Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Доминирующими тенденциями содержания правовых новелл, регулирующих выселение собственников из жилья, являются:
во - первых, расширение перечня оснований прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований выселения из жилых помещений;
во - вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивающих или делавших невозможным практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов. В соответствии с положениями ФЗ "О внесении изменений в статью 446 ГПК РФ"[67] обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи.
Принципиальными новеллами стали нормы, сформулированные в ст.29 ЖК РФ[68], регламентирующие выселение собственника из занимаемого жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.
Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный ответственным органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений:
1. о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью;
2. о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Кодекс детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения ст.32 ЖК РФ конкретизируют положения ст. ст.279 - 282 ГК РФ.
Положения ч.6 ст.32 ЖК РФ предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд:
во - первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения;
во - вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Правовыми последствиями первой формы расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.
В соответствии с ч.10 ст.32 ЖК РФ аналогичный порядок осуществления расчетов с собственниками жилых помещений предусмотрен в случае признания в установленном законом порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления ими требований о его сносе в разумный срок.
Собственник жилого помещения может быть выселен без предоставления другого жилого помещения вследствие обращения взыскания на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам перед кредиторами. Указанные основания регламентированы положениями ст. ст.237 - 256 ГК РФ.
Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные продолжительным периодом неуплаты налогов, платежей за квартиру и коммунальные услуги, и другие обязательственные отношения. Обращение взыскания по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского и гражданско - процессуального законодательства в судебном порядке. Решение о выселении собственника из жилого помещения принимается судом.
Принципиальные новеллы были внесены в механизм обращения взыскания на жилое помещения собственника по ипотечным обязательствам последнего.
В соответствии с ранее действующими нормами, предусмотренными ч. ч.1, 2 ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[69] действовали ограничительные условия, не допускающие при наличии определенных обстоятельств обращение взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с ч.1 ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание на заложенный жилой дом или квартиру и продажа их не являлись основанием для выселения приобретателем этих объектов, совместно проживающих в них бывшего собственника (залогодателя) и членов его семьи, если оно являлось для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением. В случаях, указанных в норме, приобретатель жилого помещения, с одной стороны, и залогодатель или совершеннолетний член его семьи, с другой стороны, заключали договор коммерческого найма по правилам ст.671 ГК РФ. При отсутствии взаимного волеизъявления на заключение договора со стороны приобретателя, бывший собственник имел право добиться заключения сделки через суд.
Иначе решался вопрос о последствиях обращения взыскания на предмет ипотеки при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для строительства жилого дома или квартиры.
Бывший собственник и члены его семьи были обязаны покинуть занимаемое жилое помещение (дом, квартиру), являвшееся объектом взыскания, в течении месяца при наличии одновременно двух условий:
1. жилье было передано по договору о залоге в обеспечении возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого помещения;
2. члены семьи залогодателя, проживающие совместно с ним, должны были до заключения договора об ипотеки или до их вселения в жилой дом или квартиру, если он были вселены позже, нотариально удостоверить обязательство освободить жилое помещение при обращении на него взыскания.
В настоящее время указанные ограничительные условия, препятствовавшие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу в редакции ФЗ от 24.12.2002 № 179 - ФЗ. В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 216 - ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем.
Государство в соответствии с положениями ч.2 ст.95 и ч.2 ст.106 ЖК РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником.
Подводя итоги вышеизложенного исследования новелл, можно сделать следующие выводы.
Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений можно условно подразделить на две группы: выселение без предоставления другого жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения. В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая зарплата, содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений. [70]
Собственники жилых помещений в отличии от нанимателей по договору социального найма лишены законодательной возможности выселения в другое благоустроенное жилище. Критериями последнего в соответствии с ч.1 ст.89 ЖК РФ являются равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, нахождение в черте данного населенного пункта. Основаниями предоставления другого благоустроенного жилья нанимателю являются снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, проведение реконструкции и ремонта жилого дома (ст. ст.85 - 88 ЖК РФ). Отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья вступает в противоречие с положениями ч.2 ст.8 Конституции РФ, которая гласит, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Кроме того, при предоставлении другого жилого помещения собственнику необходимо руководствоваться ч.3 ст.35 Конституции РФ о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.