Помимо этого в судах рассматриваются дела по иску собственника жилого помещения о выселении гражданина, который нарушает правила пользования жилым помещением. Так, в соответствии с ч.2 ст.35 ЖК РФ в случае, если бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (ст.31 ЖК РФ), а также граждане, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ), используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данных граждан о необходимости устранить нарушения вплоть до проведения ремонта жилого помещения в разумный срок. В случае если указанные граждане после предупреждения не меняют своего поведения, собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении их из жилого помещения.
При рассмотрении этих вопросов необходимо учитывать, что Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями, которые: определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах; регулируют вопросы пользования жилыми помещениями по договорам социального найма жилого помещения; найма специализированного жилого помещения; пользования жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи, а также пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
В судах рассматриваются дела по заявлению собственника о выселении иных проживающих там физических лиц из помещений частного жилого фонда. Так, например, дела о выселении бывшего собственника жилого помещения из отчужденного им помещения. Бывший собственник жилого помещения по таким делам подлежит выселению при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (по договору купли - продажи, дарения, мены и иных сделок) без предоставления другого жилого помещения в силу заявленных требований, а также в результате принятия судом решения о продаже с публичных торгов жилого помещения органом местного самоуправления в случае бесхозяйственного содержания жилого помещения (ст.293 ГК РФ).
При этом в отличие от прежней редакции п.2 ст.292 ГК РФ ныне действующая редакция (от 30 декабря 2004 г. N 213 - ФЗ) предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Имеет свои особенности и рассмотрение дел о вселении бывшего собственника с проживающими совместно с ним и находящимися под опекой или попечительством членами семьи собственника данного жилого помещения либо оставшимися без родительского попечения несовершеннолетними членами семьи собственника. Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Несмотря на такую формулировку статьи, полагаем, что это не освобождает органы опеки и попечительства от обязанности выявлять лиц, нуждающихся в опеке и попечительстве. Полагаем, что при защите прав граждан целесообразно обращать внимание суда на необходимость вынесения в адрес органов опеки и попечительства частного определения, если выяснится, что органы опеки и попечительства не владели информацией о проживании в жилом помещении, являвшемся объектом спорной сделки, несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения и являющихся членами семьи собственника жилого помещения.
Представляя законные интересы по делу о вселении бывшего собственника жилого помещения, следует обращать внимание на выполнение существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Таким существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ). При этом договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации[82].
Основания возникновения права пользования членами семьи жилым помещением собственника определены, как мы уже говорили, в ст.31 ЖК РФ, которая применима к рассматриваемым отношениям в силу содержащейся в п.1 ст.292 ГК РФ отсылки: " Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".
Характерной особенностью данной статьи является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника и сам собственник проживают в одном и том же жилом помещении. Отметим, что ст.292 ГК РФ даже не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у члена семьи права в отношении такого жилого помещения собственника, в котором сам собственник не проживает (например, взрослый сын приобретает на свое имя квартиру, в которую заселяет своих престарелых родителей, создавая для них тем самым право пользования жилым помещением).
В ст.31 ЖК РФ названы, во - первых, лица, которые предполагаются членами семьи собственника - супруг, дети и родители. Во - вторых, эта норма закрепляет возможность признания иных граждан членами семьи (" если они вселены собственником в качестве членов своей семьи").
В условиях нового законодательства по - прежнему открытым остается вопрос о возможности отказа члена семьи от принадлежащего ему права пользования жилым помещением собственника. Известно, что судебная практика признает такой отказ (в том числе молчаливый, в случаях, когда член семьи покидает жилое помещение) основанием прекращения права пользования в случае, если член семьи выбыл на другое постоянное место жительства. Между тем законодательно такое основание прекращения права пользования не закреплено, что в свою очередь требует применения п.2 ст.9 ГК РФ.
ЖR РФ не определяет, кто относится к бывшему члену семьи собственника, а также действия или события, которые порождают прекращение семейных отношений с собственником. В связи этим, я считаю, уместно было бы внести следующие поправки в ст.31: " Бывшим членом семьи является лицо, которое прекратило проживать с собственником жилого помещения в качестве члена его семьи. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого из родителей в отношении ребенка возникли алиментные обязательства, ребенок уже не является членом семьи собственника жилья". Формулировка статьи " … ребенок уже не является членом семьи собственника жилья" толкает на размышления. Как мы знаем, в стране проводятся конкретные мероприятия в государственной защите детства: " Здоровый ребенок", " Дети - сироты", " Дети - инвалиды" и т.д. [83] Права детей строго охраняются и поддерживаются государством. Государство изо всех сил старается защитить права ребенка. Но с введением в действия нового ЖК РФ, а именно ст.31, права ребенка ущемляются и заставляют задаваться вопросом: как ребенок может стать " бывшим" членом семьи собственника?
В результате проведенного исследования по выбранному вопросу можно сделать следующие выводы.
1. Поскольку право на жилище является элементом общей системы прав и свобод человека и гражданина, его формирование происходило одновременно с развитием и нормативным закреплением всей системы прав и свобод. При этом понимание сущности права на жилище первоначально заключалось в признании социальной ценности жилища как объекта собственности, а также признания неприкосновенности жилища, как составного элемента права на неприкосновенность личности. Вследствие чего обладание жилищем было признано важной составляющей социального статуса личности.
В Конституции РФ сущность права на жилище заключается в признании за каждым естественного права обладать и пользоваться таким социальным благом как жилище, а также права приобретать жилище на тех или иных основаниях. Помимо этого конституционное право на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В системе социальных прав, при признании его самостоятельности, право на жилище является элементом комплексного права на достойную жизнь.