На наш взгляд, наиболее значимая для теории жилищного права характеристика сущности права граждан на жилище была дана П.И. Седугиным. [35] На основе анализа положений Конституции РФ и высказанных в юридической литературе точек зрения по проблеме права граждан на жилище П.И. Седугин, творчески развивая ранее выработанные им же положения, отмечал, что право на жилище:
а) по своей юридической природе является государственно - правовым институтом;
б) имеет многоаспектный характер;
в) принадлежит каждому от рождения и является неотчуждаемым, поскольку относится к числу основных конституционных прав граждан. Право на жилище не может быть изъято государством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в федеральных законах.
Таки образом, конституционное право на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В системе социальных прав, при признании его самостоятельности, право на жилище является элементом комплексного права на достойную жизнь. Указанное обстоятельство определяет наличие у конституционного права на жилище свойств, присущих как комплексному праву на достойную жизнь, так и всей системе социальных прав, а также общей системе прав и свобод человека и гражданина. В силу чего конституционное право на жилище является также и элементом правового статуса личности.
Нередко понятие выселения смешивают с понятием прекращения жилищных правоотношений. Такое смешение, как считает доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного экономического университета, кандидат юридических наук Сайфулова Л.Г., вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение - финал прекращения жилищных прав. Выселение - это фактическое действие, как правило. Это последствие наступление определенных юридических фактов. [36]
Согласно ст.3 ч.4 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законодательством РФ. [37] В законодательных актах субъектов РФ, муниципальных образований, локальных актах государственных органов не могут быть предусмотрены иные основания выселения из жилого помещения, а если они предусмотрены, то не должны применяться. Законодательство РФ в этой части не предоставляет дополнительных полномочий по регулированию выселения из жилых помещений иным субъектам законотворческой деятельности. Связано это, думается, с необходимостью строгого соблюдения ст.25 Конституции РФ о неприкосновенности жилища. Данное положение содержится в п.1, 2 ст.3 ЖК РФ и закрепляет, что жилище неприкосновенно, никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
По общему правилу, исходя из смысла норм жилищного и гражданского законодательства РФ, выселение из жилого помещения по любому основанию допустимо не иначе, как по решению суда. Поскольку жилищная проблема в настоящее время решается в РФ на уровне государственной политике, государственных программ, жилье является приоритетом в плане защиты прав граждан. Только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения, какими бы виновными не были основания такого выселения. ЖК РФ лишь указывает основания и порядок выселения, которым должен руководствоваться суд при вынесении соответствующего решения.
Первым рассматриваемым нами основанием выселения будет невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. Обязанность нанимателя вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа месяца следующего за прожитым содержалась еще в ЖК РСФСР (ст.56). В ЖК РФ также определяется такая обязанность и в п.1 ст.155[38] устанавливается срок выполнения обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги - ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за прожитым месяцем.
Ст.678 ГК РФ[39] также определяет обязанность нанимателя по договору найма жилого помещения по внесению платы за пользование жилым помещение и коммунальные услуги.
В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и плата за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление и т.д.
Договор управления, если таковой имеется, может предусматривать иные сроки внесения платежей.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя и допускается это в судебном порядке именно в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п.1 ч.4 ст.83 ЖК РФ). На сегодняшний день это наиболее распространенные случаи выселения. Можно сказать, что " самый популярный вид " выселенцев" - это неплательщики. Стоит нанимателю жилого помещения забыть, не захотеть или не иметь возможности платить за коммунальные услуги в течении 6 месяцев, можно начинать паковать чемоданы, причем не только свои, но и своих зарегистрированных по этому месту жительства родственников".
При расторжении договора вследствие того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течении более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
С формулировкой рассматриваемого нами основания не соглашается доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов Г.А. Свердлык[40], комментируя, что невнесение нанимателем платы является существенным нарушением, служащим основанием для расторжения договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или с перерывами.
На сегодняшний день в стране многие семьи имеют значительные задолженности по коммунальным платежам. Далее мы остановимся на актуальном вопросе: кто может опасаться выселения из жилого помещения в связи с неуплатой коммунальных услуг?
Ответ на этот вопрос зависит от причин неуплаты коммунальных услуг. Как показывает практика, суды, установив уважительные причины образования задолженностей свыше шести месяцев, отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора социального найма, но при этом удовлетворяют требования о погашении задолженностей. В качестве уважительных причин невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи детей, инвалидов и т.д. В тоже время, ответчик-наниматель не должен забывать, что доказывать уважительность причин образования задолженности согласно ст.50 ГПК РСФСР должен он сам. Непредставление ответчиком - нанимателем письменных объяснений и доказательств, в случае его неявки в судебное заседание, не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам (ч.2 ст.142 ГПК РСФСР).
В ст.90 ЖК РФ предусматривается, что если наниматель и проживающих с ним членов его семьи не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течении более шести месяцев без уважительных причин, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. [41]
Вторым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2 ч.4 ст.83 ЖК РФ). К таким гражданам относятся:
1. члены семьи нанимателя (ст.69 ЖК РФ);
2. временные жильцы (ст.80 ЖК РФ);
3. поднаниматели (ч.4 ст.79 ЖК РФ).
Выселение нанимателя и членов его семьи производится без предоставления другого жилого помещения.
Третьим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п.3 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Речь может идти о нарушении правил пользования жилым помещением или санитарно - эпидемиологических правил, санитарно - гигиенических правил, а также требований пожарной безопасности.