Методы определения стоимости объектов недвижимости (стр. 3 из 7)
Таблица 4.1 Основные характеристики объектов-аналогов
| № | Аналоги | Общая пл., кв. м | Краткая характеристика аналога | Цена аналога,долл. |
| 1 | Кондратьевский пр.,д-N | 452,2 | Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1-й этаж | 95000 |
| 2 | Ул Кузнецовская,д-N | 325 | Магазин, Московский район, торг. зал = 180 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1-й этаж | 90000 |
| 3 | Богатырский пр.,д-N | 300 | Магазин, Приморский район, торг. зал =160 кв. м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка | 100 000 |
| 4 | Пр. Просвещения,Д N | 240 | Магазин, Калининский район, торг. зал = 100 кв м, вход с улицы, требуется ремонт, не оборудован, есть парковка | 85000 |
| 5 | Малоохтинский пр.,д-N | 305 | Магазин, Красногвардейский р-н, торг. зал =170 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка | 55000 |
На первом этапе качественной оценки происходит кодирование основных характеристик объектов. Система кодировки, которую использовал оценщик, приведена в табл. 4.2.
Результаты кодирования приведены в табл. 4.3. Результаты относительной кодировки приведены в табл. 4.4. Для наглядности построим график-диаграмму суммарных коэффициентов качества по объектам-аналогам и оцениваемому объекту, на котором можно увидеть, какое место занимает оцениваемый объект среди объектов-аналогов по своим качественным характеристикам.
Таблица 4.2 Система кодировки характеристик объектов
| Фактор | Значение | Код |
| Местоположение (район)Общая площадь (кв. м) Площадь торгового зала (кв. м) СостояниеОборудование Характеристика входа Парковка | Красногвардейский Калининский Московский Приморский240-300 301-350 351-455100-130 131-160 161-200Требуется ремонт Среднее ХорошееНет ЕстьВо двор На улицуНет Есть | 1 2 343 2 11 2 31 2 31 20 11 2 |
Таблица 4.3 Результаты кодирования
| № | Аналоги | Район | Общая площадь | Площадь торг. зала | Состояние | Оборудование | Хар-ка входа | Парковка | Цена 1 кв. м |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 1 | Кондратьевский пр. | 2 | 1 | 2 | 2 | 2 | 1 | 1 | 210,084 |
| 2 | Ул. Кузнецовская | 3 | 2 | 3 | 2 | 2 | 1 | 1 | 276,923 |
| 3 | Богатырский пр. | 4 | 2 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 333,333 |
| 4 | Пр. Просвещения | 2 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 354,167 |
| 5 | Малоохтинский пр. | 1 | 2 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 183,333 |
| 6 | Объект оценки | 3 | 2 | 1 | 3 | 2 | 1 | 1 | |
| Максимальное значение | 4 | 3 | 3 | 3 | 2 | 1 | 1 |
Таблица 4.4 Результаты относительной кодировки
| № | Район | Общая площадь | Площадь торг. зала | Состояние | Оборудование | Хар-ка входа | Парковка | Цена1 KB. М | Сумма кодов | Цена/сумма кодов |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| 1 | 0,5 | 0,333 | 0,667 | 0,667 | 1 | 1 | 1 | 210,084 | 5,167 | 40,661 |
| 2 | 0,75 | 0,667 | 1 | 0,667 | 1 | 1 | 1 | 276,923 | 6,083 | 45,521 |
| 3 | 1 | 0,667 | 0,667 | 0,667 | 0,5 | 1 | 1 | 333,333 | 5,5 | 60,606 |
| 4 | 0,5 | 1 | 0,333 | 0,333 | 0,5 | 1 | 1 | 354,167 | 4,667 | 75,892 |
| 5 | 0,25 | 0,667 | 1 | 0,667 | 0,5 | 1 | 1 | 183,333 | 5,083 | 36,065 |
| 6 | 0,75 | 0,667 | 0,333 | 1 | 1 | 1 | 1 | 5,75 | Среднее: 51,75 | |
| Цена 1 кв. м, долл. | 297,56 | |||||||||
| Цена объекта, долл. | 102 093 |
График суммарных коэффициентов качества объектов-аналогов и оцениваемого объекта представлен на рис. 4.1.
Очевидно, что рассматриваемые аналоги можно разбить на две группы:
1. Объекты-аналоги, превосходящие (или приблизительно равные) по своим характеристикам объект оценки: № 2,3.
2. Объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки: № 1,4,5.
После такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Применение данного метода осуществляется в три этапа.
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. /
2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:
где V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др — рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ — валовой рентный мультипликатор;
Сан — цена продажи аналога;
ПВДан — потенциальный валовой доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых учтены указанные различия.
7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:
где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;
В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;
Vстр — строительный объем здания;
k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. Vстр = 125 000 м3. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кирпичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.'
Челябинская область, согласно общей части и сборникам, относится ко второму территориальному поясу и первому климатическому району.
Определяем ПВС здания по сборнику № 8 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов.
, Согласно табл. 2 и указаниям п. 9 технической части настоящего сборника, восстановительная стоимость 1 м3 здания составит:
8,3х1,1=9,13 руб.,
где 8,3 — восстановительная стоимость здания для второго территориального пояса; 1,1 — поправочный коэффициент для первого климатического района. ПВС на 1 января 1969 г. составит
9,13 х 125 000 = 1141250руб.
' Пример цитируется по: Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. ;.72-73.
Стоимость на дату оценки составит:
1 141 250 х 12,0 = 13 695 555,0 руб.,
где 12,0 — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.
Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:
1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т. д.).
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.
3. Суммирование поэлементных затрат.
Пример. Затраты на кладку 1 м3 стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. накладные расходы, и включают:
• стоимость материалов — 487 000 руб.;
• зарплату рабочих-строителей — 22 000 руб.;
• эксплуатацию машин — 10 000 руб., в том числе зарплату машиниста - 3000 руб.;
• накладные расходы и плановые накопления — 42 000 руб. Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, например 120 м3, то можно определить стоимость на 1 января 2000 г.:
561 000 руб. х 120 м3 - 67 320 000 руб.
Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Пример расчета стоимости воспроизводства здания офиса с использованием сборника КО-ИНВЕСТ приведен в табл. 4.8.
Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.