Поскольку акты государственных органов, органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ), при рассмотрении исков о признании того или иного договора, устанавливающего право пользования жилым помещением, недействительным и при выселении необходимо обращать внимание суда на проверку законности занятия жилого помещения. (Во-первых, судом должна быть проведена проверка законности действий государственного органа, органа местного самоуправления по соблюдению существенных условий договора социального найма, купли-продажи жилого помещения и др. А во - вторых, в итоге должен быть разрешен спор о праве на жилое помещение либо об отсутствии такового и осуществлена защита субъективного права, то есть принято решение о выселении либо об оставлении иска без удовлетворения)
По делам, где в качестве искового требования заявлено истребование жилого помещения у добросовестного приобретателя, необходимо учитывать, что это возможно, если жилое помещение было отчуждено собственником помимо его воли (п.1 ст.302 ГК РФ). Согласно п.2 ст.302 ГК РФ если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
В ЖК РФ допускается выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в том случае, если они в течение более чем шести месяцев без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее подобная норма была закреплена только в ГК РФ. При этом, согласно ст.90 ЖК РФ, указанным гражданам должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения в общежития. Законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение.
Порядок исполнения судебных решений регулируется ФЗ РФ "Об исполнительном производстве"[56]. Согласно нормам данного закона только судебный пристав - исполнитель наделен полномочиями по принятию мер к непосредственному выселению граждан, никто иной (ни физическое лицо, не должностное лицо государственного или муниципального органа) не может выселить лицо из жилого помещения, даже при наличии решения суда. [57] На судебных приставов - исполнителей, согласно ФЗ РФ "О судебных приставах"[58], возлагаются задачи по исполнению судебных актов и актов других органов, предусмотренных ФЗ РФ "Об исполнительном производстве".
В своей деятельности судебные приставы - исполнители руководствуются Конституцией РФ, выше указанными ФЗ РФ "О судебных приставах", ФЗ РФ "Об исполнительном производстве" и иными ФЗ РФ, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Президента РФ, Правительства РФ, Министерства юстиции РФ.
Судебный пристав - исполнитель обладает определенными полномочиями и обязанностями. В частности:
должен принимать меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов;
представлять сторонам исполнительного производства или их представителям возможность знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии;
рассматривать заявления сторон по поводу исполнительного производства и их ходатайства, выносить соответствующие постановления, разъясняя сроки и порядок их обжалования;
обязан взять самоотвод, если он заинтересован в ходе исполнительного производства либо имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнения в его беспристрастности.
Судебный пристав - исполнитель имеет право:
получать необходимую информацию, объяснения и справки;
проводить проверку исполнения исполнительных документов;
давать гражданам и организациям поручения по вопросам совершения конкретных исполнительных действий;
входить в помещения, занимаемые должниками и принадлежащие им, при необходимости вскрывать их;
арестовывать, изымать, передавать на хранение и реализовывать арестованное имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота в соответствии с законом;
в случае неясности требований, содержащихся в исполнительном документе, просить суд или другой орган, выдавший исполнительный документ, о разъяснении порядка его исполнения;
вызывать граждан и должностных лиц по исполнительным документам, находящимся в производстве, и совершать иные действия, предусмотренные ФЗ РФ "Об исправительном производстве". [59]
Кратко схема исполнения решения суда выглядит следующим образом:
1. Возбуждение исполнительного производства путем принятия исполнительного документа к исполнению и вынесения соответствующего постановления (См. приложение 3);
2. Принудительное исполнение решения суда;
3. Окончание исполнительного производства и сообщение об этом суду посредством возврата исполнительного листа и вынесения постановления об окончании исполнительного производства. [60]
Рассмотрим каждую стадию исполнительного производства более подробно.
Судебный пристав - исполнитель в трехдневный срок со дня поступления к нему исполнительного документа выносит постановление о возбуждении исполнительного производства[61]. В постановлении о возбуждении исполнительного производства судебный пристав - исполнитель устанавливает срок для добровольного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований, который не может превышать пять дней со дня возбуждения исполнительного производства, и уведомляет должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении установленного срока с взысканием с него исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Копия постановления о возбуждении исполнительного производства не позднее следующего дня после дня его вынесения направляется взыскателю, должнику, а также в суд или другой орган, выдавший исполнительный документ.
Постановление о возбуждении исполнительного производства может быть обжаловано в соответствующий суд в 10-дневный срок.
В случае неисполнения в установленный судебным приставом - исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом - исполнителем принудительно. Наступает второй этап исполнительного производства. Судебный пристав - исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.
Далее обратим внимание на процедуру выселения с участием судебных приставов. Процедура выселения состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Производится выселение в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом - исполнителем. Судебный пристав - исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества должника с возложением на него понесенных расходов. [62]
Составление описи имущества требует особого внимания и четкости, полноты до мелочей. Использование технических средств видеозаписи, которая помогла бы в установлении тождества имущества, вещей в случае спора; опечатывание в пакеты, контейнеры не производится. А ведь, к примеру, можно было бы опечатать в контейнер книги по полкам, подлежащие высвобождению из помещения, а не описывать каждую из них, или опечатать одежду из шкафа. При этом имущество бы не портилось, и не было бы споров о сохранности и наличии. Некоторое имущество требует специальных знаний по демонтажу. Так, снятие люстр следует доверить электрику. Как быть со встроенными шкафами, бытовой техникой? Учитывая специфику исполнения, демонтаж будет не качественный, что может повлечь иск должника в суд о возмещении ущерба.
Хранение имущества должника осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого указанное имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества должника направляются в федеральный бюджет.
Сложности освобождения жилища от такого имущества как наличные денежные средства, ювелирные изделия налагают на судебного пристава - исполнителя обязанность до мелочей продумывать каждое исполнение.
Главная проблема состоит еще в том, чтобы дойти до этого реального исполнения.
Тут препятствия могут быть следующие: отсрочка исполнения, приостановление исполнения.
От вынесения решения до его исполнения порой проходит весь трехгодичный срок предъявления исполнительного листа к исполнению.
Еще одна проблема, которая должна быть разрешена - это вручение должнику постановления о возбуждении исполнительного производства и в дальнейшем предписание о дате исполнительных действий.
На судебном приставе - исполнителе лежит обязанность соблюдать этику исполнения, так как здесь напрямую затрагиваются права граждан, гарантированные Конституцией РФ (право на жилище, право собственности) и принцип обязательности исполнения вынесенного решения. То, что решение исполняется открыто, в присутствии понятых, является одним из таких гарантов. Проведение видеозаписи также могло бы способствовать и даже защищать самого исполнителя на случай, если бы его действия обжаловались в последствии.