Экономика недвижимости 3 (стр. 8 из 9)
3) эффективность функционирования.
Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:
1. Полностью обеспеченные за счет бюджетных средств.
2. Строящиеся за счет бюджетных средств, но эксплуатируемые коммерческими структурами.
3. Строящиеся коммерческими структурами или же эксплуатируемые.
В рамках расчета эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих показателей:
- показатели тенденции и прогнозирование рыночных цен как в сфере муниципального так и коммерческого строительства.
- прогнозы цен на конструктивные элементы здания.
- конъюнктуры цен и себестоимость строительства различного вида строит. продукции в зависимости от её назначения.
- условий соц. эк. и градостройного развития территорий с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее застройки.
- прогнозируемого соотношения затрат местных бюджетов и коммерческих структур.
- возможности сокращения сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе в эксплуатацию.
При маркетинговом подходе для оценки инвестиций используются следующие показатели:
- наиболее вероятные условия и источники финансирования проекта
- показатели пессимистического и оптимистического прогноза использования территорий и объектов в течение расчетного периода с варьированием привлекаемых средств населения в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, привлечение кредитов и выдачи субсидий очередникам
- условия возврата или самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизм их реинвестирования в процессе решения соц.- эк. и градостроительных задач по территориям жилых застроек.
При оценке эффективности инвестиционной программы по территориям жилых застроек в составе нормативной базы используются федеральные и местные нормативы.
Таблица 2
| Показатели (наименование норматива) | Ед.изм. | |
| 1 | НДС | % |
| 2 | Налог на прибыль | % |
| 3 | Налог на недвижимость | % |
| 4 | Индекс сверхнормативной рентабельности | % |
| 5 | Подоходный налог | % |
| 6 | Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц. инфраструктуры | %/год |
| 7 | Налог на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости) | |
| 8 | Стоимость права выкупа аренды на недвижимость | руб/м2/год |
| 9 | Стоимость права выкупа аренды на земельных участках | руб/га/год |
| 10 | Плата за аренду недвижимости | руб/м2 /год |
| 11 | Плата за аренду земельных участков | руб/га/год |
| 12 | Налог на землю | руб/га |
| 13 | Поступления от аренды недвижимости | руб/м2 (га)в год |
| 14 | Доля э/п в доходах | % / год |
| 15 | Коэффициент стартовой цены недвижимости | 1 |
| 16 | Коэффициент инфляции к началу инвестиций | абс18. |
| 17 | Параметр инфляционной кривой | абс. |
| 18 | Условно-постоянные затраты | % |
| 19 | Коэффициент дисконтирования | % |
| 20 | Удельный вес вторичного рынка недвижимости | % / год |
| 21 | Удельный вес в муниципал. налогов | % |
Основными показателями экономической эффективности по территориям жилых застроек явилось:
1. Общий экономический эффект.
2. Сравнительная экономическая эффективность.
3. Эффективность от ускорения ввода объекта.
Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:
1. Чистая текущая стоимость.
2. Срок окупаемости инвестиций.
3. Индекс доходности.
4. Внутренняя норма рентабельности.
5. Степень участия города в реализации инвестиционного проекта.
6 Бюджетная эффективность.
6.6 Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения
Сравнительный экономический эффект от изменения сметной себестоимости строительства определяется как разница показателей:
Эо = Со – Сi , Сi-
Со - себестоимость строительства плановая
Сi- себестоимость строительства после изменения
Экономия от снижения удельных затрат по эксплуатации расч-ся:
Ээ = (Мо - Мi ) -Т , Мi-
Мо – удельные затраты до изменения
Мi– удельные затраты после изменений
Т - продолжительность жизненного цикла проекта
Совершенствование объёма планированных решений.
Экономность проекта зданий зависящая от его геометрического построения должна быть обусловлена прежде всего функциональной целесообразностью объемно-планировочного решения объекта выбранного из нескольких.
