Методы определения стоимости объектов недвижимости (стр. 2 из 7)
2. Условия финансирования.
Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходимость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.
3. Условия продажи.
Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.
Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, поэтому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.
4. Время продажи.
Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течением времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости является динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.
5. Местоположение.
Наиболее важным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Величину поправки на местоположение лучше всего рассчитывать с помощью анализа парных продаж, когда единственным различием между двумя объектами недвижимости является их физическое расположение. Причем под различным местоположением нужно понимать не только расположение объектов в разных населенных пунктах, районах города, микрорайонах, но и в противоположных концах одного дома, на разных этажах одного дома и т. п.
6. Физические характеристики.
Не бывает двух совершенно одинаковых домов, квартир, земельных участков и т. п. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отнести состояние окружающей среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.
Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта. Так, для объектов торговли важно наличие витринных окон, входа с оживленных мест и магистралей; для складских объектов важны вместимость, наличие подъездных путей, железной дороги; для жилой недвижимости большое значение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие на стоимость практически всех типов недвижимости. К ним относятся: состояние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных сетей — электричество, водопровод, канализация, и т. д.
Существуют следующие основные методы расчета поправок.
Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики. Поскольку между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в ценах продажи может быть приписана этому различию.
Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Поправка на время рассчитывается по формуле:
где Пв— поправка на время продажи;
Yдсс— индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;
Yдо — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.
Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.
где V — вероятная стоимость объекта оценки;
Сан — цена продажи аналога;
Пв— поправка на время продажи;
n — число аналогов.
На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:
где Пи — поправка на износ;
Ио — износ объекта;
Иан — износ аналога.
Стоимость объекта с учетом поправки на износ:
где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Сан — цена продажи аналога;
Пи — поправка на износ.
Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.
Относительный сравнительный анализ. Суть метода заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе — объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов.
1 этап: кодировка ценообразующих характеристик объекта. После выбора и описания ценообразующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код».
2 этап: относительная кодировка ценообразующих факторов. Производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение (на общую сумму кодов данного ценообразующего фактора). После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.
3 этап: расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. После этого мы разбиваем рассматриваемые аналоги на две группы: к первой группе относим объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относим объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. После Такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, на которые реакция рынка не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимости, либо являться следствием рыночной ситуации на момент продажи.
Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения.
4 этап. Для более точного расчета оценщики посчитали возможным воспользоваться следующими вычислениями. Если разделить цену 1 кв. м каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости (аналог валового рентного мультипликатора). Правомочность такого предположения объясняется прежде всего тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше цена объекта).
Для того чтобы получить стоимость 1 кв. м объекта оценки, необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки.
Пример. Оценивается объект коммерческой недвижимости — магазин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом № N.
Характеристики объекта:
1. Тип — встроенное помещение.
2. Этажность — 1 этаж в пятиэтажном доме.
3. Общая площадь—341,3кв.м.
4. Полезная площадь — 114,4 кв. м.
5. Год постройки — 1960 г.
6. Капитальный ремонт — не проводился.
7. Оцениваемые права: земельный участок — право аренды.
Объект оценки — право собственности.
8. Общая характеристика микрорайона — удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности.
9. Транспортная доступность — хорошая.
10. Состояние окружающей среды — среднее.
11. Состояние объекта — хорошее.
12. Характеристика входа — отдельный вход с улицы.
13. Обременение КГИОП — не обременен.
Для выполнения оценки методом относительного сравнительного анализа продаж были подобраны следующие объекты-аналоги (табл. 4.1).