Экономика недвижимости 3 (стр. 9 из 9)
- продажа прав д/ср аренды
- от тендеров (закрытых торгов)
Основные источники текущих доходов:
- поступления от землепользования
- поступления от арендатора
- от выпуска и оборота у.б.
Для расчета потоков чистых денежных средств используется формула дисконтирования 1
ЧДП = (Rt –Зt ) Ч (1+Е)t
Кt – результат достигаемый на t-том шаге
Зt- затраты на t-том шаге
Е - норма доходности.
7.5 Оценка экономической, социальной и коммерческой эффективности инвестиций
Экономическая оценка инвестиций проводится по следующим показателям:
- прибыльность
- доходность
Как правило, экономическую эффективность рассчитывают по интегральным показателям при их расчете по конкретным территориям следует учитывать:
- реализацию самоокупаемости капитальных вложений
- конечные результаты, связанные с застройкой территорий
- ожидаемый соц. и экономические результаты
- прямые фин. результаты
- кредиты и займы иностранных государств, банков и фирм.
Оценка бюджетной системы:
Бюджетный эффект (Вi )рассчитывается как разность доходами i-го года и расходами -го года.
Вi= Дi – Рi
Кроме того при расчете бюджетного эффекта может использоваться дисконтирование.
На основе показателя бюджетной эффективности определяется дополнит показателями, отражающие уровень бюджетной эффективности. Они такие как:
- внутренняя норма бюджетной эффективности;
- срок окупаемости бюджетных средств;
- степень фин. участия бюджета в фин. проекте, по формуле:
РЕ2 - интегральные бюджетные расходы, направляемые на развитие территорий
РЕуч - затраты всех участников этого проекта
Оценка коммерческой эффективности:
Для обеспечения сравнимости показателей доходности и расходности рекомендуется:
- рассчитать интегральные показатели в расчетных ценах
- рассчитать различные варианты с учетом возможных изменит некоторых показателей в них
- следует учитывать рыночные цены на момент реализации
- и другие показатели характеризующие величину денежного потока
Оценка социальной эффективности:
В отличие от других видов эффекта соц.эффект в стоимостном эквиваленте рассчитывать достаточно сложно, поэтому как правило используются качественные показатели:
- увеличение числа рабочих мест;
- улучшение жилищных условий;
- упрощение условий труда работников;
- улучшение транспортного обслуживания;
- экономия свободного времени населения;
Основные пути к расчету этих эффектов:
1. Метод дисконтирования денежных потоков
2. Расчеты основанные не на дисконтировании
Методы:
1) техника чистого располагаемого дохода, он может распределяться либо делением после налоговых поступлений на величину собственного инвестированного капитала, либо на текущую цену собственного капитала
2) метод среднего ежегодного дохода (как нужны данные за 3 года, определяется путем суммирования ежегодных после налоговых поступлений).
8Налогообложение недвижимости и сделок с ней
8.1 Налогообложение имущества юридических лиц
1. Базовой с которой рассчитывается налог на недвижимость юридических лиц является балансовая стоимость предприятия.
Налогом на недвижимость не облагается следующие виды имущества:
- имущество коллегии адвокатов
- имущество некоммерческих соц. организаций
- имущество организаций в к задействовано 100% труда инвалидов I и II групп
- имущество военных министерств и МВД
- бюджетных организаций, не ведущих коммерческую деятельность.
8.2 Налогообложение физических лиц
Базой для расчета налога на имущество физических лиц является текущая инвентарная стоимость по данным БТИ. На жилой фонд находящийся на балансе администрации амортизации не начисляется. Износ начисляется на частный сектор.
Налогом на имущество не облагается следующее имущество:
- ветеранов ВОВ, Афганистана
- ветеранов труда
- инвалидов I и II групп
- заслуженных и почетных работников ССР и РФ.