Арендатор вправе обратиться с иском в суд о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.
Для обоснования требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие намерение арендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.
Необходимо добавить, что до прекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьих лиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурса арендодатель должен поставить в известность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.
В случае, когда с победителем конкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При подтверждении требований арендатора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.
Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с принятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.
Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае определяется тем, что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора аренды позволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.
По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. А законодательство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.
Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным.
Очевидно, рынок недвижимости является одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, и внимание к нему со стороны правовой науки и практики вполне обоснованно.
В данной дипломной работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещений с участием юридических лиц: - понятие договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения, изменения, расторжения и прекращения договора аренды нежилых помещений. Проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества. Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практики разрешения споров по договорам аренды нежилых помещений.
В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регламентацией договоров аренды, межведомственными разногласиями, криминогенностью на рынке недвижимости, Санкт-Петербург сегодня является полноценным субъектом рынка недвижимости, а его система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними - наиболее совершенная в России.
1. Законодательные и нормативные акты
1.1. Гражданский кодекс РФ // Собрание законодательства РФ. – 1994 - № 32; 1996 - № 5.
1.2. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999.
1.3. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999. - С. 21-44.
1.4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Сборник нормативных актов о регулировании гражданских правоотношений в РФ. Издание Верховного Совета РФ. - 1993. - С. 4-56.
1.5. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. - 1989. - № 5. - Ст. 481.
1.6. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от 14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429.
1.7. Об утверждении Положения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом: Постановление Правительства РФ от 4 декабря 1995 г. № 1190 // СЗ РФ. - 1995. - № 50.
1.8. Закон Санкт-Петербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые” № 69-21 от 09.04.1997 г.
1.9. Ведомости Съезда Народных депутатов СССР и Верховного Совета CCCP. - 1989. - № 15. - Ст. 105, № 25. - Ст. 481.
1.10.Ведомости Съезда Народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. - 1991. - № 27. - С. 927.
1.11.Ведомости Съезда Народных депутатов РФ и ВС РФ. -1992. - № 43. - Ст. 2429; № 28. - Ст. 1617.
1.12.Постановление Президиума ВАС РФ № 678 от 02.07.1996.
1.13.Письмо ВАС РФ С1-7/ОП-434 от 28.07.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 10.
1.14.Постановление ВАС РФ № 6337/95 от 19.12.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 4.
1.15.Распоряжение мэра № 141-р от 12.02.1996 г. “О городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости” // Санкт-Петербургское ЭXO. - 1996. - № 3.
1.16.Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594, Ст. 3595.
1.17.Положение “О порядке определения формы сдачи нежилого фонда в аренду” / Решение Ленгорсовета № 26 от 28.06.1991 г.
2. Специальная литература
2.1. Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных документов с комментариями / Сост. А.С.Владимирова. – М.: Бизнес-Информ, 1996.
2.2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 1997.
2.3. Витрянский В.В. Практика применения хозяйственного законодательства: предпринимательство, отношения собственности, аренда. - М.: Экономика и право. -1991.
2.4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999.
2.5. Витрянский В.В. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... - М., 1996.
2.6. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. - М.: БЕК, 1992.
2.7. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. – 1999. – № 5. – С. 117.
2.8. Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект, 1998.
2.9. Гражданское право: В 2-х томах / Под ред. Е.А.Суханова. - М.: БЕК, 1994.
2.10. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. – М., 1997.
2.11. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и автор Крашенинникова П.В. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: СПАРК, 1999.
2.12. Защита и регистрация прав собственности: проблемы, споры и пути их разрешения. Материалы конференции. – СПб., 1999.
2.13. Зинченко С. и др. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1994. - № 5. - С. 106-115.
2.14. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 113-119.
2.15. Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975.
2.16. Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков // Экономика и жизнь. - 1996. -№ 16. - С. 16.
2.17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй / Под ред. О.Н.Садикова. - ИНФРА-М-НОРМА, 1996.
2.18. Комягин Д.О. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. - 1996. - № 2-3. - С. 6.
2.19. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. – 1998. - № 3.