на заключение договора ипотеки.
![](data:image/png;base64,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)
2- должник заключает договор с залогодержателем о гарантировании его долга перед залогодержателем.
При ипотечном кредитовании банк интересуется характеристиками закладываемого имущества и затем уже заемщиком.
Основные положения договора об ипотеке:
1. Предмет ипотеки: может быть право на имущество залогодателя. В предмете ипотеки должно быть наименование объекта недвижимости, его местонахождение, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодержателя. В РФ – это единый государственный реестр прав на недвижимость. Обязательно должен быть указан срок аренды и срок ипотеки.
2. Существо обеспечиваемого ипотекой залога: должно быть обязательно оговорено в договоре об ипотеке с указанием сумм обязательств (беспроцентного). В том случае, если изначально не указана сумма обязательств, то должна быть указана верхняя его граница или порядок и условия ее определения в будущем. В договоре должно быть указано основание возникновения обязательств. В договоре указывается периодичность выплат или порядок расчета этой периодичности. В случае существования закладной – это указывается в договоре ипотеки с указанием места регистрации закладной. Нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, номерует и скрепляет печатью листы.
3. Существенные условия договора ипотеки:
- должна быть указана дееспособность всех участников договора.
- должны быть соблюдены правила нотариального удостоверения и государственной регистрации.
- кредитный договор, содержащийся в договоре об ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
- Право залога залогодержателя возникает с момента вступления договора в силу. В том случае, если правила не соблюдены договор ипотеки считается ничтожным и полежит уничтожению.
4. Порядок оценки объекта ипотеки:
1) По соглашению сторон оценка может быть произведена независящим оценщиком.
2) Государственным комитетом или гос. имущественным комитетом и соответственно его региональным представителями.
Земельные участки оцениваются по цене не ниже нормативной.
5. Порядок регистрации договора ипотеки.
Документы, которые требуются для регистрации:
- нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копии;
- документы, указанные в договоре;
- документ, удостоверяющий уплату гос. пошлины;
- закладная и ее копии, если она предусмотрена;
- приложения к закладной;
- письменное согласие государственного комитета по управлению имуществом при залоге государственной недвижимости;
- материалы по стоимости и оценки объекта недвижимости;
- справка о геокодах объекта ипотеки;
- данные о залогодержателе;
- опись документов в трех экземплярах.
6. Условия и процедура государственной регистрации ипотеки:
3) Датой государственной регистрации является дата регистрации в ЕГРПН.
4) Копии договора об ипотеке и закладной с приложениями сдаются в архив ЕГРПН.
Отказ от государственной регистрации возможен в случаях:
- Неправильное оформление документов.
- В случае если ипотека данного объекта недвижимости запрещена законом.
- В других случаях, предусмотренных ГКРФ.
Государственная регистрация осуществляется:
- По местонахождению объекта недвижимости;
- На основании заявления залогодержателя и договора об ипотеки;
- Путем совершения регистрационной записи в ЕГРПН с указанием следующих сведений: о первоначальном залогодержателе, предмете залога, суммы обеспечиваемого обязательства, закладной.
Государственная регистрация осуществляется в течение 1 месяца.
Удостоверяется договор государственной регистрации путем надписи на договоре и закладной с указанием органа государственной регистрации, номера, даты. Заверяется подписью должностного лица и печатью.
1. Рынок предприятия в РФ развит слабо.
2. Существует масса административных ограничений, предусматриваемых его развитие.
3. Нет законодательного регулирования ипотеки некоммерческих кредитных учреждений.
Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений:
1. Законодательное регулирование:
- Право залога распространяется на все имущество предприятия, если иное не предусмотрено договором;
- Ипотекой предприятия может быть обеспечено следующее обязательство: в размере не меньше половины стоимости имущества предприятия, подлежащая исполнению не меньше чем через год с момента заключения договора, если в договоре предусмотрен меньший срок, то требование о взыскании можно предъявлять не ранее чем через год;
- Ипотека зданий, сооружений запускается с одновременной ипотекой земельного участка на котором находится здание, либо часть участка, функционально обеспечивающая объект залога или права аренды соответствующей части участка.
2. Особые правила предоставления ипотеки:
- Передача в ипотеку допускается с согласия собственника имущества, уполномоченного им лица или органа, иначе договор считается ничтожным;
- Обязательные документы к договору об ипотеке:
1) Акт инвентаризации всего имущества;
2) Бухгалтерский баланс;
3) Заключение и отчет независимого оценщика (в случае если в отношении предприятия возбужден дело о банкротстве, решение о залоге имущества имеет право принимать административный управляющий совместно с советом кредиторов).
- Собственник имущества оставляет за собой право владеть им и получать от его использования экономические выгоды.
- В случае продажи предприятия новый собственник получает те же права, что и старый и в случае выплаты долгов право распоряжения.
Права сторон об ипотеки предприятия:
Залогодатель имеет право:
- Распоряжаться имуществом предприятия переданном в ипотеку, вносить в его состав изменения, если это не уменьшает указанную в договоре общей стоимости заложенного имущества и не нарушает другие условия договора об ипотеке;
- Передавать в залог и отчуждать имущество предприятия с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Права залогодержателя:
- Обратиться в суд о досрочном исполнении обязательств или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если он не принимает меры по сохранности заложенного имущества и эффективного его использования, что уменьшает стоимость заложенного имущества.
- Залогодержатель решением суда в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: требовать бухгалтерские или иные отчеты, документы по согласованию сделок с имуществом и т.д.