Технико-экономические показатели влияют на себестоимость следующих материалов:
- расход строительных материалов для наружных стен
- тепло потери через наружные ограждающие наружности
- затраты, связанные с освоением территорий
- эксплуатационные расходы.
Коэффициент компактности рассчитывается по следующей форме:
Sогр - площадь здания соприкасающаяся с воздухом
Vзд - объем здания
Технико-экономический показатель в потенциале характеризующий потенциал ресурса теплосбережения:
Sз – площадь земли.
Экономическая оценка кооперированных зданий
Социально–экономический эффект кооперированных зданий достигается путем увеличения пропускной способности учреждений входящих в комплекс рационального использования времени населения при соответствующем режиме работы учреждения. Снижением количества обслуживаемого персонала, главным образом управленческого персонала.
7Разработка бизнес-плана в градостроительстве
7.1 Маркетинговые исследования
При маркетинговом подходе необходимо отслеживать следующие показатели:
- объем реализации
- валовая прибыль
- цены на рынке (среднерыночные цены)
- цель создания проекта.
Главной задачей при реализации концепции маркетинга является правильное определение целей инвестиций. 2 основные разновидности цели:
- коммерческие
- некоммерческие.
7.2 Организационно-финансовый механизм реализации бизнес-плана в градостроительстве
Существуют следующие стадии реализации организационно-финансового механизма бизнес-плана:
1. Предпроектная стадия на которой разрабатываются основные параметры объекта, создается вся разрешительная документация.
2. Проектная стадия на этой стадии определяется состав подряднических организаций, очередность и стоимость работ. Объект получает свои основные технико-экономические показатели.
3. Стадия строительства – разрабатывается укрупненный ( сетей график ввода основных объектов. Создается согласовательная документация с различными коммунальными и др. обслуживающими предприятиями).
На этой стадии еще возможно изменение структуры управления инвестированием.
Важным моментом являются источники финансирования. Финансирование строительства должно определяться из следующих источников:
- бюджета города;
- внебюджетного фонда города;
- акционерный капитала;
- АО;
- д/ср и к/ср кредитов банка;
- продажи ценных бумаг;
- средств пенсионных и страховых фондов.
7.3 Прогнозирование затрат
Затраты на проектируемые объекты подразделяются:
- по направлениям
- очереди строительства
- форме собственности
- единовременные
- текущие.
Методы определения стоимости строительства.
1. Определяется текущая цена:
Тц = Бц - Кц
Бц - базисная цена
Кц - коэффициент поправочный
Бц = Sвсего жилого дома -Бц каждого конструктивного элемента
2. Договорная цена
Дц = Тц + ∆ Кач
∆ Кач – надбавка за качество (местоположение и т.д.).
3. Общая текущая стоимость:
для расчета такой стоимости используются следующие показатели:
- базовые удельные показатели стоимости одного га;
- площадь отдельных участков территорий;
- базовые удельные показатели стоимости 1м2 площади;
- коэффициент инфляции в строительстве4
4. Прогнозная цена:
Определяется по данным госкомитета
Пу = Бц- Кинфл.
5. Расчетные цены (интегральный метод) используются для сопоставления цен полученных с использованием различных индексов инфляции и др. корректирующих коэффициентов).
Методы оценки эксплуатационных затрат:
3 основных метода расчета этих затрат:
1. Расчет прогнозирования эксплуатационных затрат.
БУП э(т) – базисный удельный показатель на 1 га площади
э - эксплуатационные
т – текущие
Fтер - площадь отдельных участков территорий
ПК – произведение корректирующих коэффициентов на отдельных участках территорий
БУП (о) – базисный удельный показатель на 1 м2 общей площади
Fоп - общая площадь отдельных объектов, находящихся на территории застроек
Киэ - коэффициент инфляции эксплуатационных затрат
Са(т) - амортизационные отчисления на земельные участки
Са (зд) - амортизационные отчисления на здания
∆Н и др. – эксплуатационные затраты.
7.4 Прогнозирование доходов
Основными источниками единовременного дохода могут быть:
- продажа существующих объектов